The Denver Social Housing Act
10,000 publicly owned, permanently affordable homes. Mixed-income, democratically governed, and funded without raising your taxes.
- Drafted
- Organizing
- Introduced
- Committee
- Enacted
المشكلة
يوجد في Denver أكثر من 7500 شخص يعانون من التشرد في أي ليلة معينة (إحصاء MDHI لنقطة في الزمن، 2024). قائمة الانتظار للحصول على قسائم برنامج Section 8 للإسكان (قسائم الإختيار السكني) طويلة وتمتد لسنوات (هيئة الإسكان في Denver) - وحتى عندما يحصل الناس على قسائم، يرفض المالكون قبولها. لقد فشل السوق الخاص في توفير السكن الميسور التكلفة لأن السوق الخاص لم يتم تصميمه أبدًا لتحقيق ذلك. الغرض منه هو الربح وليس المأوى.
وفي الوقت نفسه، تضاعف متوسط الإيجار في Denver تقريبًا منذ عام 2010 (مؤشر Zillow Observed Rent، Denver-Aurora-Lakewood MSA). يبلغ متوسط إيجار شقة بغرفة نوم واحدة أكثر من 1600 دولار شهريًا (ApartmentList، 2024). تنفق الأسرة التي تكسب متوسط الدخل أكثر من 35% من دخلها على الإيجار (مكتب الإحصاء الأمريكي ACS، 2023) - وهو أعلى من عتبة القدرة على تحمل التكاليف الفيدرالية. بالنسبة للأسر ذات الدخل المنخفض، تتراوح النسبة بين 50-70%.
النهج الحالي للمدينة - الحوافز الضريبية للمطورين الذين يدرجون عددًا قليلاً من الوحدات “الميسورة التكلفة” في المباني الفاخرة - أنتج جزءًا صغيرًا من المساكن المطلوبة، وبتكاليف للوحدة الواحدة فاحشة، ومع قيود على القدرة على تحمل التكاليف تنتهي بعد 15-30 عامًا.
نحن بحاجة إلى نهج مختلف جوهريًا.
ما تفعله Denver حاليًا
يرتكز جهاز الإسكان الميسور التكلفة الحالي في Denver على قسم استقرار الإسكان (HOST)، الذي كان لديه ميزانية تقارب 200 مليون دولار في عام 2024 (مدعومة بصندوق الإسكان الميسور التكلفة Proposition 123). يتطلب مرسوم توسيع القدرة على تحمل تكاليف الإسكان (EHA)، الذي تم إصلاحه في عام 2022، من مطوري المشاريع التي تحتوي على 10 وحدات أو أكثر تضمين وحدات ميسورة التكلفة أو دفع رسوم بدلاً من ذلك. استثمرت المدينة أيضًا في صندوق Denver للإسكان الميسور التكلفة وتشارك مع هيئة الإسكان في Denver (DHA)، التي تدير ما يقرب من 4100 وحدة إسكان عام و6700 قسيمة اختيار سكني.
على الرغم من هذه البنية التحتية، تنتج Denver ما يقرب من 500-800 وحدة ميسورة التكلفة سنويًا من خلال برنامج LIHTC (ائتمان ضريبة الإسكان منخفض الدخل) وبرامج أخرى - بتكاليف دعم للوحدة الواحدة تتراوح بين 400,000-600,000 دولار. تقترب آلاف وحدات LIHTC من نهاية فترات القدرة على تحمل التكاليف التي تبلغ 15-30 عامًا وستعود إلى سعر السوق. النظام الحالي لا يواكب الطلب، والوحدات التي ينتجها مؤقتة.
