The Denver Social Housing Act

ችግሩ

ዴንቨር በየምሽቱ ከ7,500 በላይ ቤት እጦት ያጋጠማቸው ሰዎች አሏት (MDHI Point-in-Time Count, 2024)። የ Section 8 የቤት ኪራይ ቫውቸሮች ዝርዝር አመታት ይወስዳል (Denver Housing Authority) - ሰዎች ቫውቸር ቢያገኙም እንኳ አከራዮች ለመቀበል እምቢ ይላሉ። የግል ገበያው ተመጣጣኝ መኖሪያ ቤቶችን ለማቅረብ አልቻለም፤ ምክንያቱም የግል ገበያው የተነደፈው ለዚህ አልነበረም። ዓላማው ትርፍ ማግኘት እንጂ መጠለያ መስጠት አይደለም።

ይህ በእንዲህ እንዳለ፣ የዴንቨር አማካይ የቤት ኪራይ ከ2010 ጀምሮ በእጥፍ ጨምሯል (Zillow Observed Rent Index, Denver-Aurora-Lakewood MSA)። የአንድ መኝታ ቤት አፓርትመንት በአማካይ በወር ከ$1,600 ዶላር በላይ ነው (ApartmentList, 2024)። መካከለኛ ገቢ የሚያገኝ ቤተሰብ ከገቢያቸው ውስጥ ከ35% በላይ የሚሆነውን ለቤት ኪራይ ያውላል (U.S. Census Bureau ACS, 2023) - ይህም የፌዴራል ተመጣጣኝ ገደብን በላይ ነው። ዝቅተኛ ገቢ ላላቸው ቤተሰቦች ደግሞ ከ50-70% ነው።

የከተማዋ የአሁኑ አካሄድ - በቅንጡ ህንፃዎች ውስጥ ጥቂት “ተመጣጣኝ” ክፍሎችን የሚያካትቱ ገንቢዎችን ለመሸለም የታክስ ማበረታቻ መስጠት - የሚፈለገውን የመኖሪያ ቤት ክፍልፋይ ብቻ ያመረተ ሲሆን ለእያንዳንዱ ክፍል የሚወጣው ወጪ አስከፊ ከመሆኑም በላይ ተመጣጣኝነቱ ከ15-30 ዓመታት በኋላ የሚያበቃ ነው።

በመሠረቱ የተለየ አካሄድ ያስፈልገናል።

ዴንቨር በአሁኑ ጊዜ ምን እያደረገች ነው

የዴንቨር የአሁኑ ተመጣጣኝ የመኖሪያ ቤት መሣሪያ እ.ኤ.አ. በ2024 በግምት $200 ሚሊዮን ዶላር በጀት ያለው (በProposition 123 ተመጣጣኝ የመኖሪያ ቤት ፈንድ የተደገፈ) በመኖሪያ ቤት መረጋጋት መምሪያ (Department of Housing Stability (HOST)) ላይ ያተኮረ ነው። እ.ኤ.አ. በ2022 የታደሰው የመኖሪያ ቤት ተመጣጣኝነትን ማስፋፋት (Expanding Housing Affordability (EHA)) አዋጅ ከ10 በላይ ክፍሎች ያሉት ፕሮጀክቶችን ገንቢዎች ተመጣጣኝ ክፍሎችን እንዲያካትቱ ወይም ክፍያ እንዲከፍሉ ያስገድዳል። ከተማዋ በዴንቨር ተመጣጣኝ የመኖሪያ ቤት ፈንድ ላይ ኢንቨስት ያደረገች ሲሆን በግምት 4,100 የህዝብ መኖሪያ ቤቶችን እና 6,700 የመኖሪያ ቤት ምርጫ ቫውቸሮችን በሚያስተዳድረው ዴንቨር መኖሪያ ቤት ባለስልጣን (Denver Housing Authority (DHA)) ጋር ትተባበራለች።

ይህ መሠረተ ልማት ቢኖርም ዴንቨር በLIHTC (ዝቅተኛ ገቢ ላላቸው ቤቶች የግብር ክሬዲት ፕሮግራም) እና በሌሎች ፕሮግራሞች በዓመት በግምት ከ500-800 ተመጣጣኝ ክፍሎችን ታመርታለች - ለእያንዳንዱ ክፍል ከ$400,000-$600,000 ዶላር ድጎማ ወጪ ይደረጋል። በሺዎች የሚቆጠሩ የLIHTC ክፍሎች የ15-30 ዓመታት ተመጣጣኝ ጊዜያቸው እያለቀ ሲሆን ወደ ገበያ ዋጋ ይመለሳሉ። የአሁኑ ስርዓት ከፍላጎት ጋር እየተራመደ አይደለም፣ የሚያመርታቸው ክፍሎችም ጊዜያዊ ናቸው።

