La Ley de Vivienda Social de Denver
10,000 viviendas de propiedad pública, permanentemente asequibles. De ingresos mixtos, gobernadas democráticamente y financiadas sin aumentar tus impuestos.
El Problema
Denver tiene más de 7,500 personas sin hogar en una noche cualquiera (Conteo de personas sin hogar en un momento dado de MDHI, 2024). La lista de espera para los vales de vivienda de la Sección 8 es de años (Autoridad de Vivienda de Denver), e incluso cuando las personas obtienen los vales, los arrendadores se niegan a aceptarlos. El mercado privado no ha logrado proporcionar viviendas asequibles porque nunca fue diseñado para ello. Su propósito es el lucro, no el refugio.
Mientras tanto, el alquiler medio en Denver casi se ha duplicado desde 2010 (Índice de alquiler observado de Zillow, Área Estadística Metropolitana de Denver-Aurora-Lakewood). Un apartamento de una habitación promedia más de $1,600/mes (ApartmentList, 2024). Una familia que gana el ingreso medio gasta más del 35% de sus ingresos en alquiler (Oficina del Censo de EE. UU. ACS, 2023), por encima del umbral federal de asequibilidad. Para las familias de bajos ingresos, es del 50-70%.
El enfoque actual de la ciudad, incentivos fiscales para los promotores que incluyen un puñado de unidades “asequibles” en edificios de lujo, ha producido una fracción de la vivienda necesaria, a costos por unidad obscenos y con restricciones de asequibilidad que expiran después de 15 a 30 años.
Necesitamos un enfoque fundamentalmente diferente.
Lo Que Denver Hace Actualmente
El aparato actual de vivienda asequible de Denver se centra en el Departamento de Estabilidad de la Vivienda (HOST, por sus siglas en inglés), que tuvo un presupuesto de aproximadamente $200 millones en 2024 (impulsado por el fondo de vivienda asequible de la Proposición 123). La ordenanza de Expansión de la Asequibilidad de la Vivienda (EHA, por sus siglas en inglés), revisada en 2022, exige a los promotores de proyectos con más de 10 unidades que incluyan unidades asequibles o que paguen una tarifa en lugar de ello. La ciudad también ha invertido en el Fondo de Vivienda Asequible de Denver y se asocia con la Autoridad de Vivienda de Denver (DHA, por sus siglas en inglés), que administra aproximadamente 4,100 unidades de vivienda pública y 6,700 vales de elección de vivienda.
A pesar de esta infraestructura, Denver produce aproximadamente entre 500 y 800 unidades asequibles por año a través de LIHTC (Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos) y otros programas, con costos de subsidio por unidad de $400,000 a $600,000. Miles de unidades de LIHTC se acercan al final de sus períodos de asequibilidad de 15 a 30 años y volverán a la tarifa de mercado. El sistema actual no sigue el ritmo de la demanda, y las unidades que produce son temporales.
Hay señales prometedoras: en enero de 2026, The Irving at Mile High Vista, una comunidad totalmente eléctrica de 102 unidades permanentemente asequibles en West Colfax desarrollada por Urban Land Conservancy, se convirtió en uno de los primeros proyectos financiados por la Proposición 123 en abrir. The Irving atiende a hogares entre el 20 y el 80% del AMI (Ingreso Medio del Área) con una asequibilidad de 99 años a través de un fideicomiso de tierras comunitario, y recibió un préstamo de HOST de $4,080,000 (Colorado Politics, 22 de enero de 2026). Pero como reconoció el Alcalde Johnston en su inauguración, Denver necesita abrir entre 30 y 40 comunidades de este tipo por año para satisfacer la necesidad de la ciudad de aproximadamente 44,000 nuevas unidades asequibles en la próxima década (Denver HOST). Un solo proyecto, por innovador que sea, subraya lo lejos que estamos de ese ritmo. Nuestra propuesta escala la vivienda permanentemente asequible a través de la propiedad pública, a costos por unidad dramáticamente más bajos.
Nuestra Solución
La Autoridad de Vivienda Social de Denver
Crear una nueva agencia de la ciudad, la Autoridad de Vivienda Social de Denver (DSHA, por sus siglas en inglés), con el mandato y la financiación para construir, adquirir y operar 10,000 unidades de vivienda permanentemente asequibles en 10 años.
