የአጭር ጊዜ ኪራይ ማሻሻያ፦ ቤቶች በቅድሚያ፣ ሆቴሎች በሁለተኛ ደረጃ

ችግሩ

Denver የአጭር ጊዜ ኪራይ ደንብ አስቀድሞ አላት። ነገር ግን አልሠራም።

አሁን ያሉት ደንቦች የአጭር ጊዜ ኪራይ (STR — short-term rental፣ ለቱሪስቶች በሌሊት የሚከራይ ቤት) አስተናጋጆች ፈቃድ እንዲያወጡ፣ የእንግዳ ማረፊያ ግብር እንዲሰበስቡ፣ እና - በንድፈ ሐሳብ ደረጃ - በዋና መኖሪያቸው ብቻ እንዲሠሩ ያስገድዳሉ። በተግባር ግን፦ ማስፈጸሙ እጅግ አነስተኛ ነው፣ በባለሀብቶች የተያዙ STRዎች በግልጽ ይሠራሉ፣ እና የፈቃድ መስጫ ሥርዓቱ ሥር በሰደደ መዘግየት ተጨናንቋል። እስከ 2024 ድረስ ከ3,500 በላይ የDenver መኖሪያ ክፍሎች በAirbnb እና VRBO ላይ ተዘርዝረዋል (Inside Airbnb፣ 2024)። ከእነዚህ ውስጥ በሺዎች የሚቆጠሩት ሙሉ አፓርትመንቶችና ቤቶች ናቸው - ትርፍ መኝታ ቤቶች አይደሉም - ከረጅም ጊዜ የኪራይ ገበያ ሙሉ በሙሉ የወጡ።

ይህ ትንሽ ችግር አይደለም። ከተማዋ እያንዳንዱን የመኖሪያ ክፍል በምትፈልግበት ወቅት በDenver የቤት አቅርቦት ላይ የሚለካ ኪሳራ ነው።

STRዎች ኪራይን እንዴት እንደሚያንሩ

ኢኮኖሚያዊ ስሌቱ ቀላል ነው። በወር $1,500 በሚከፍል የረጅም ጊዜ ተከራይ እና በሌሊት $150 በሚከፍሉ የAirbnb እንግዶች መካከል የሚመርጥ አከራይ የረጅም ጊዜ የኪራይ ገቢውን ለማመጣጠን ክፍሉን በወር 10 ሌሊት ብቻ ማከራየት ይበቃዋል - ብዙውን ጊዜም ከዚያ እጅግ የተሻለ ማግኘት ይችላል። ትርፉን ከፍ ለማድረግ ለሚፈልግ የንብረት ባለቤት ምክንያታዊው ምርጫ ክፍሉን ከረጅም ጊዜ ገበያ ማስወጣት ነው።

በቂ ቁጥር ያላቸው ባለቤቶች ይህን ምርጫ ሲያደርጉ፣ የረጅም ጊዜ ኪራይ አቅርቦት ይቀንሳል፣ ክፍት ቤቶች መጠን ይወርዳል፣ ኪራይም ይጨምራል። የአካዳሚክ ጥናቶች ይህን ውጤት ያረጋግጣሉ፦ በReview of Financial Studies የታተመ የ2021 ጥናት (Barron፣ Kung እና Proserpio) በአንድ ሰፈር የAirbnb ዝርዝሮች 1% ሲጨምሩ ኪራይ በ0.7-1.3% እንደሚጨምር አግኝቷል። STR በብዛት በሚገኝባቸው የDenver ሰፈሮች - Capitol Hill፣ Five Points፣ RiNo፣ Baker - የተጠራቀመው የኪራይ ጭማሪ 7-13% እንደሚሆን ይገመታል።

