The Denver Social Housing Act

问题

根据丹佛都会区无家可归者倡议组织（MDHI）在2024年进行的“时点统计”，丹佛市每晚有超过7,500人无家可归。 申请Section 8 住房券的等候名单长达数年（丹佛住房管理局）。 即使人们获得了住房券，房东也经常拒绝接受。 私人市场未能提供可负担住房，因为其初衷并非如此。 私人市场的目的是利润，而不是住所。

与此同时，自2010年以来，丹佛的房屋租金中位数几乎翻了一番（Zillow 观察租金指数，丹佛-奥罗拉-莱克伍德 MSA）。 一居室公寓的平均月租金超过$1,600（ApartmentList，2024年）。 收入中等的家庭将超过35%的收入用于支付租金（美国人口普查局 ACS，2023年），高于联邦政府规定的可负担能力门槛。 对于低收入家庭来说，这一比例为50-70%。

目前，丹佛市的应对方法是：为开发商提供税收优惠，让他们在豪华建筑中增加少量的“可负担”住房单元。 但这种方法所提供的住房数量仅为所需住房的一小部分，且每个单元的成本高得惊人，而且可负担性限制在15-30年后就会到期。

我们需要一种根本不同的方法。

丹佛市目前的做法

丹佛市目前的可负担住房体系以住房稳定性部（HOST）为中心，该部门在2024年的预算约为$2亿（得益于第123号提案可负担住房基金的推动）。 2022年修订的“扩大住房可负担性（EHA）条例”要求拥有10个以上单元的开发项目必须包括可负担单元，或支付代替费。 丹佛市还投资了“丹佛可负担住房基金”，并与丹佛住房管理局（DHA）合作，该局管理着大约4,100套公共住房单元和6,700张住房选择券。

尽管有这些基础设施，丹佛市每年通过低收入住房税收抵免（LIHTC）和其他项目提供的可负担住房单元约为500-800套，每个单元的补贴成本为$40万-$60万。 数千套LIHTC单元的可负担期即将结束（15-30年），并将恢复到市场价格。 现行体系无法跟上需求，而且其提供的单元是临时性的。

也有一些有希望的迹象：2026年1月，The Irving at Mile High Vista - - 位于西科尔法克斯的一个拥有102个单元的永久性可负担、全电动社区，由城市土地保护协会开发 - - 成为首批由第123号提案资助的开放项目之一。The Irving为收入为地区收入中位数（AMI）20-80%的家庭提供服务，通过社区土地信托实现99年的可负担性，并获得了$4,080,000的HOST贷款（《科罗拉多政治》，2026年1月22日）。但正如市长约翰斯顿在开放仪式上承认的那样，丹佛需要每年开放30-40个这样的社区，才能满足该市未来十年大约需要44,000套新可负担住房单元的需求（丹佛HOST）。一个项目，无论多么具有开创性，都凸显了我们距离这个步伐还有多远。我们的提案通过公共所有权扩大永久性可负担住房的规模，并大幅降低每个单元的成本。

我们的解决方案

丹佛社会住房管理局

成立一个新的市级机构 - - 丹佛社会住房管理局（DSHA），其任务和资金是在10年内建造、收购和运营10,000套永久性可负担住房单元。

关键原则：

• 永久性可负担。 这些单元永远不会恢复到市场价格。 它们是公共所有的，永远都是。
• 混合收入。 不仅仅是低收入住房。 适用于收入为地区收入中位数（AMI）0-120%的家庭的单元。 这可以防止贫困集中并消除污名化。
• 租金占收入的25%。 没有租户支付超过其家庭收入25%的租金。 如果您的收入增加，您的租金会逐渐调整。 如果您的收入下降，租金也会下降。
• 民主管理。 每栋建筑选举一个租户委员会。 租户委员会选举代表进入DSHA董事会。 居民对维护、规则和建筑决策拥有真正的权力。
• 优先人群。 优先为以下人群提供住房：摆脱无家可归的人、在丹佛公立学校就读的儿童的家庭、领取固定收入的老年人、重要工作人员（教师、护士、公交运营人员、服务人员）以及家庭暴力幸存者。

单元目标（10年计划）

年份	新增单元	累计单元	方法
1-2	1,000	1,000	收购现有建筑物 + 改造空置商业用房
3-4	2,000	3,000	新建建筑 + 继续收购
5-7	4,000	7,000	扩大新建建筑规模
8-10	3,000	10,000	完成建设

维也纳模式，为丹佛量身定制

奥地利维也纳市60%的人口居住在公共所有或补贴的住房中。 平均租金为每平方米5-7欧元（维也纳住宅/维也纳市住房部，2023年）。 没有贫民窟，因为公共住房随处可见，维护良好，而且令人向往。 该模式之所以有效，是因为：