Principios Clave:
- Permanentemente asequible. Estas unidades nunca vuelven a la tarifa de mercado. Son de propiedad pública, para siempre.
- De ingresos mixtos. No solo vivienda para personas de bajos ingresos. Unidades para familias que ganan entre el 0 y el 120% del Ingreso Medio del Área (AMI, por sus siglas en inglés). Esto evita la concentración de la pobreza y elimina el estigma.
- Alquiler al 25% de los ingresos. Ningún inquilino paga más del 25% de los ingresos de su hogar en alquiler. Si sus ingresos aumentan, su alquiler se ajusta gradualmente. Si disminuyen, el alquiler también disminuye.
- Gobernado democráticamente. Cada edificio elige un consejo de inquilinos. Los consejos de inquilinos eligen representantes para la junta de la DSHA. Los residentes tienen poder real sobre el mantenimiento, las reglas y las decisiones del edificio.
- Poblaciones prioritarias. Primer acceso para: personas que salen de la situación de falta de vivienda, familias con niños en las Escuelas Públicas de Denver, personas mayores con ingresos fijos, trabajadores esenciales (maestros, enfermeras, operadores de tránsito, trabajadores de servicios) y sobrevivientes de violencia doméstica.
Objetivos de Unidades (Plan a 10 Años)
| Año | Nuevas Unidades | Acumulativo | Método |
|---|---|---|---|
| 1-2 | 1,000 | 1,000 | Adquirir edificios existentes + convertir locales comerciales vacíos |
| 3-4 | 2,000 | 3,000 | Nueva construcción + adquisición continua |
| 5-7 | 4,000 | 7,000 | Nueva construcción a escala |
| 8-10 | 3,000 | 10,000 | Finalización de la construcción |
El Modelo de Viena, Adaptado para Denver
Viena, Austria, alberga al 60% de su población en viviendas de propiedad pública o subsidiadas. Los alquileres promedian entre 5 y 7 €/m² (Wiener Wohnen / Departamento de Vivienda de la Ciudad de Viena, 2023). No hay guetos porque la vivienda pública está en todas partes, bien mantenida y es deseable. El modelo funciona porque:
- La escala crea influencia sobre el mercado privado
- Los ingresos mixtos previenen el estigma
- La gobernanza democrática garantiza la rendición de cuentas
- La propiedad pública significa asequibilidad permanente
Adaptamos esto al contexto de Denver: escala inicial más pequeña, pero los mismos principios.
Evidencia Internacional: La Vivienda Pública Funciona, Cuando Está Diseñada Para Ello
| País/Ciudad | Parque de Viviendas Públicas | Característica Clave | Resultado |
|---|---|---|---|
| Viena, Austria | 220,000 apartamentos municipales. 60% de los residentes en viviendas públicas/subsidiadas. | Ingresos mixtos, arquitectónicamente excelente, gobernanza democrática | Nombrada “la ciudad más habitable” repetidamente. Alquiler promedio: 5-7 €/m². Sin crisis de asequibilidad de la vivienda. Sin estigma: la vivienda pública es deseable. |
| Singapur | 80% de los residentes en pisos HDB gubernamentales | Modelo de propiedad de vivienda: arrendamientos de 99 años, existe un mercado de reventa | Propiedad de vivienda: 90%. Ingresos mixtos, etnias mixtas por diseño. La vivienda no es una fuente de precariedad financiera. |
| Finlandia | Vivienda social integral + Housing First (Vivienda Primero) | Convirtió los refugios en viviendas permanentes | Único país de la UE donde la falta de vivienda está disminuyendo. Disminución del 35% desde 2008. |
| Dinamarca | 20% de la vivienda es almene boliger (sin fines de lucro) | Asociaciones de vivienda gobernadas por inquilinos, alquileres fijados al costo | Alta calidad, ingresos mixtos, cero extracción de ganancias. Gestionado democráticamente. |
| Viena Roja (1919-1934) | 65,000 apartamentos construidos en 15 años durante la crisis económica | Construcción municipal a gran escala | Creó la plantilla para la vivienda social moderna. Demostró que la inversión pública audaz funciona incluso en tiempos difíciles. |
El fracaso estadounidense fue deliberado. La vivienda pública en los Estados Unidos fue subfinanciada por el Congreso, segregada racialmente por política (Rothstein, The Color of Law), concentrada en la pobreza por diseño, y luego desfinanciada aún más cuando previsiblemente tuvo problemas. La vivienda pública de todos los demás países funciona porque fue diseñada para tener éxito. Denver sigue los modelos que funcionan.