የDenver ነባር ደንቦች አይተገበሩም

Denver የSTR አስተናጋጆች በዋና መኖሪያ ላይ የተመሠረተ ፈቃድ እንዲይዙ ትጠይቃለች። ነገር ግን፦

• ዋና መኖሪያቸው ያልሆነ ቦታ የሚያከራዩትን ለመለየት የSTR ዝርዝሮችን ከንብረት መዛግብት ጋር ሥርዓት ባለው መንገድ የማመሳከር አሠራር የለም።
• ማስፈጸም በቅሬታ ላይ ብቻ የተመሠረተ ነው - ከተማዋ ምርመራ እንድታደርግ ጎረቤቶች ቅሬታ ማቅረብ አለባቸው።
• የቅጣት መዋቅሩ በጣም ደካማ ነው - ቅጣትን እንደ የንግድ ወጪ ሊቆጥሩት የሚችሉ የንግድ አከራዮችን አይገታም።
• የፈቃድ መዘግየት ቀደም ሲል ያለ ፈቃድ ለወራት ያለምንም መዘዝ መሥራት ማለት ነበር።

ውጤቱ፦ ደንብ የሚመስል ነገር ግን እንደ ልቅነት የሚሠራ ሥርዓት ነው። የንግድ STR አከራዮች በተጻፈው ደንብ እና በአፈጻጸሙ መካከል ያለውን ክፍተት ይጠቀማሉ።

ማን ይጠቀማል፣ ማን ይከፍላል

የአሁኑ የSTR ገበያ ተጠቃሚዎች ብዙ ክፍሎች ያሏቸውና ከእነርሱ የቱሪዝም ገቢ የሚያገኙ ጥቂት የንብረት ባለሀብቶች ናቸው። ተጎጂዎቹ ደግሞ እነዚያ ንብረቶች ሊያቀርቧቸው ይችሉ ለነበሩ የረጅም ጊዜ የኪራይ ክፍሎች የሚወዳደሩት እጅግ ብዙ የDenver ነዋሪዎች ናቸው።

ይህ ከተከራዮች ወደ ባለሀብቶች የሚደረግ የሀብት ዝውውር ነው - የአብዛኛውን የSTR እንቅስቃሴ የንግድ ባሕርይ በሚሸፍን የ”ተጋሪ ኢኮኖሚ” ቋንቋ የተሸፈነ።

የእኛ መፍትሔ

1. ዋና መኖሪያ ብቻ - በጥብቅ የሚተገበር

የዋና መኖሪያ መስፈርቱን ዳግም ማረጋገጥና በእውነት መተግበር፦

• የSTR ፈቃዶች ከአስተናጋጁ የተረጋገጠ ዋና መኖሪያ ጋር ይያያዛሉ (በመራጭ ምዝገባ፣ በመንጃ ፈቃድ ወይም በዋና መኖሪያ የግብር ቅነሳ የሚወሰን)።
• ለሁሉም ፈቃድ ባለቤቶች የዋና መኖሪያ ሁኔታ በየዓመቱ ዳግም ይረጋገጣል።
• ንብረቱ ከተሸጠ ወይም ባለቤቱ እዚያ መኖር ካቆመ ፈቃዱ በራስ-ሰር ይሰረዛል።
• አስተናጋጅ ዋና መኖሪያውን እንደ ሙሉ ክፍል ማከራየት የሚችለው በአካል ከቤት ሲርቅ ብቻ ነው (ለምሳሌ በጉዞ ወቅት)፣ ለሙሉ ቤት ኪራይ በዓመት 90 ሌሊት ገደብ አለው።
• አስተናጋጅ በዋና መኖሪያው ውስጥ አንድ ክፍል ያለ ሌሊት ገደብ ማከራየት ይችላል - ይህ እውነተኛ የቤት መጋራት ሲሆን ምንም ክፍል ከረጅም ጊዜ ገበያ አያስወጣም።

