إصلاح الإيجارات قصيرة الأجل: السكن أولاً والفنادق ثانيًا

المشكلة

لدى Denver بالفعل مرسوم خاص بالإيجارات قصيرة الأجل. لكنه لم ينجح.

تُلزم القواعد الحالية مضيفي الإيجارات قصيرة الأجل (STR) بالحصول على ترخيص، وتحصيل ضريبة الإقامة، و- نظريًا - العمل فقط في مساكنهم الرئيسية. أما عمليًا: فالتطبيق ضئيل، والإيجارات قصيرة الأجل المملوكة للمستثمرين تعمل علنًا، وبوابة الترخيص تعاني من تراكم مزمن في الطلبات. حتى عام 2024، كانت أكثر من 3,500 وحدة في Denver معروضة على Airbnb وVRBO (Inside Airbnb، 2024). آلاف منها شقق ومنازل كاملة - وليست غرفًا فائضة - سُحبت بالكامل من سوق الإيجار طويل الأجل.

هذا ليس إزعاجًا بسيطًا. إنه استنزاف قابل للقياس لمعروض المساكن في Denver في وقت تحتاج فيه المدينة إلى كل وحدة سكنية ممكنة.

كيف ترفع الإيجارات قصيرة الأجل قيمة الإيجارات

الحسابات الاقتصادية واضحة. المالك الذي يختار بين مستأجر طويل الأجل يدفع $1,500 شهريًا وضيوف Airbnb يدفعون $150 لليلة الواحدة يحتاج إلى تأجير الوحدة 10 ليالٍ فقط شهريًا ليعادل دخل الإيجار طويل الأجل - وغالبًا ما يمكنه تحقيق أكثر من ذلك بكثير. والخيار العقلاني لمالك يسعى إلى تعظيم الربح هو سحب الوحدة من السوق طويل الأجل.

وعندما يتخذ عدد كافٍ من الملاك هذا الخيار، يتقلص معروض الإيجارات طويلة الأجل، وتنخفض معدلات الشغور، وترتفع الإيجارات. وتؤكد الأبحاث الأكاديمية هذا الأثر: فقد وجدت دراسة نُشرت عام 2021 في مجلة Review of Financial Studies (Barron وKung وProserpio) أن زيادة بنسبة 1% في عروض Airbnb في حيٍّ ما ترتبط بزيادة في الإيجارات بنسبة 0.7-1.3%. وفي أحياء Denver ذات التركّز العالي للإيجارات قصيرة الأجل - Capitol Hill وFive Points وRiNo وBaker - تُقدَّر علاوة الإيجار التراكمية بنسبة 7-13%.

قواعد Denver الحالية لا تُطبَّق

تشترط Denver أن يحمل مضيفو الإيجارات قصيرة الأجل ترخيصًا قائمًا على المسكن الرئيسي. لكن:

• لا توجد مطابقة منهجية بين عروض الإيجارات قصيرة الأجل وسجلات العقارات لتحديد المشغّلين الذين لا يعملون من مساكنهم الرئيسية.
• التطبيق يقتصر على الشكاوى - يجب أن يقدّم الجيران شكاوى حتى تحقق المدينة.
• هيكل العقوبات ضعيف جدًا بحيث لا يردع المشغّلين التجاريين، الذين يستطيعون استيعاب الغرامات كتكلفة لممارسة الأعمال.
• تراكم طلبات الترخيص كان يعني تاريخيًا إمكانية العمل دون ترخيص لأشهر دون أي عواقب.

والنتيجة: نظام يبدو كأنه تنظيم لكنه يعمل كتساهل. ويستغل المشغّلون التجاريون للإيجارات قصيرة الأجل الفجوة بين القاعدة المكتوبة وتطبيقها.

