The Denver Social Housing Act

Vấn Đề

Denver có hơn 7.500 người vô gia cư mỗi đêm (MDHI Point-in-Time Count, 2024). Danh sách chờ đợi phiếu trợ cấp nhà ở theo Chương trình Section 8 kéo dài nhiều năm (Cơ quan Quản lý Nhà ở Denver) - và ngay cả khi người dân nhận được phiếu, chủ nhà vẫn từ chối chấp nhận. Thị trường tư nhân đã không thể cung cấp nhà ở giá cả phải chăng vì thị trường tư nhân chưa bao giờ được thiết kế để làm điều đó. Mục đích của nó là lợi nhuận, không phải nơi trú ẩn.

Trong khi đó, tiền thuê nhà trung bình ở Denver đã tăng gần gấp đôi kể từ năm 2010 (Zillow Observed Rent Index, Denver-Aurora-Lakewood MSA). Một căn hộ một phòng ngủ có giá trung bình hơn $1.600/tháng (ApartmentList, 2024). Một gia đình có thu nhập trung bình phải chi hơn 35% thu nhập của họ cho tiền thuê nhà (U.S. Census Bureau ACS, 2023) - vượt quá ngưỡng khả năng chi trả của liên bang. Đối với các gia đình có thu nhập thấp, tỷ lệ này là 50-70%.

Cách tiếp cận hiện tại của thành phố - ưu đãi thuế cho các nhà phát triển bao gồm một số ít các căn hộ “giá cả phải chăng” trong các tòa nhà sang trọng - chỉ tạo ra một phần nhỏ số lượng nhà ở cần thiết, với chi phí trên mỗi căn hộ là quá cao và các hạn chế về khả năng chi trả hết hạn sau 15-30 năm.

Chúng ta cần một cách tiếp cận hoàn toàn khác.

Những Gì Denver Hiện Đang Làm

Bộ máy nhà ở giá cả phải chăng hiện tại của Denver tập trung vào Department of Housing Stability (HOST), với ngân sách khoảng $200 triệu đô la vào năm 2024 (được thúc đẩy bởi quỹ nhà ở giá cả phải chăng Proposition 123). Sắc lệnh Expanding Housing Affordability (EHA), được đại tu vào năm 2022, yêu cầu các nhà phát triển dự án có từ 10 căn hộ trở lên phải bao gồm các căn hộ giá cả phải chăng hoặc trả một khoản phí thay thế. Thành phố cũng đã đầu tư vào Denver Affordable Housing Fund và hợp tác với Denver Housing Authority (DHA), cơ quan quản lý khoảng 4.100 căn hộ nhà ở công cộng và 6.700 Housing Choice Vouchers (Phiếu lựa chọn nhà ở).

Bất chấp cơ sở hạ tầng này, Denver sản xuất khoảng 500-800 căn hộ giá cả phải chăng mỗi năm thông qua LIHTC (Low-Income Housing Tax Credits, Tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp) và các chương trình khác - với chi phí trợ cấp trên mỗi căn hộ là $400.000-600.000 đô la. Hàng ngàn căn hộ LIHTC đang tiến gần đến cuối thời gian khả năng chi trả 15-30 năm và sẽ trở lại giá thị trường. Hệ thống hiện tại không theo kịp nhu cầu và các căn hộ mà nó tạo ra chỉ là tạm thời.

Có những dấu hiệu đầy hứa hẹn: vào tháng 1 năm 2026, The Irving at Mile High Vista - một cộng đồng hoàn toàn bằng điện, giá cả phải chăng vĩnh viễn với 102 căn hộ ở West Colfax do Urban Land Conservancy phát triển - đã trở thành một trong những dự án đầu tiên do Proposition 123 tài trợ được mở. The Irving phục vụ các hộ gia đình có thu nhập từ 20-80% AMI (Area Median Income, Thu nhập trung bình theo khu vực) với khả năng chi trả trong 99 năm thông qua một tổ chức ủy thác đất cộng đồng, và đã nhận được khoản vay $4.080.000 từ HOST (Colorado Politics, ngày 22 tháng 1 năm 2026). Nhưng như Thị trưởng Johnston đã thừa nhận tại lễ khai trương, Denver cần mở 30-40 cộng đồng như vậy mỗi năm để đáp ứng nhu cầu của thành phố về khoảng 44.000 căn hộ giá cả phải chăng mới trong thập kỷ tới (Denver HOST). Một dự án duy nhất, dù mang tính đột phá đến đâu, cũng nhấn mạnh chúng ta còn cách xa tốc độ đó như thế nào. Đề xuất của chúng tôi mở rộng quy mô nhà ở giá cả phải chăng vĩnh viễn thông qua quyền sở hữu công cộng, với chi phí trên mỗi căn hộ thấp hơn đáng kể.