2. ንቁ ማስፈጸም - በቅሬታ ብቻ የሚሠራውን ሞዴል ማብቃት

ከቅሬታ-ተኮር ወደ ንቁ ማስፈጸም መሸጋገር፦

• ከመድረኮች ወርሃዊ የመረጃ ልውውጥ። Airbnb፣ VRBO እና በDenver የሚሠራ ማንኛውም ሌላ የSTR መድረክ ለከተማዋ በየወሩ የተሟላ የዝርዝር መረጃ እንዲያቀርብ ማስገደድ፦ አድራሻ፣ የአስተናጋጅ ማንነት፣ የተያዙ ሌሊቶች፣ ገቢ። ይህ New York፣ San Francisco እና Amsterdamን ጨምሮ በብዙ ከተሞች አስቀድሞ ግዴታ ነው።
• ፈቃድ የሌላቸውንና ዋና መኖሪያ ያልሆነ ቦታ የሚያከራዩትን ለመለየት ከንብረት መዛግብት፣ ከፈቃድ የመረጃ ቋት እና ከመራጮች መዝገብ ጋር በራስ-ሰር ማመሳከር።
• ጥርስ ያለው ቅጣት። የመጀመሪያ ጥሰት፦ በቀን $1,000። ሁለተኛ ጥሰት፦ በቀን $5,000 እና በቋሚነት ለፈቃድ ብቁ አለመሆን። ቅጣቱ የሚቆጠረው ያለ ፈቃድ መሥራት ከተጀመረበት የመጀመሪያ ቀን ጀምሮ እንጂ ከማስጠንቀቂያው ቀን አይደለም።
• የመድረክ ተጠያቂነት። ፈቃድ የሌላቸውን ንብረቶች እያወቁ የሚዘረዝሩ መድረኮች ለቅጣቱ በጋራ ተጠያቂ ናቸው። በNew York ከተማ የSTR ማስፈጸምን የቀየረው ይህ ድንጋጌ ነው (Local Law 18፣ 2023)፦ Airbnb ራሱ ቅጣት ሲጋፈጥ፣ የሕገ-ወጥ ክፍሎች ዝርዝሮች በከፍተኛ ሁኔታ ወደቁ።

3. የተለየ የSTR ማስፈጸሚያ ጽሕፈት ቤት

በDenver የኤክሳይዝ እና ፈቃድ መምሪያ (Department of Excise and Licenses) ውስጥ የተለየ የSTR ማስፈጸሚያ ጽሕፈት ቤት ማቋቋም፦

• በእውነት ለማስፈጸም የሚያስችል የሰው ኃይል - 5-8 የሙሉ ጊዜ መርማሪዎች፣ ሙሉ በሙሉ በፈቃድ ክፍያዎችና በቅጣት ገቢ የሚሸፈኑ።
• በሰፈር ደረጃ ፈቃድ ያላቸውንና የሌላቸውን ዝርዝሮች የሚያሳይ፣ በየወሩ የሚታደስ ሕዝባዊ የተገዢነት ዳሽቦርድ።
• ለተረጋገጡ ጥሰቶች ምክንያት ለሆኑ ጥቆማዎች ሽልማት የሚሰጥ የጠቋሚዎች የስልክ መስመር።

4. የSTR የቤት መመለሻ ፈንድ

በአዲሱ የማስፈጸሚያ ሥርዓት የሚሰበሰቡ ቅጣቶችና የፈቃድ ክፍያዎች ለSTR የቤት መመለሻ ፈንድ (STR Housing Return Fund) ይመደባሉ፣ ይህም የሚውለው፦

• ቀደም ሲል STR የነበሩ ክፍሎችን በቋሚነት ተመጣጣኝ የኪራይ ቤቶች ለማድረግ ለመግዛት (ከDenver Social Housing Authority ጋር በአጋርነት)።
• ከSTR አገልግሎት ከሚወጡ ክፍሎች ለሚፈናቀሉ ተከራዮች የማዛወሪያ ድጋፍ ለመስጠት።
• የቤት ባለቤቶች ሕጋዊ፣ ባለቤቱ የሚኖርባቸው ADUዎችን (ተጨማሪ የመኖሪያ ክፍሎች) እንደ አማራጭ የገቢ ምንጭ እንዲገነቡ ለመርዳት የADU ፋይናንስ ፕሮግራምን ለመደገፍ (ይመልከቱ፦ የዞን ማሻሻያ ፖሊሲ)።