من المستفيد ومن يدفع الثمن

المستفيدون من سوق الإيجارات قصيرة الأجل الحالي عدد قليل من المستثمرين العقاريين الذين يمتلكون وحدات متعددة ويجنون منها دخلًا سياحيًا. أما الخاسرون فهم العدد الأكبر بكثير من سكان Denver الذين يتنافسون على وحدات الإيجار طويل الأجل التي كانت تلك العقارات ستوفرها لولا ذلك.

هذا تحويل للثروة من المستأجرين إلى المستثمرين - مُغلَّف بلغة “اقتصاد المشاركة” التي تحجب الطبيعة التجارية لمعظم نشاط الإيجارات قصيرة الأجل.

الحل الذي نقترحه

1. المسكن الرئيسي فقط - مع تطبيق صارم

إعادة تأكيد شرط المسكن الرئيسي وتطبيقه فعليًا:

• ربط تراخيص الإيجارات قصيرة الأجل بالمسكن الرئيسي المُتحقَّق منه للمضيف (يُحدَّد عبر تسجيل الناخبين أو رخصة القيادة أو الإعفاء الضريبي للمسكن الرئيسي).
• إعادة التحقق سنويًا من حالة المسكن الرئيسي لجميع حاملي التراخيص.
• إلغاء الترخيص تلقائيًا إذا بيع العقار، أو إذا توقف المالك عن السكن فيه.
• يجوز للمضيف تأجير مسكنه الرئيسي كوحدة كاملة فقط أثناء غيابه الفعلي (مثلًا أثناء السفر)، بحد أقصى 90 ليلة سنويًا للإيجارات الكاملة.
• يجوز للمضيف تأجير غرفة داخل مسكنه الرئيسي دون حد أقصى لعدد الليالي - فهذه مشاركة حقيقية للمسكن ولا تسحب أي وحدة من السوق طويل الأجل.

2. تطبيق استباقي - إنهاء نموذج الاعتماد على الشكاوى وحدها

الانتقال من التطبيق القائم على الشكاوى إلى التطبيق الاستباقي:

• مشاركة البيانات شهريًا من المنصات. إلزام Airbnb وVRBO وأي منصة إيجار قصير الأجل أخرى تعمل في Denver بتزويد المدينة شهريًا بتصدير كامل لبيانات العروض: العنوان، وهوية المضيف، وعدد الليالي المحجوزة، والإيرادات. وهذا مطلوب بالفعل في مدن عديدة منها New York وSan Francisco وAmsterdam.
• مطابقة آلية مع سجلات العقارات وقاعدة بيانات التراخيص وقوائم الناخبين لتحديد المشغّلين غير المرخصين والذين لا يعملون من مساكنهم الرئيسية.
• غرامات رادعة. المخالفة الأولى: $1,000 يوميًا. المخالفة الثانية: $5,000 يوميًا والحرمان الدائم من أهلية الترخيص. تتراكم الغرامات من اليوم الأول للتشغيل دون ترخيص، لا من تاريخ المخالفة.
• مسؤولية المنصات. تتحمل المنصات التي تعرض عن علم عقارات غير مرخصة المسؤولية التضامنية عن الغرامات. هذا هو البند الذي غيّر تطبيق قواعد الإيجارات قصيرة الأجل في مدينة New York (Local Law 18، 2023): فعندما واجهت Airbnb نفسها الغرامات، انهارت عروض الوحدات غير القانونية.

3. مكتب مخصص لتطبيق قواعد الإيجارات قصيرة الأجل

إنشاء مكتب مخصص لتطبيق قواعد الإيجارات قصيرة الأجل ضمن إدارة الضرائب الانتقائية والتراخيص (Department of Excise and Licenses) في Denver:

• مزوّد بالموظفين اللازمين للتطبيق الفعلي - 5-8 محققين بدوام كامل، يُموَّلون بالكامل من رسوم التراخيص وإيرادات الغرامات.
• لوحة معلومات عامة للامتثال تعرض العروض المرخصة وغير المرخصة حسب الحي، تُحدَّث شهريًا.
• خط ساخن للمبلّغين مع مكافأة للبلاغات التي تؤدي إلى مخالفات مؤكدة.