هناك علامات واعدة: في يناير 2026، أصبح The Irving at Mile High Vista - وهو مجتمع كهربائي بالكامل ميسور التكلفة بشكل دائم يضم 102 وحدة في West Colfax تم تطويره بواسطة Urban Land Conservancy - واحدًا من أوائل المشاريع التي تم تمويلها من Proposition 123 ليتم افتتاحها. يخدم Irving الأسر التي تتراوح بين 20-80% من متوسط الدخل الإجمالي (AMI) مع قدرة على تحمل التكاليف لمدة 99 عامًا من خلال صندوق استئماني للأراضي المجتمعية، وحصل على قرض HOST بقيمة 4,080,000 دولار (Colorado Politics، 22 يناير 2026). ولكن كما اعترف رئيس البلدية Johnston في افتتاحه، تحتاج Denver إلى افتتاح 30-40 مجتمعًا من هذا القبيل سنويًا لتلبية حاجة المدينة إلى ما يقرب من 44000 وحدة ميسورة التكلفة جديدة على مدى العقد القادم (Denver HOST). مشروع واحد، مهما كان رائداً، يؤكد إلى أي مدى ما زلنا بعيدين عن هذا المعدل. يقترح اقتراحنا توسيع نطاق الإسكان الميسور التكلفة بشكل دائم من خلال الملكية العامة، وبتكاليف أقل بكثير للوحدة الواحدة.
الحل الذي نقترحه
هيئة Denver للإسكان الاجتماعي
إنشاء وكالة مدينة جديدة - هيئة Denver للإسكان الاجتماعي (DSHA) - مع التفويض والتمويل لبناء وشراء وتشغيل 10,000 وحدة سكنية ميسورة التكلفة بشكل دائم على مدى 10 سنوات.
المبادئ الأساسية:
- ميسورة التكلفة بشكل دائم. هذه الوحدات لا تعود أبدًا إلى سعر السوق. إنها مملوكة ملكية عامة، إلى الأبد.
- متنوعة الدخل. ليست مجرد إسكان لذوي الدخل المنخفض. وحدات للأسر التي تكسب 0-120% من متوسط الدخل في المنطقة (AMI). وهذا يمنع تركز الفقر ويزيل الوصمة.
- الإيجار بنسبة 25% من الدخل. لا يدفع أي مستأجر أكثر من 25% من دخل أسرته في الإيجار. إذا زاد دخلك، يتم تعديل إيجارك تدريجيًا. إذا انخفض، ينخفض الإيجار أيضًا.
- تدار بشكل ديمقراطي. ينتخب كل مبنى مجلسًا للمستأجرين. تنتخب مجالس المستأجرين ممثلين لمجلس إدارة DSHA. يتمتع السكان بسلطة حقيقية على الصيانة والقواعد وقرارات البناء.
- الفئات ذات الأولوية. الوصول الأول إلى: الأشخاص الذين يخرجون من التشرد، والأسر التي لديها أطفال في مدارس Denver العامة، وكبار السن ذوي الدخل الثابت، والعاملين الأساسيين (المدرسون والممرضات ومشغلو النقل وعمال الخدمة)، والناجون من العنف المنزلي.
أهداف الوحدات (خطة لمدة 10 سنوات)
| السنة | وحدات جديدة | تراكمي | الطريقة |
|---|---|---|---|
| 1-2 | 1,000 | 1,000 | الحصول على المباني القائمة + تحويل الأماكن التجارية الشاغرة |
| 3-4 | 2,000 | 3,000 | بناء جديد + استمرار الحصول على |
| 5-7 | 4,000 | 7,000 | بناء جديد واسع النطاق |
| 8-10 | 3,000 | 10,000 | الانتهاء من البناء |
نموذج فيينا، مُكيف لـ Denver
تؤوي فيينا، النمسا 60% من سكانها في مساكن مملوكة أو مدعومة من القطاع العام. يبلغ متوسط الإيجارات 5-7 يورو/متر مربع (Wiener Wohnen / دائرة الإسكان بمدينة فيينا، 2023). لا توجد أحياء فقيرة لأن الإسكان العام موجود في كل مكان، ويتم صيانته جيدًا، ومرغوب فيه. النموذج يعمل لأن:
- الحجم يخلق نفوذاً على السوق الخاص
- يمنع الدخل المختلط الوصم
- تضمن الإدارة الديمقراطية المساءلة
- الملكية العامة تعني القدرة على تحمل التكاليف بشكل دائم
نحن نكيف هذا مع سياق Denver: نطاق أولي أصغر، ولكن نفس المبادئ.