Cómo Lo Financiamos
Costo total estimado: $3-4 mil millones en 10 años. Esto es alcanzable sin aumentar los impuestos sobre la propiedad de los propietarios de viviendas principales.
Fuentes de Ingresos:
- Bonos de ingresos respaldados por los ingresos por alquiler de las propiedades de la DSHA ($1.5 mil millones). La vivienda social es autosuficiente porque los ingresos por alquiler cubren los costos operativos y el servicio de la deuda.
- Distritos de Financiamiento de Incremento de Impuestos (TIF, por sus siglas en inglés) en vecindarios de gentrificación ($500 millones). Capturar el aumento de los ingresos por impuestos sobre la propiedad del desarrollo circundante.
- Ingresos por impuestos sobre la vivienda vacía (véase: propuesta de Impuesto sobre la Vivienda Vacía), estimados en $50-80 millones/año una vez implementado.
- Fondos de contrapartida federales. Programas de HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano), Créditos Fiscales para Viviendas de Bajos Ingresos y subvenciones federales para viviendas asequibles (estimado en $500 millones).
- Fondo de Vivienda Asequible de Denver: redirigir el fondo existente hacia las adquisiciones de la DSHA en lugar de los subsidios a los promotores ($200 millones).
- Terrenos propiedad de la ciudad. Denver posee cientos de parcelas vacantes. Dedicarlas a la vivienda social en lugar de venderlas a los promotores a precios inferiores a los del mercado.
Costo por unidad: $200-350K para la nueva construcción, $150-250K para la adquisición/renovación. Dramáticamente más barato que los $400-600K por unidad que Denver gasta actualmente subsidiando unidades “asequibles” en edificios de lujo privados.
Preguntas Frecuentes
“¿No es siempre terrible la vivienda pública?” La vivienda pública estadounidense fue deliberadamente subfinanciada, concentrada en vecindarios segregados y diseñada para fracasar. Viena, Singapur y Finlandia demuestran que la vivienda pública funciona cuando está debidamente financiada, es de ingresos mixtos y está bien mantenida. Nuestro modelo evita todos los errores de la vivienda pública estadounidense de mediados del siglo XX.
“¿Puede la ciudad realmente administrar 10,000 unidades?” La DSHA sería una autoridad independiente con administración de propiedades profesional, similar a cómo Denver administra su servicio de agua. La ciudad ya opera Denver Health, DIA (Aeropuerto Internacional de Denver) y otras grandes instituciones. Esta es una cuestión de gestión, no una cuestión de capacidad.
“¿No costará esto demasiado?” El costo actual de la falta de vivienda para los contribuyentes de Denver se estima en $40,000-60,000 por persona por año (servicios de emergencia, vigilancia policial, visitas al hospital). Alojar a 7,500 personas sin hogar a $15,000/persona/año en vivienda social ahorra dinero. Es más barato alojar a las personas que dejarlas en la calle.
“¿Por qué no darles más incentivos a los promotores?” Lo hemos intentado durante 20 años. Ha producido una fracción de las unidades necesarias, a costos por unidad más altos, con períodos de asequibilidad que expiran. El mercado privado construye viviendas para maximizar las ganancias, no para maximizar la vivienda. Necesitamos una opción pública.
“¿Dónde irán 10,000 unidades? ¿Qué pasa con la oposición del vecindario?” La vivienda social se distribuirá en todos los vecindarios de Denver, incluidos los más ricos, no concentrada en áreas de bajos ingresos. Ese fue el error de la vivienda pública estadounidense de mediados del siglo XX y no lo repetiremos. El modelo de Viena funciona precisamente porque la vivienda pública está en todas partes: en distritos ricos, en corredores comerciales, en desarrollos orientados al tránsito. Denver ya tiene cientos de parcelas vacantes de propiedad de la ciudad en cada parte de la ciudad. El proceso de selección de sitios de la DSHA priorizará la proximidad al transporte público, los empleos y las escuelas, e incluirá la participación obligatoria de la comunidad. Pero la “participación de la comunidad” no es un veto. La crisis de la vivienda afecta a toda la ciudad, y cada vecindario debe ser parte de la solución.