4. صندوق إعادة المساكن من الإيجارات قصيرة الأجل

تُخصَّص الغرامات ورسوم التراخيص المحصّلة في إطار نظام التطبيق الجديد لـصندوق إعادة المساكن من الإيجارات قصيرة الأجل (STR Housing Return Fund) الذي يُستخدم من أجل:

• شراء الوحدات التي كانت تُستخدم سابقًا كإيجارات قصيرة الأجل وتحويلها إلى مساكن إيجار ميسورة التكلفة بشكل دائم (بالشراكة مع Denver Social Housing Authority).
• تقديم مساعدات إعادة التوطين للمستأجرين الذين يُهجَّرون من وحدات تتحول عن استخدام الإيجار قصير الأجل.
• تمويل برنامج تمويل وحدات السكن الملحقة ADU (انظر: سياسة إصلاح تقسيم المناطق) لمساعدة أصحاب المنازل على بناء وحدات ADU قانونية يسكنها المالك كمصدر دخل بديل.

5. الفترة الانتقالية

يُمنح حاملو التراخيص الحاليون الذين يشغّلون حاليًا إيجارات قصيرة الأجل في غير مساكنهم الرئيسية فترة انتقالية مدتها 12 شهرًا لاختيار أحد أمرين:

• تحويل وحدتهم إلى إيجار طويل الأجل (مع حافز للمالك قدره $5,000 من صندوق إعادة المساكن مقابل توقيع عقد إيجار لمدة عامين بسعر السوق أو أقل)، أو
• بيع الوحدة (مع حق الشفعة لـ Denver Social Housing Authority للشراء بالقيمة المقدّرة).

بعد 12 شهرًا، يبدأ التطبيق الكامل.

الأدلة

مدن اتخذت إجراءات - وماذا حدث

القاسم المشترك: مسؤولية المنصات هي آلية التطبيق الناجعة. فعندما تواجه Airbnb وVRBO غرامات بسبب عرض عقارات غير ممتثلة، فإنها تمتثل. وعندما تقتصر الغرامات على المضيفين، تستمر العروض غير الممتثلة لأن المضيفين الأفراد يصعب العثور عليهم ومقاضاتهم.

أدلة خاصة بـ Denver

تدعم بيانات Denver نفسها اتخاذ إجراءات. فالأحياء ذات أعلى تركّز للإيجارات قصيرة الأجل - Capitol Hill (4.2% من المخزون السكني) وFive Points (3.1%) وRiNo (2.8%) - هي ذاتها الأحياء ذات أدنى معدلات الشغور وأسرع ارتفاع في الإيجارات (Denver Office of Economic Development، 2023). وهذا الارتباط ليس مصادفة.

السياق المحلي

اقتصاد السياحة في Denver حقيقي وقيّم. فالفنادق والمطاعم والمعالم السياحية توظّف عشرات الآلاف من العمال. ولا تستهدف هذه السياسة الفنادق أو دور الضيافة (bed-and-breakfast)، ولا حتى المشاركة الحقيقية للمسكن حين يؤجّر أحد السكان غرفة فائضة. بل تستهدف الاستغلال التجاري للوحدات السكنية طويلة الأجل من قِبل مستثمرين غائبين وجدوا لعقاراتهم استخدامًا أكثر ربحًا من إسكان سكان Denver.

يوجد في Denver نحو 3,500 عرض للإيجارات قصيرة الأجل. ولو تحوّل نصف العروض الكاملة غير الواقعة في مساكن رئيسية فقط إلى إيجارات طويلة الأجل، لأضاف ذلك 700-1,000 وحدة إلى معروض الإيجار طويل الأجل - أي أكثر من كامل إنتاج Denver السنوي من المساكن الميسورة عبر البرامج المدعومة.