Giải Pháp Của Chúng Tôi

Denver Social Housing Authority (Cơ quan Quản lý Nhà ở Xã hội Denver)

Thành lập một cơ quan thành phố mới - Denver Social Housing Authority (DSHA) - với nhiệm vụ và nguồn tài chính để xây dựng, mua lại và vận hành 10.000 căn hộ nhà ở giá cả phải chăng vĩnh viễn trong 10 năm.

Nguyên Tắc Chính:

• Giá cả phải chăng vĩnh viễn. Các căn hộ này không bao giờ trở lại giá thị trường. Chúng thuộc sở hữu công cộng, mãi mãi.
• Thu nhập hỗn hợp. Không chỉ là nhà ở thu nhập thấp. Các căn hộ dành cho các gia đình có thu nhập từ 0-120% Area Median Income (AMI). Điều này ngăn chặn sự tập trung của nghèo đói và loại bỏ sự kỳ thị.
• Tiền thuê nhà ở mức 25% thu nhập. Không người thuê nhà nào phải trả hơn 25% thu nhập hộ gia đình của họ cho tiền thuê nhà. Nếu thu nhập của bạn tăng lên, tiền thuê nhà của bạn sẽ điều chỉnh dần dần. Nếu nó giảm xuống, tiền thuê nhà cũng giảm theo.
• Quản trị dân chủ. Mỗi tòa nhà bầu ra một hội đồng người thuê nhà. Hội đồng người thuê nhà bầu đại diện vào hội đồng quản trị DSHA. Cư dân có quyền lực thực sự đối với việc bảo trì, quy tắc và quyết định của tòa nhà.
• Ưu tiên cho các đối tượng. Tiếp cận đầu tiên cho: những người thoát khỏi tình trạng vô gia cư, các gia đình có con cái đang học tại Denver Public Schools, người cao niên có thu nhập cố định, nhân viên thiết yếu (giáo viên, y tá, người vận hành giao thông công cộng, nhân viên phục vụ) và nạn nhân của bạo lực gia đình.

Mục Tiêu Về Số Lượng Căn Hộ (Kế hoạch 10 năm)

Năm	Số lượng căn hộ mới	Số lượng tích lũy	Phương pháp
1-2	1.000	1.000	Mua lại các tòa nhà hiện có + chuyển đổi các khu thương mại bỏ trống
3-4	2.000	3.000	Xây dựng mới + tiếp tục mua lại
5-7	4.000	7.000	Xây dựng mới quy mô lớn
8-10	3.000	10.000	Hoàn thành xây dựng

Mô Hình Vienna, Được Điều Chỉnh Cho Denver

Vienna, Áo cung cấp nhà ở cho 60% dân số trong các nhà ở thuộc sở hữu hoặc được trợ cấp công cộng. Tiền thuê nhà trung bình là €5-7/m2 (Wiener Wohnen / City of Vienna Housing Department, 2023). Không có khu ổ chuột vì nhà ở công cộng có ở khắp mọi nơi, được bảo trì tốt và được ưa chuộng. Mô hình này hoạt động vì:

1. Quy mô tạo ra đòn bẩy đối với thị trường tư nhân
2. Thu nhập hỗn hợp ngăn chặn sự kỳ thị
3. Quản trị dân chủ đảm bảo trách nhiệm giải trình
4. Quyền sở hữu công cộng có nghĩa là khả năng chi trả vĩnh viễn

Chúng tôi điều chỉnh điều này cho bối cảnh của Denver: quy mô ban đầu nhỏ hơn, nhưng các nguyên tắc vẫn như cũ.