أدلة دولية: الإسكان العام يعمل - عندما يتم تصميمه لتحقيق ذلك
| البلد/المدينة | مخزون الإسكان العام | الميزة الرئيسية | النتيجة |
|---|---|---|---|
| فيينا، النمسا | 220,000 شقة بلدية. 60% من السكان في مساكن عامة/مدعومة. | دخل مختلط، ممتاز من الناحية المعمارية، إدارة ديمقراطية | سُميت “المدينة الأكثر ملاءمة للعيش” بشكل متكرر. متوسط الإيجار: 5-7 يورو/متر مربع. لا توجد أزمة في القدرة على تحمل تكاليف السكن. لا وصمة - الإسكان العام مرغوب فيه. |
| سنغافورة | 80% من السكان في شقق HDB الحكومية | نموذج ملكية المنازل: عقود إيجار لمدة 99 عامًا، يوجد سوق لإعادة البيع | ملكية المنازل: 90%. دخل مختلط، وإثنية مختلطة بحكم التصميم. الإسكان ليس مصدرًا لعدم الاستقرار المالي. |
| فنلندا | إسكان اجتماعي شامل + Housing First (الإسكان أولاً) | تحويل الملاجئ إلى مساكن دائمة | الدولة الوحيدة في الاتحاد الأوروبي التي ينخفض فيها التشرد. انخفض بنسبة 35% منذ عام 2008. |
| الدنمارك | 20% من المساكن هي almene boliger (غير ربحية) | جمعيات الإسكان التي يديرها المستأجرون، الإيجارات تحدد بالتكلفة | جودة عالية، دخل مختلط، لا يوجد استخراج للأرباح. تدار بشكل ديمقراطي. |
| فيينا الحمراء (1919-1934) | 65,000 شقة تم بناؤها في 15 عامًا خلال الأزمة الاقتصادية | البناء البلدي على نطاق واسع | أنشأ قالبًا للإسكان الاجتماعي الحديث. أثبت أن الاستثمار العام الجريء ينجح حتى في الأوقات الصعبة. |
كان الفشل الأمريكي متعمدًا. تم تقليل تمويل الإسكان العام الأمريكي من قبل الكونجرس، وفصل عنصريًا بموجب السياسة (Rothstein، The Color of Law)، وتركز في الفقر بحكم التصميم، ثم تم تقليل تمويله بشكل أكبر عندما كان يكافح بشكل متوقع. ينجح الإسكان العام في كل دولة أخرى لأنه تم تصميمه لينجح. تتبع Denver النماذج التي تعمل.
كيف نموّل ذلك
التكلفة الإجمالية المقدرة: 3-4 مليارات دولار على مدى 10 سنوات. هذا ممكن دون رفع الضرائب العقارية على أصحاب المنازل الأساسيين.
مصادر الإيرادات:
- سندات الإيرادات مدعومة بإيرادات الإيجار من عقارات DSHA (1.5 مليار دولار). الإسكان الاجتماعي مستدام ذاتيًا لأن عائدات الإيجار تغطي تكاليف التشغيل وخدمة الديون.
- مناطق تمويل الزيادة الضريبية (TIF) في الأحياء المترفة (500 مليون دولار). الاستحواذ على زيادة إيرادات الضرائب العقارية من التطوير المحيط.
- عائدات ضريبة الشغور (انظر: اقتراح ضريبة الشغور) - تقدر بـ 50-80 مليون دولار سنويًا بمجرد تنفيذها.
- أموال المطابقة الفيدرالية. برامج HUD، وائتمانات ضريبة الإسكان منخفض الدخل، ومنح الإسكان الميسور التكلفة الفيدرالية (500 مليون دولار تقديرًا).