ተስፋ ሰጪ ምልክቶች አሉ፡ በጃንዋሪ 2026 The Irving at Mile High Vista - በምዕራብ ኮልፋክስ የሚገኝ በUrban Land Conservancy የተገነባ 102 ክፍሎች ያሉት በቋሚነት ተመጣጣኝ፣ ሙሉ በሙሉ በኤሌክትሪክ የሚሰራ ማህበረሰብ - Proposition 123 የገንዘብ ድጋፍ ካገኙ የመጀመሪያ ፕሮጀክቶች መካከል አንዱ ሆኖ ተከፈተ። ዘ ኢርቪንግ ከ20-80% AMI (የአካባቢው መካከለኛ ገቢ) ላላቸው አባወራዎች በ99 ዓመታት ተመጣጣኝነት በማህበረሰብ መሬት እምነት በኩል ያገለግላል፣ እና $4,080,000 የHOST ብድር አግኝቷል (Colorado Politics, January 22, 2026)። ከንቲባ ጆንስተን በምርቃት ስነ ስርዓቱ ላይ እንደተናገሩት ዴንቨር በሚቀጥሉት አስርት ዓመታት ውስጥ የከተማዋን ፍላጎት ለማሟላት በዓመት ከ30-40 የሚሆኑ እንደዚህ ያሉ ማህበረሰቦችን መክፈት አለባት (Denver HOST)። ይሁን እንጂ አንድ ነጠላ ፕሮጀክት ምን ያህል ከመራመዳችን እንደቀረን ያሳያል። የእኛ ሀሳብ በሕዝብ ባለቤትነት በኩል በቋሚነት ተመጣጣኝ የቤቶች አቅርቦትን በእጅጉ ዝቅተኛ በሆነ ወጪ ያሰፋዋል።

የእኛ መፍትሔ

የዴንቨር ማኅበራዊ መኖሪያ ቤት ባለሥልጣን (Denver Social Housing Authority (DSHA))

በ10 ዓመታት ውስጥ 10,000 በቋሚነት ተመጣጣኝ የሆኑ መኖሪያ ቤቶችን ለመገንባት፣ ለማግኘት እና ለማስተዳደር ሥልጣን እና የገንዘብ ድጋፍ ያለው አዲስ የከተማ ኤጀንሲ - የዴንቨር ማኅበራዊ መኖሪያ ቤት ባለሥልጣን (DSHA) ይፍጠሩ።

ቁልፍ መርሆዎች:

• በቋሚነት ተመጣጣኝ። እነዚህ ክፍሎች በጭራሽ ወደ ገበያ ዋጋ አይመለሱም። በሕዝብ የተያዙ ናቸው፣ ለዘላለም።
• የተደባለቀ ገቢ። ዝቅተኛ ገቢ ላላቸው ብቻ አይደለም። ከ0-120% የአካባቢው መካከለኛ ገቢ (Area Median Income (AMI)) ላላቸው ቤተሰቦች ክፍሎች። ይህ ድህነትን ማዕከል ማድረግን የሚከላከል ከመሆኑም በላይ ማኅበራዊ መገለልን ያስወግዳል።
• ኪራይ ከገቢ 25%። አንድም ተከራይ ከቤተሰባቸው ገቢ ከ25% በላይ ለኪራይ አይከፍልም። ገቢዎ ከጨመረ፣ ኪራይዎ ቀስ በቀስ ይስተካከላል። ከቀነሰም ኪራዩ ይቀንሳል።
• በዴሞክራሲያዊ መንገድ የሚተዳደር። እያንዳንዱ ሕንፃ የተከራዮች ምክር ቤት ይመሰርታል። የተከራዮች ምክር ቤቶች ለDSHA ቦርድ ተወካዮችን ይመርጣሉ። ነዋሪዎች የጥገና፣ የሕጎች እና የሕንፃ ውሳኔዎች ላይ እውነተኛ ኃይል አላቸው።
• ቅድሚያ የሚሰጣቸው ቡድኖች። የመጀመሪያ ተጠቃሚዎች፡ ቤት እጦት ያጋጠማቸው ሰዎች፣ በዴንቨር የሕዝብ ትምህርት ቤቶች ውስጥ ልጆች ያሏቸው ቤተሰቦች፣ ቋሚ ገቢ ያላቸው አረጋውያን፣ አስፈላጊ ሠራተኞች (መምህራን፣ ነርሶች፣ የትራንስፖርት ኦፕሬተሮች፣ የአገልግሎት ሠራተኞች) እና የቤት ውስጥ ጥቃት የተረፉ።