Bằng Chứng Quốc Tế: Nhà Ở Công Cộng Hoạt Động - Khi Nó Được Thiết Kế Để Thành Công

Quốc gia/Thành phố	Số lượng nhà ở công cộng	Tính năng chính	Kết quả
Vienna, Áo	220.000 căn hộ thuộc sở hữu thành phố. 60% cư dân sống trong nhà ở công cộng/được trợ cấp.	Thu nhập hỗn hợp, kiến trúc xuất sắc, quản trị dân chủ	Được mệnh danh là “thành phố đáng sống nhất” nhiều lần. Tiền thuê nhà trung bình: €5-7/m2. Không có khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở. Không có sự kỳ thị - nhà ở công cộng được ưa chuộng.
Singapore	80% cư dân sống trong các căn hộ HDB (Housing and Development Board, Ban Gia cư và Phát triển) của chính phủ	Mô hình sở hữu nhà: cho thuê 99 năm, tồn tại thị trường bán lại	Tỷ lệ sở hữu nhà: 90%. Thu nhập hỗn hợp, chủng tộc hỗn hợp theo thiết kế. Nhà ở không phải là nguồn gây bất ổn tài chính.
Phần Lan	Nhà ở xã hội toàn diện + Housing First (Ưu tiên nhà ở)	Chuyển đổi các khu tạm trú thành nhà ở lâu dài	Quốc gia duy nhất trong EU có tình trạng vô gia cư giảm. Giảm 35% kể từ năm 2008.
Đan Mạch	20% nhà ở là almene boliger (phi lợi nhuận)	Các hiệp hội nhà ở do người thuê nhà quản lý, tiền thuê nhà được đặt theo chi phí	Chất lượng cao, thu nhập hỗn hợp, không trích lợi nhuận. Được quản lý dân chủ.
Red Vienna (1919-1934)	65.000 căn hộ được xây dựng trong 15 năm trong cuộc khủng hoảng kinh tế	Xây dựng thành phố trên quy mô lớn	Tạo ra khuôn mẫu cho nhà ở xã hội hiện đại. Chứng minh rằng đầu tư công táo bạo có hiệu quả ngay cả trong thời kỳ khó khăn.

Sự thất bại của Mỹ là có chủ ý. Nhà ở công cộng của Hoa Kỳ bị Quốc hội thiếu vốn, bị phân biệt chủng tộc theo chính sách (Rothstein, The Color of Law), tập trung vào nghèo đói theo thiết kế, và sau đó bị cắt giảm thêm vốn khi nó gặp khó khăn như dự đoán. Nhà ở công cộng của mọi quốc gia khác hoạt động vì nó được thiết kế để thành công. Denver tuân theo các mô hình hoạt động.

Nguồn Tài Chính

Tổng chi phí ước tính: $3-4 tỷ đô la trong 10 năm. Điều này có thể đạt được mà không cần tăng thuế tài sản đối với chủ sở hữu nhà ở chính.

Nguồn Doanh Thu:

1. Trái phiếu doanh thu được bảo đảm bằng thu nhập cho thuê từ các tài sản của DSHA ($1,5 tỷ đô la). Nhà ở xã hội có khả năng tự duy trì vì doanh thu cho thuê trang trải chi phí hoạt động và trả nợ.
2. Các khu Tax Increment Financing (TIF) (Tài trợ gia tăng thuế) ở các khu dân cư đang đô thị hóa ($500 triệu đô la). Thu giữ doanh thu thuế tài sản tăng lên từ các khu phát triển xung quanh.
3. Doanh thu từ thuế đối với nhà bỏ trống (xem: Đề xuất về thuế đối với nhà bỏ trống) - ước tính $50-80 triệu đô la/năm sau khi thực hiện.
4. Quỹ đối ứng liên bang. Các chương trình của HUD (Department of Housing and Urban Development, Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị Hoa Kỳ), Low-Income Housing Tax Credits (Tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp) và các khoản tài trợ nhà ở giá cả phải chăng của liên bang (ước tính $500 triệu đô la).
5. Denver’s Affordable Housing Fund (Quỹ nhà ở giá cả phải chăng của Denver) - chuyển hướng quỹ hiện có sang việc mua lại của DSHA thay vì trợ cấp cho nhà phát triển ($200 triệu đô la).
6. Đất thuộc sở hữu thành phố. Denver sở hữu hàng trăm lô đất trống. Dành chúng cho nhà ở xã hội thay vì bán cho các nhà phát triển với giá thấp hơn giá thị trường.