وسكان Denver العاملون في قطاع الضيافة - الطهاة وعمال التنظيف وموظفو الاستقبال - هم الأكثر عجزًا بشكل غير متناسب عن السكن قرب أماكن عملهم، لأن الإيجارات قصيرة الأجل حوّلت الوحدات الميسورة في الأحياء الصالحة للمشي إلى أماكن إقامة للسياح. هذه هي أزمة السكن وقد صارت مرئية.

أسئلة متكررة

“ألن يضر هذا بمضيفي Airbnb الذين يعتمدون على دخل الإيجارات قصيرة الأجل؟” تحمي السياسة تحديدًا المشاركين الحقيقيين في المسكن: الأشخاص الذين يؤجّرون غرفة في مسكنهم الرئيسي. كما تسمح بتأجير المنزل كاملًا لمدة تصل إلى 90 ليلة سنويًا. ولن يتأثر صاحب منزل يسافر أحيانًا ويؤجّر منزله. إن السياسة تستهدف عمليات الإيجار قصير الأجل المملوكة للمستثمرين - أي الأشخاص الذين اشتروا عقارات خصيصًا لتشغيلها كفنادق بحكم الواقع. هذه أعمال تجارية، وينبغي تنظيمها بوصفها كذلك.

“وماذا عن الأشخاص الذين اشتروا عقارات استثمارية معتمدين على دخل الإيجارات قصيرة الأجل؟” ينطوي الاستثمار العقاري دائمًا على مخاطر تنظيمية. والمستثمرون الذين راهنوا على استمرار بيئة التطبيق المتساهلة تحمّلوا تلك المخاطرة عن علم. وتوفر الفترة الانتقالية البالغة 12 شهرًا وقتًا للتكيّف. واحتياجات المدينة السكنية مقدَّمة على استراتيجيات المضاربين العقاريين الاستثمارية.

“ألن ينزل السياح في الفنادق بدلًا من ذلك؟” نعم - وهذا أمر مناسب. فالفنادق توظّف عمالًا منتسبين إلى نقابات، وتدفع ضرائب الإشغال كاملة، وتخضع لعمليات التفتيش الصحي والسلامة، ولا تسحب المساكن من السوق طويل الأجل. وقطاع فندقي مزدهر يتوافق تمامًا مع سوق سكن سليم. لقد كان قطاع السياحة في Denver يعمل قبل وجود Airbnb وسيستمر بعد تقييد الإيجارات قصيرة الأجل المملوكة للمستثمرين.

“هل يمكن تطبيق هذا فعلًا؟” يثبت Local Law 18 في New York أن ذلك ممكن. المفتاح هو مسؤولية المنصات - إلزام Airbnb وVRBO بحذف العقارات غير الممتثلة بدلًا من ترك التطبيق للملاحقات القضائية الفردية. وما إن تُلزَم المنصات بالتحقق من الامتثال أو مواجهة غرامات يومية، حتى يتبعها الامتثال. وتؤكد تجربة San Francisco قبل مسؤولية المنصات وبعدها النمط نفسه.

كيف نموّل ذلك

هذه السياسة ذاتية التمويل إلى حد كبير:

تكاليف تشغيل مكتب تطبيق قواعد الإيجارات قصيرة الأجل: ~$1.5M سنويًا. صافي الفائض المخصص لصندوق إعادة المساكن: ~$3-7M سنويًا.

المراجع

• Barron, K., Kung, E. & Proserpio, D. (2021). The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb. Review of Financial Studies.
• City and County of Denver. (2024). Short-Term Rental Licensing. Department of Excise and Licenses.
• Denver Office of Economic Development. (2023). Denver Housing Market Analysis..
• Inside Airbnb. (2024). Denver, Colorado dataset. http://insideairbnb.com
• McGeehan, P. (2024). New York’s Airbnb Crackdown: A Year Later. New York Times.
• New York City Council. (n.d.). Local Law 18 of 2022. Short-Term Rental Registration Law.
• Santa Monica City Planning Division. (2020). Home-Sharing Ordinance Annual Report..