የክፍል ዒላማዎች (የ10-ዓመት እቅድ)

ዓመት	አዲስ ክፍሎች	ድምር	ዘዴ
1-2	1,000	1,000	ነባር ሕንፃዎችን መግዛት + ክፍት የንግድ ቦታዎችን መቀየር
3-4	2,000	3,000	አዲስ ግንባታ + ቀጣይ ግዥ
5-7	4,000	7,000	የሰፋ አዲስ ግንባታ
8-10	3,000	10,000	ግንባታውን ማጠናቀቅ

የቪየና ሞዴል፣ ለዴንቨር የተስተካከለ

ቪየና፣ ኦስትሪያ 60% የሚሆነውን ሕዝቧን በሕዝብ ባለቤትነት ወይም ድጎማ በሚደረግላቸው መኖሪያ ቤቶች ውስጥ ታስተናግዳለች። የኪራይ ዋጋ በአማካይ €5-7/ስኩዌር ሜትር ነው (Wiener Wohnen / City of Vienna Housing Department, 2023)። የህዝብ መኖሪያ ቤት በየቦታው ስላለ፣ በጥሩ ሁኔታ ስለሚንከባከብ እና ተፈላጊ ስለሆነ ምንም አይነት ጌቶ የለም። ሞዴሉ የሚሰራው ምክንያቶች፡-

1. መጠኑ በግል ገበያ ላይ ተጽእኖ ይፈጥራል
2. የተቀላቀለ ገቢ መገለልን ይከላከላል
3. ዴሞክራሲያዊ አስተዳደር ተጠያቂነትን ያረጋግጣል
4. የሕዝብ ባለቤትነት ማለት ቋሚ ተመጣጣኝነት ማለት ነው

ይህንን ለዴንቨር ሁኔታ እናስተካክለዋለን፡ አነስተኛ የመጀመሪያ ደረጃ፣ ነገር ግን ተመሳሳይ መርሆዎች አሉት።

ዓለም አቀፍ ማስረጃ፡ የሕዝብ መኖሪያ ቤት ይሰራል - ለመስራት ከተነደፈ

አገር/ከተማ	የሕዝብ መኖሪያ ቤት ክምችት	ቁልፍ ባህሪ	ውጤት
ቪየና፣ ኦስትሪያ	220,000 የማዘጋጃ ቤት አፓርታማዎች። 60% ነዋሪዎች በሕዝብ/በድጎማ መኖሪያ ቤት ውስጥ ይኖራሉ።	የተቀላቀለ ገቢ፣ በሥነ ሕንፃ የላቀ፣ ዴሞክራሲያዊ አስተዳደር	በተደጋጋሚ “በጣም ምቹ ከተማ” ተብላ ተመርጣለች። አማካይ ኪራይ፡ €5-7/ስኩዌር ሜትር። የመኖሪያ ቤት ተመጣጣኝነት ቀውስ የለም። ምንም መገለል የለም - የሕዝብ መኖሪያ ቤት ተፈላጊ ነው።
ሲንጋፖር	80% ነዋሪዎች በመንግስት HDB ቤቶች ውስጥ ይኖራሉ።	የቤት ባለቤትነት ሞዴል፡ የ99 ዓመት ውል፣ ዳግም ሽያጭ ገበያ አለ	የቤት ባለቤትነት፡ 90%። የተቀላቀለ ገቢ፣ በንድፍ የተቀላቀለ ዘር። መኖሪያ ቤት የገንዘብ ችግር ምንጭ አይደለም።
ፊንላንድ	አጠቃላይ ማኅበራዊ መኖሪያ ቤት + ቤት በቅድሚያ (Housing First (ቤት በቅድሚያ - መጀመሪያ ቤት መስጠት))	መጠለያዎችን ወደ ቋሚ መኖሪያ ቤት ቀይረዋል	ቤት እጦት እየቀነሰ የሚገኝ ብቸኛዋ የአውሮፓ ኅብረት አገር። ከ2008 ጀምሮ በ35% ቀንሷል።
ዴንማርክ	20% መኖሪያ ቤቶች almene boliger (ትርፍ ያልሆነ) ናቸው	በተከራዮች የሚተዳደሩ የቤቶች ማኅበራት፣ ኪራዮች በወጪ ይቀመጣሉ	ከፍተኛ ጥራት ያለው፣ የተቀላቀለ ገቢ፣ ዜሮ ትርፍ ማውጣት። በዴሞክራሲያዊ መንገድ የሚተዳደር።
ቀይ ቪየና (1919-1934)	በኢኮኖሚ ቀውስ ወቅት በ15 ዓመታት ውስጥ 65,000 አፓርታማዎች ተገንብተዋል	በማዘጋጃ ቤት ግንባታ በከፍተኛ ደረጃ	ለዘመናዊ ማኅበራዊ መኖሪያ ቤት አብነት ፈጠረ። አስቸጋሪ በሆኑ ጊዜያትም እንኳ ደፋር የሕዝብ ኢንቨስትመንት እንደሚሰራ አረጋግጧል።