Chi phí trên mỗi căn hộ: $200-350 nghìn đô la cho xây dựng mới, $150-250 nghìn đô la cho việc mua lại/cải tạo. Rẻ hơn đáng kể so với $400-600 nghìn đô la trên mỗi căn hộ mà Denver hiện đang chi để trợ cấp cho các căn hộ “giá cả phải chăng” trong các tòa nhà sang trọng tư nhân.

Các Câu Hỏi Thường Gặp

“Nhà ở công cộng không phải lúc nào cũng tệ sao?” Nhà ở công cộng của Mỹ bị thiếu vốn có chủ ý, tập trung ở các khu dân cư bị phân biệt đối xử và được thiết kế để thất bại. Vienna, Singapore và Phần Lan chứng minh nhà ở công cộng hoạt động khi nó được tài trợ đúng cách, có thu nhập hỗn hợp và được bảo trì tốt. Mô hình của chúng tôi tránh mọi sai lầm của nhà ở công cộng Mỹ vào giữa thế kỷ 20.

“Thành phố có thực sự quản lý được 10.000 căn hộ không?” DSHA sẽ là một cơ quan độc lập với việc quản lý tài sản chuyên nghiệp, tương tự như cách Denver quản lý tiện ích nước của mình. Thành phố đã vận hành Denver Health, DIA (Denver International Airport, Sân bay Quốc tế Denver) và các tổ chức lớn khác. Đây là một câu hỏi về quản lý, không phải là một câu hỏi về khả năng.

“Điều này sẽ không tốn quá nhiều chi phí sao?” Chi phí hiện tại của tình trạng vô gia cư đối với người nộp thuế ở Denver ước tính là $40.000-60.000 đô la trên mỗi người mỗi năm (dịch vụ khẩn cấp, cảnh sát, thăm bệnh viện). Cung cấp nhà ở cho 7.500 người vô gia cư với giá $15.000 đô la/người/năm trong nhà ở xã hội sẽ tiết kiệm tiền. Cung cấp nhà ở cho người dân rẻ hơn là để họ trên đường phố.

“Tại sao không chỉ cung cấp cho các nhà phát triển nhiều ưu đãi hơn?” Chúng tôi đã thử điều đó trong 20 năm. Nó chỉ tạo ra một phần nhỏ số lượng căn hộ cần thiết, với chi phí trên mỗi căn hộ cao hơn, với thời gian khả năng chi trả hết hạn. Thị trường tư nhân xây dựng nhà ở để tối đa hóa lợi nhuận, không phải để tối đa hóa nhà ở. Chúng ta cần một lựa chọn công khai.

“10.000 căn hộ sẽ đi đâu? Còn sự phản đối của khu dân cư thì sao?” Nhà ở xã hội sẽ được phân bổ trên tất cả các khu dân cư của Denver - bao gồm cả những khu giàu có - không tập trung ở các khu vực có thu nhập thấp. Đó là sai lầm của nhà ở công cộng Mỹ vào giữa thế kỷ 20 và chúng tôi sẽ không lặp lại điều đó. Mô hình của Vienna hoạt động chính xác vì nhà ở công cộng có ở khắp mọi nơi: ở các quận giàu có, ở các hành lang thương mại, trong các khu phát triển định hướng giao thông công cộng. Denver đã có hàng trăm lô đất trống thuộc sở hữu thành phố ở mọi khu vực của thành phố. Quy trình lựa chọn địa điểm của DSHA sẽ ưu tiên khoảng cách gần với giao thông công cộng, việc làm và trường học - và sẽ bao gồm sự tham gia bắt buộc của cộng đồng. Nhưng “sự tham gia của cộng đồng” không phải là quyền phủ quyết. Cuộc khủng hoảng nhà ở ảnh hưởng đến toàn bộ thành phố và mọi khu dân cư phải là một phần của giải pháp.