5. የሽግግር ጊዜ

በአሁኑ ጊዜ ዋና መኖሪያ ያልሆኑ STRዎችን የሚያንቀሳቅሱ ነባር ፈቃድ ባለቤቶች ከሚከተሉት አንዱን ለመምረጥ የ12 ወር የሽግግር ጊዜ ይሰጣቸዋል፦

• ክፍላቸውን ወደ ረጅም ጊዜ ኪራይ መቀየር (በገበያ ዋጋ ወይም ከዚያ በታች የ2 ዓመት ውል ሲፈርሙ ከቤት መመለሻ ፈንድ የ$5,000 የአከራይ ማበረታቻ ያገኛሉ)፣ ወይም
• ክፍሉን መሸጥ (Denver Social Housing Authority በተገመተው ዋጋ የመግዛት የቅድሚያ መብት አለው)።

ከ12 ወራት በኋላ ሙሉ ማስፈጸም ይጀመራል።

ማስረጃ

እርምጃ የወሰዱ ከተሞች - እና የተከሰተው

ከተማ	ፖሊሲ	ውጤት
New York ከተማ (Local Law 18፣ 2023)	አስተናጋጆች እንግዶች በሚቆዩበት ጊዜ እንዲገኙ አስገድዷል፤ መድረኮች ደንቡን ያላሟሉ ክፍሎችን እንዳይዘረዝሩ ተከልክለዋል	የAirbnb ዝርዝሮች በወራት ውስጥ ከ~22,000 ወደ ~3,000 ወረዱ፤ የረጅም ጊዜ የኪራይ አቅርቦት ጨመረ (McGeehan፣ NY Times፣ 2023)
Barcelona፣ ስፔን	(በሰኔ 2024) ~10,000 የሚሆኑትን የቱሪስት አፓርትመንት ፈቃዶቿን በኖቬምበር 2028 ጊዜያቸው ሲያበቃ እንደማታድስ አስታውቃለች	በመጠባበቅ ላይ፤ ያለማደስ ውሳኔው በኖቬምበር 2028 ተግባራዊ ይሆናል
Amsterdam፣ ኔዘርላንድ	ለሙሉ ቤት STR በዓመት 30 ሌሊት ገደብ፤ የመድረክ መረጃ ልውውጥ ግዴታ	የSTR ዝርዝሮች ከዓመት ዓመት ከ30% በላይ ቀነሱ፤ ተገዢነት በከፍተኛ ሁኔታ ጨመረ
Santa Monica፣ CA	ጥብቅ የዋና መኖሪያ መስፈርትና የመድረክ ተጠያቂነት ያለው የቤት መጋራት ደንብ	የSTR ዝርዝሮች በ80% ወደቁ፤ የረጅም ጊዜ ክፍት ቤቶች መጠን ተሻሻለ (Santa Monica City Planning፣ 2020)

የጋራው ነጥብ፦ የመድረክ ተጠያቂነት የሚሠራው የማስፈጸሚያ ዘዴ ነው። Airbnb እና VRBO ደንቡን ያላሟሉ ንብረቶችን በመዘርዘራቸው ቅጣት ሲጋፈጡ ይገዛሉ። ቅጣት የሚጣለው በአስተናጋጆች ላይ ብቻ ሲሆን ግን፣ ግለሰብ አስተናጋጆችን ማግኘትና መክሰስ ስለሚከብድ ደንቡን ያላሟሉ ዝርዝሮች ይቀጥላሉ።