የአሜሪካ ውድቀት ሆን ተብሎ ነበር። የአሜሪካ የሕዝብ መኖሪያ ቤት በኮንግረስ በቂ የገንዘብ ድጋፍ አልተደረገለትም፣ በዘር መድልዎ ፖሊሲ ተለይቷል (Rothstein, The Color of Law)፣ በንድፍ በድህነት ውስጥ ያተኮረ ነበር፣ እና ከዚያ ሊሳካለት እንደማይችል ሲታወቅ የገንዘብ ድጋፉም ተቋረጠ። የእያንዳንዱ ሌላ አገር የሕዝብ መኖሪያ ቤት የሚሰራው እንዲሳካ ተደርጎ ስለተነደፈ ነው። ዴንቨር የሚሰሩትን ሞዴሎች ትከተላለች።

እንዴት እንከፍላለን

ጠቅላላ ግምታዊ ወጪ፡ በ10 ዓመታት ውስጥ $3-4 ቢሊዮን ዶላር። ይህ በዋና ቤታቸው ላይ የንብረት ታክስ ሳይጨምር ማሳካት ይቻላል።

የገቢ ምንጮች:

1. የገቢ ቦንዶች በDSHA ንብረቶች ከሚገኝ የኪራይ ገቢ የሚደገፉ ($1.5B)። ማኅበራዊ መኖሪያ ቤት ራሱን የቻለ ነው፤ ምክንያቱም የኪራይ ገቢ የአሠራር ወጪዎችን እና የዕዳ አገልግሎትን ይሸፍናል።
2. በእድሳት ላይ ያሉ አካባቢዎች የግብር ጭማሪ የገንዘብ ድጋፍ (Tax Increment Financing (TIF)) ($500M)። ከአካባቢው ልማት የሚገኘውን የንብረት ታክስ ገቢ መጨመርን መያዝ።
3. ክፍት የቤት ታክስ ገቢ (Vacancy Tax) (ክፍት የቤት ታክስ (Vacancy Tax) ሀሳብን ይመልከቱ) - አንዴ ከተተገበረ በዓመት $50-80M ይገመታል።
4. የፌዴራል ተዛማጅ ገንዘቦች። የHUD ፕሮግራሞች፣ ዝቅተኛ ገቢ ላላቸው ቤቶች የግብር ክሬዲቶች (Low-Income Housing Tax Credits) እና የፌዴራል ተመጣጣኝ የመኖሪያ ቤት ድጎማዎች (በግምት $500M)።
5. የዴንቨር ተመጣጣኝ የመኖሪያ ቤት ፈንድ - ነባሩን ፈንድ ለገንቢዎች ድጎማ ከመስጠት ይልቅ ለDSHA ግዥዎች ማዞር ($200M)።
6. በከተማው ባለቤትነት የተያዘ መሬት። ዴንቨር በመቶዎች የሚቆጠሩ ክፍት ቦታዎች አሏት። ከገበያ ዋጋ በታች ለገንቢዎች ከመሸጥ ይልቅ ለማኅበራዊ መኖሪያ ቤት መመደብ።

ለእያንዳንዱ ክፍል የሚወጣ ወጪ፡ ለአዲስ ግንባታ $200-350ሺ ዶላር፣ ለግዥ/ማደሻ $150-250ሺ ዶላር። ዴንቨር በአሁኑ ጊዜ በግል የቅንጦት ሕንፃዎች ውስጥ “ተመጣጣኝ” ክፍሎችን ለመደጎም ከምታወጣው ለእያንዳንዱ ክፍል ከ$400-600ሺ ዶላር በእጅጉ ያነሰ ነው።