- صندوق Denver للإسكان الميسور التكلفة - إعادة توجيه الصندوق الحالي نحو عمليات الاستحواذ DSHA بدلاً من إعانات المطورين (200 مليون دولار).
- الأراضي المملوكة للمدينة. تمتلك Denver مئات من قطع الأراضي الشاغرة. تخصيصها للإسكان الاجتماعي بدلاً من بيعها للمطورين بأسعار أقل من السوق.
التكلفة لكل وحدة: 200-350 ألف دولار للبناء الجديد، و150-250 ألف دولار للاستحواذ/التجديد. أرخص بكثير من 400-600 ألف دولار للوحدة الواحدة التي تنفقها Denver حاليًا لدعم الوحدات “الميسورة التكلفة” في المباني الفاخرة الخاصة.
الأسئلة المتداولة
“أليس الإسكان العام دائمًا فظيعًا؟” تم تقليل تمويل الإسكان العام الأمريكي عمدًا، وتركز في الأحياء المنعزلة، وصمم ليفشل. تثبت فيينا وسنغافورة وفنلندا أن الإسكان العام ينجح عندما يتم تمويله بشكل صحيح، ويكون متعدد الدخل، ويتم صيانته جيدًا. يتجنب نموذجنا كل خطأ من أخطاء الإسكان العام الأمريكي في منتصف القرن العشرين.
“هل يمكن للمدينة بالفعل إدارة 10,000 وحدة؟” ستكون DSHA سلطة مستقلة مع إدارة ممتلكات مهنية، على غرار الطريقة التي تدير بها Denver مرفق المياه الخاص بها. تدير المدينة بالفعل Denver Health وDIA ومؤسسات كبيرة أخرى. هذا سؤال إداري، وليس سؤال قدرة.
“ألن يكلف هذا الكثير؟” تقدر التكلفة الحالية للتشرد على دافعي الضرائب في Denver بمبلغ 40,000-60,000 دولار للشخص الواحد سنويًا (خدمات الطوارئ، الشرطة، زيارات المستشفيات). توفير السكن لـ 7500 شخص بلا مأوى بتكلفة 15,000 دولار للشخص الواحد سنويًا في الإسكان الاجتماعي يوفر المال. توفير السكن للناس أرخص من تركهم في الشوارع.
“لماذا لا نعطي المطورين المزيد من الحوافز؟” لقد جربنا ذلك لمدة 20 عامًا. لقد أنتج جزءًا صغيرًا من الوحدات المطلوبة، وبتكاليف أعلى للوحدة الواحدة، مع فترات القدرة على تحمل التكاليف التي تنتهي. يبني السوق الخاص المساكن لتعظيم الربح، وليس لتعظيم الإسكان. نحن بحاجة إلى خيار عام.
“أين ستذهب 10,000 وحدة؟ ماذا عن معارضة الأحياء؟” سيتم توزيع الإسكان الاجتماعي في جميع أحياء Denver - بما في ذلك الأحياء الغنية - وليس تركزها في المناطق ذات الدخل المنخفض. كان هذا هو خطأ الإسكان العام الأمريكي في منتصف القرن العشرين ولن نكرره. ينجح نموذج فيينا على وجه التحديد لأن الإسكان العام موجود في كل مكان: في المناطق الغنية، وفي الممرات التجارية، وفي التطورات الموجهة نحو النقل. يوجد في Denver بالفعل المئات من قطع الأراضي الشاغرة المملوكة للمدينة في كل جزء من المدينة. ستعطي عملية اختيار موقع DSHA الأولوية للقرب من وسائل النقل والوظائف والمدارس - وستتضمن مشاركة مجتمعية إلزامية. لكن “المشاركة المجتمعية” ليست حق النقض. تؤثر أزمة الإسكان على المدينة بأكملها، ويجب أن يكون كل حي جزءًا من الحل.