የDenver-ተኮር ማስረጃ

የDenver የራሷ መረጃ እርምጃ መውሰድን ይደግፋል። ከፍተኛ የSTR ክምችት ያላቸው ሰፈሮች - Capitol Hill (ከቤት ክምችቱ 4.2%)፣ Five Points (3.1%)፣ RiNo (2.8%) - ዝቅተኛው የክፍት ቤቶች መጠንና ፈጣኑ የኪራይ ጭማሪ ያላቸው ሰፈሮች ናቸው (Denver Office of Economic Development፣ 2023)። ይህ ተዛምዶ በአጋጣሚ አይደለም።

የአካባቢ ሁኔታ

የDenver የቱሪዝም ኢኮኖሚ እውነተኛና ጠቃሚ ነው። ሆቴሎች፣ ምግብ ቤቶችና የመስህብ ቦታዎች በአሥር ሺዎች የሚቆጠሩ ሠራተኞችን ይቀጥራሉ። ይህ ፖሊሲ ሆቴሎችን፣ የአልጋና ቁርስ ማረፊያዎችን (bed-and-breakfast)፣ ወይም አንድ ነዋሪ ትርፍ ክፍል የሚያከራይበትን እውነተኛ የቤት መጋራትን እንኳ ኢላማ አያደርግም። ኢላማ የሚያደርገው ንብረታቸውን የDenver ነዋሪዎችን ከማኖር የበለጠ ትርፋማ አጠቃቀም ባገኙ በሌሉበት ባለሀብቶች የረጅም ጊዜ የመኖሪያ ክፍሎችን ለንግድ መበዝበዝን ነው።

በDenver በግምት 3,500 የSTR ዝርዝሮች አሉ። ዋና መኖሪያ ካልሆኑት ሙሉ ቤት ዝርዝሮች ግማሹ ብቻ እንኳ ወደ ረጅም ጊዜ ኪራይ ቢቀየሩ፣ በረጅም ጊዜ የኪራይ አቅርቦት ላይ 700-1,000 ክፍሎች ይጨምራሉ - ይህም Denver በድጎማ ፕሮግራሞች በዓመት ከምታመርተው አጠቃላይ ተመጣጣኝ ቤት ይበልጣል።

በእንግዳ ማስተናገጃ ዘርፍ የሚሠሩ የDenver ነዋሪዎች - ምግብ አብሳዮች፣ የክፍል ጽዳት ሠራተኞች፣ የእንግዳ መቀበያ ሠራተኞች - በሥራ ቦታቸው አቅራቢያ መኖር የማይችሉት በተመጣጣኝ ሁኔታ በብዛት ነው፤ ምክንያቱም STRዎች በእግር ለመጓዝ ምቹ በሆኑ ሰፈሮች የሚገኙ ተመጣጣኝ ቤቶችን ወደ ቱሪስት ማረፊያዎች ቀይረዋቸዋል። ይህ በግልጽ የሚታይ የቤት ቀውስ ነው።

በተደጋጋሚ የሚጠየቁ ጥያቄዎች

“ይህ በSTR ገቢ ላይ የሚተማመኑ የAirbnb አስተናጋጆችን አይጎዳም?” ፖሊሲው እውነተኛ የቤት ተጋሪዎችን በተለይ ይጠብቃል፦ በዋና መኖሪያቸው ውስጥ ክፍል የሚያከራዩ ሰዎችን። እንዲሁም በዓመት እስከ 90 ሌሊት ሙሉ ቤት ማከራየትን ይፈቅዳል። አልፎ አልፎ የሚጓዝና ቤቱን የሚያከራይ የቤት ባለቤት አይነካም። ፖሊሲው ኢላማ የሚያደርገው በባለሀብቶች የተያዙ የSTR ሥራዎችን ነው - ንብረት የገዙት በተግባር እንደ ሆቴል ለማንቀሳቀስ ብቻ የሆኑ ሰዎችን። እነዚህ ንግድ ናቸው፣ እንደ ንግድም ሊተዳደሩ ይገባል።