በተደጋጋሚ የሚጠየቁ ጥያቄዎች

“የሕዝብ መኖሪያ ቤት ሁልጊዜ አስከፊ አይደለምን?” የአሜሪካ የሕዝብ መኖሪያ ቤት ሆን ተብሎ በቂ የገንዘብ ድጋፍ አልተደረገለትም፣ በተለዩ ሰፈሮች ውስጥ ያተኮረ እና ለመውደቅ ተብሎ የተነደፈ ነው። ቪየና፣ ሲንጋፖር እና ፊንላንድ የሕዝብ መኖሪያ ቤት በአግባቡ የገንዘብ ድጋፍ ሲደረግለት፣ የተቀላቀለ ገቢ ሲኖረው እና በጥሩ ሁኔታ ሲጠበቅ እንደሚሰራ ያረጋግጣሉ። የእኛ ሞዴል በ20ኛው ክፍለ ዘመን አጋማሽ ላይ የነበረውን የአሜሪካ የሕዝብ መኖሪያ ቤት ስህተት ሁሉ ያስወግዳል።

“ከተማው 10,000 ክፍሎችን ማስተዳደር ይችላልን?” DSHA ልክ ዴንቨር የውሃ መገልገያውን እንደሚያስተዳድረው በፕሮፌሽናል የንብረት አስተዳደር ራሱን የቻለ ባለስልጣን ይሆናል። ከተማው ቀድሞውንም ዴንቨር ሄልዝን፣ DIAን እና ሌሎች ትልልቅ ተቋማትን ታስተዳድራለች። ይህ የአስተዳደር ጥያቄ እንጂ የችሎታ ጥያቄ አይደለም።

“ይህ በጣም ብዙ ወጪ አይጠይቅምን?” ቤት እጦት በአሁኑ ጊዜ ለዴንቨር ግብር ከፋዮች በዓመት ለአንድ ሰው ከ$40,000-60,000 ዶላር (የድንገተኛ አደጋ አገልግሎቶች፣ ፖሊስ፣ የሆስፒታል ጉብኝቶች) እንደሚገመት ይታወቃል። 7,500 ቤት የሌላቸውን ሰዎች በማኅበራዊ መኖሪያ ቤት በዓመት ለአንድ ሰው $15,000 ዶላር ማኖር ገንዘብን ይቆጥባል። ሰዎችን ከመንገድ ላይ ከመጣል ይልቅ ቤት ማከራየት ርካሽ ነው።

“ገንቢዎች ተጨማሪ ማበረታቻዎችን ለምን አይሰጡም?” ይህን ለ20 ዓመታት ሞክረናል። የሚፈለጉትን ክፍሎች ክፍልፋይ ብቻ ያመረተ ሲሆን ለእያንዳንዱ ክፍል የሚወጣው ወጪ ከፍ ያለ ከመሆኑም በላይ ተመጣጣኝነቱ የሚያበቃበት ጊዜ አለው። የግል ገበያው መኖሪያ ቤትን ከማብዛት ይልቅ ትርፍን ከፍ ለማድረግ መኖሪያ ቤት ይገነባል። የሕዝብ አማራጭ ያስፈልገናል።

“10,000 ክፍሎች የት ይሄዳሉ? ስለ ሰፈር ተቃውሞስ?” ማኅበራዊ መኖሪያ ቤት በዝቅተኛ ገቢ አካባቢዎች ላይ ብቻ ሳይሆን በሁሉም የዴንቨር ሰፈሮች - ሀብታሞችንም ጨምሮ - ይሰራጫል። ያ በ20ኛው ክፍለ ዘመን አጋማሽ ላይ የአሜሪካ የሕዝብ መኖሪያ ቤት ስህተት ነበር እናም አንደግመውም። የቪየና ሞዴል በትክክል የሚሰራው የሕዝብ መኖሪያ ቤት በየቦታው ስላለ ነው፡ በሀብታም ወረዳዎች፣ በንግድ ኮሪደሮች፣ በትራንዚት ላይ ያተኮሩ ልማቶች። ዴንቨር ቀድሞውንም በከተማው ባለቤትነት የተያዙ በመቶዎች የሚቆጠሩ ክፍት ቦታዎች በከተማው በሁሉም አካባቢዎች አሏት። የDSHA ቦታ ምርጫ ሂደት ለትራንዚት፣ ለስራ እና ለትምህርት ቤቶች ቅርበት ቅድሚያ ይሰጣል - እና የግዴታ የማህበረሰብ ተሳትፎን ያካትታል። ነገር ግን “የማህበረሰብ ተሳትፎ” ድምጽን የመሻር መብት አይደለም። የመኖሪያ ቤት ቀውስ መላውን ከተማ የሚነካ ሲሆን እያንዳንዱ ሰፈር የመፍትሄው አካል መሆን አለበት።