1. 规模创造了对私人市场的影响力
2. 混合收入可以防止污名化
3. 民主管理确保问责制
4. 公共所有权意味着永久性可负担

我们为丹佛的实际情况调整了这一模式：初始规模较小，但原则相同。

国际证据：公共住房有效 - - 当它的设计目标是成功时

国家/城市	公共住房存量	关键特征	结果
奥地利维也纳	220,000套市政公寓。 60%的居民居住在公共/补贴住房中。	混合收入、建筑精美、民主管理	多次被评为“最宜居城市”。 平均租金：每平方米5-7欧元。 没有住房可负担性危机。 没有污名化，公共住房令人向往。
新加坡	80%的居民居住在政府建屋发展局（HDB）的公寓中	房屋所有权模式：99年租赁，存在转售市场	房屋拥有率：90%。 混合收入、混合种族的设计。 住房不是造成经济不稳定的因素。
芬兰	全面的社会住房 + 住房优先（Housing First）政策	将庇护所改造成永久性住房	欧盟中唯一一个无家可归者人数下降的国家。 自2008年以来下降了35%。
丹麦	20%的住房是almene boliger（非营利性）	租户管理的住房协会，租金按成本定价	高质量、混合收入、零利润提取。 民主管理。
红色维也纳 (1919-1934)	在经济危机期间，15年内建造了65,000套公寓	大规模的市政建设	为现代社会住房创建了模板。 证明即使在困难时期，大胆的公共投资也能发挥作用。

美国的失败是故意的。 美国的公共住房资金不足，受到政策上的种族隔离（Rothstein，《The Color of Law》），在设计上集中了贫困，然后在情况变得糟糕时进一步削减资金。 其他每个国家的公共住房都有效，因为它们的设计目标是成功。 丹佛效仿那些有效的模式。

资金来源

预计总成本：10年内$30亿-$40亿。 这可以在不提高主要房主房产税的情况下实现。

收入来源：

1. 由DSHA房产的租金收入支持的收入债券（$15亿）。 社会住房可以自给自足，因为租金收入可以支付运营成本和偿还债务。
2. 高档化社区的税收增量融资（TIF）区（$5亿）。 获得周边开发项目增加的房产税收入。
3. 空置税收入（参见：空置税提案） - - 一旦实施，预计每年$5000万-$8000万。
4. 联邦配套资金。 住房和城市发展部（HUD）项目、低收入住房税收抵免和联邦可负担住房补助金（估计$5亿）。
5. 丹佛的可负担住房基金 - - 将现有资金重新用于DSHA收购，而不是开发商补贴（$2亿）。
6. 市属土地。 丹佛拥有数百块空置土地。 将它们用于社会住房，而不是以低于市场价格的价格出售给开发商。

每个单元的成本：新建建筑为$20万-$35万，收购/翻新为$15万-$25万。 比丹佛目前用于补贴私人豪华建筑中“可负担”单元的每个单元$40万-$60万的成本要低得多。

常见问题

“公共住房是不是总是很糟糕？” 美国的公共住房故意资金不足，集中在隔离社区，并且设计目标是失败。 维也纳、新加坡和芬兰证明，当公共住房资金充足、混合收入且维护良好时，它可以发挥作用。 我们的模式避免了20世纪中叶美国公共住房的每一个错误。

“市政府真的能管理10,000个单元吗？” DSHA将是一个独立的机构，拥有专业的物业管理，类似于丹佛管理其水务公司的方式。 该市已经运营着丹佛健康中心（Denver Health）、丹佛国际机场（DIA）和其他大型机构。 这是一个管理问题，而不是能力问题。

“这不会花费太多吗？” 目前，丹佛纳税人为无家可归者付出的成本估计为每人每年$4万-$6万（紧急服务、治安、住院）。 以每人每年$15,000的价格在社会住房中安置7,500名无家可归者可以节省资金。 安置人们比让他们流落街头更便宜。

“为什么不给开发商更多的激励措施？” 我们已经尝试了20年。 它只提供了所需单元的一小部分，而且每个单元的成本更高，可负担期也会到期。 私人市场建造住房是为了最大限度地提高利润，而不是最大限度地增加住房。 我们需要一个公共选项。

“10,000个单元将建在哪里？ 社区反对怎么办？” 社会住房将分布在丹佛的所有社区，包括富裕社区，而不是集中在低收入地区。 这是20世纪中叶美国公共住房的错误，我们不会重蹈覆辙。 维也纳的模式之所以有效，正是因为公共住房随处可见：在富裕地区、在商业走廊、在以交通为导向的开发项目中。 丹佛已经在城市的每个地区拥有数百块市属空置土地。 DSHA的选址过程将优先考虑靠近交通、就业和学校 - - 并将包括强制性的社区参与。 但“社区参与”不是否决权。 住房危机影响着整个城市，每个社区都必须参与解决方案。