“በSTR ገቢ ላይ ተመሥርተው የኢንቨስትመንት ንብረት የገዙ ሰዎችስ?” የሪል እስቴት ኢንቨስትመንት ሁልጊዜ የደንብ ስጋትን ያካትታል። ልቅ የማስፈጸሚያ ሁኔታ ይቀጥላል ብለው የተወራረዱ ባለሀብቶች ያንን ስጋት እያወቁ ወስደዋል። የ12 ወር የሽግግር ጊዜው ለማስተካከል ጊዜ ይሰጣል። የከተማዋ የቤት ፍላጎቶች ከንብረት ግምታዊ ነጋዴዎች የኢንቨስትመንት ስልቶች ይቀድማሉ።

“ቱሪስቶች በምትኩ በሆቴሎች አያርፉም?” አዎ - ይህም ተገቢ ነው። ሆቴሎች የማኅበር አባል ሠራተኞችን ይቀጥራሉ፣ ሙሉ የማረፊያ ግብር ይከፍላሉ፣ የጤናና ደኅንነት ቁጥጥርን ያሟላሉ፣ እንዲሁም ቤቶችን ከረጅም ጊዜ ገበያ አያስወጡም። የበለጸገ የሆቴል ኢንዱስትሪ ከጤናማ የቤት ገበያ ጋር ሙሉ በሙሉ ይጣጣማል። የDenver የቱሪዝም ዘርፍ Airbnb ከመኖሩ በፊት ይሠራ ነበር፣ በባለሀብቶች የተያዙ STRዎች ከተገደቡ በኋላም ይቀጥላል።

“ይህ በእርግጥ ሊተገበር ይችላል?” የNew York Local Law 18 እንደሚቻል ያሳያል። ቁልፉ የመድረክ ተጠያቂነት ነው - ማስፈጸምን ለግለሰብ ክሶች ከመተው ይልቅ Airbnb እና VRBO ደንቡን ያላሟሉ ንብረቶችን ከዝርዝር እንዲያስወግዱ ማስገደድ። መድረኮች ተገዢነትን እንዲያረጋግጡ ወይም የዕለት ቅጣት እንዲጋፈጡ ከተገደዱ በኋላ ተገዢነት ይከተላል። የSan Francisco የመድረክ ተጠያቂነት ከመኖሩ በፊትና በኋላ ያለው ተሞክሮም ተመሳሳይ ሁኔታን ያረጋግጣል።

እንዴት እንከፍላለን

ይህ ፖሊሲ በአብዛኛው ራሱን በራሱ የሚሸፍን ነው፦

የገቢ ምንጭ	የሚገመት ዓመታዊ መጠን
የSTR ፈቃድ ክፍያዎች (ለእያንዳንዱ ፈቃድ በዓመት $500)	~$1.75M
ከጥሰቶች የሚገኝ የቅጣት ገቢ	~$2-5M/በዓመት (ተገዢነት ሲጨምር እየቀነሰ)
አዲስ ደንቡን ካሟሉ ዝርዝሮች የሚገኝ የማረፊያ ግብር	~$1-2M/በዓመት
ጠቅላላ	~$5-9M/በዓመት

የSTR ማስፈጸሚያ ጽሕፈት ቤት የሥራ ማስኬጃ ወጪ፦ ~$1.5M/በዓመት። ለSTR የቤት መመለሻ ፈንድ የሚውል የተጣራ ትርፍ፦ ~$3-7M/በዓመት።

ማጣቀሻዎች

• Barron, K., Kung, E. & Proserpio, D. (2021). The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb. Review of Financial Studies.
• City and County of Denver. (2024). Short-Term Rental Licensing. Department of Excise and Licenses.
• Denver Office of Economic Development. (2023). Denver Housing Market Analysis..
• Inside Airbnb. (2024). Denver, Colorado dataset. http://insideairbnb.com
• McGeehan, P. (2024). New York’s Airbnb Crackdown: A Year Later. New York Times.
• New York City Council. (n.d.). Local Law 18 of 2022. Short-Term Rental Registration Law.
• Santa Monica City Planning Division. (2020). Home-Sharing Ordinance Annual Report..