Reforma de Alquileres a Corto Plazo: Primero la Vivienda, Después los Hoteles

El Problema

Denver ya tiene una ordenanza de alquiler a corto plazo. No ha funcionado.

Las reglas actuales exigen que los anfitriones de STR obtengan una licencia, recauden el impuesto de hospedaje y, en teoría, operen solo en residencias primarias. En la práctica: la aplicación es mínima, los STR de inversores operan abiertamente y el portal de licencias ha tenido un retraso crónico. En 2024, más de 3,500 unidades de Denver están listadas en Airbnb y VRBO (Inside Airbnb, 2024). Miles de ellas son apartamentos y casas completos, no habitaciones libres, eliminados por completo del mercado de alquiler a largo plazo.

Cómo los STR Aumentan los Alquileres

La economía es sencilla. Un propietario que elige entre un inquilino a largo plazo a $1,500/mes y huéspedes de Airbnb a $150/noche solo necesita ocupar la unidad 10 noches al mes para igualar los ingresos por alquiler a largo plazo. Cuando suficientes propietarios toman esta decisión, la oferta de alquileres a largo plazo se reduce, las tasas de vacancia caen y los alquileres suben. La investigación académica confirma el efecto: un estudio de 2021 (Barron, Kung y Proserpio) encontró que un aumento del 1% en los listados de Airbnb en un vecindario se asocia con un aumento del 0.7-1.3% en los alquileres.

Las Reglas Actuales de Denver No Se Hacen Cumplir

Denver exige que los anfitriones de STR tengan una licencia basada en residencia primaria. Pero:

• Sin verificación cruzada sistemática de los listados de STR con los registros de propiedades.
• Aplicación solo por quejas: los vecinos deben presentar quejas para que la ciudad investigue.
• La estructura de sanciones es demasiado débil para disuadir a los operadores comerciales.

Nuestra Solución

1. Solo Residencia Primaria - Estrictamente Aplicado

• Licencias de STR vinculadas a la residencia primaria verificada del anfitrión.
• Reverificación anual del estado de residencia primaria.
• Los anfitriones pueden alquilar su residencia principal completa solo mientras estén físicamente ausentes, con un límite de 90 noches por año.
• Los anfitriones pueden alquilar una habitación dentro de su residencia principal sin límite nocturno.

2. Aplicación Proactiva - Fin del Modelo Solo por Quejas

• Intercambio mensual de datos de las plataformas. Requerir que Airbnb, VRBO y cualquier otra plataforma de STR proporcionen a la ciudad exportaciones mensuales completas de datos de listados.
• Referencias cruzadas automatizadas con registros de propiedades y base de datos de licencias.
• Multas con impacto. Primera infracción: $1,000/día. Segunda infracción: $5,000/día e inelegibilidad permanente para licencias.
• Responsabilidad de las plataformas. Las plataformas que listan propiedades sin licencia son corresponsables de las multas.

3. Oficina de Aplicación de STR Dedicada

Crear una Oficina de Aplicación de STR dedicada dentro del Departamento de Excise y Licencias de Denver con 5-8 investigadores de tiempo completo financiados por las tarifas de licencias y los ingresos por multas.

4. Fondo de Retorno de Vivienda STR

Las multas y tarifas de licencias se dedican a un Fondo de Retorno de Vivienda STR para:

• Adquirir unidades STR anteriores como alquileres permanentemente asequibles.
• Proporcionar asistencia de reubicación.
• Financiar el programa de financiamiento de ADU.

5. Período de Transición

Los titulares de licencias existentes que actualmente operan STR que no son residencia primaria tienen un período de transición de 12 meses para:

• Convertir su unidad a alquiler a largo plazo (con un incentivo de $5,000), o
• Vender la unidad (con derecho de primera opción de compra para la Autoridad de Vivienda Social de Denver).

Evidencia

Ciudades Que Han Actuado

Contexto Local

Los vecindarios de Denver con las concentraciones más altas de STR, Capitol Hill (4,2% del parque de viviendas), Five Points (3,1%), RiNo (2,8%), son los mismos vecindarios con las tasas de vacancia más bajas y los alquileres que suben más rápido (Oficina de Desarrollo Económico de Denver, 2023).

Los habitantes de Denver que trabajan en hostelería, cocineros, personal de limpieza, recepcionistas, son desproporcionadamente los que no pueden permitirse vivir cerca de donde trabajan, porque los STR han convertido las unidades asequibles en vecindarios con acceso a pie en alojamientos turísticos.

Preguntas Frecuentes

“¿No perjudicará esto a los anfitriones de Airbnb que dependen de los ingresos de STR?” La política protege específicamente a los que comparten hogar genuinamente: personas que alquilan una habitación en su residencia principal. También permite alquileres de vivienda completa hasta 90 noches al año. El propietario que ocasionalmente viaja y alquila su casa no se ve afectado.

“¿Será esto realmente aplicable?” La Ley Local 18 de Nueva York demuestra que sí. La clave es la responsabilidad de la plataforma: cuando Airbnb y VRBO enfrentan multas por listar propiedades no conformes, cumplen.

Cómo Lo Financiamos

Costos operativos de la Oficina de Aplicación de STR: ~$1.5M/año. Superávit neto dedicado al Fondo de Retorno de Vivienda STR: ~$3-7M/año.

Referencias

• Barron, K., Kung, E. & Proserpio, D. (2021). The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb. Review of Financial Studies.
• City and County of Denver. (2024). Short-Term Rental Licensing. Department of Excise and Licenses.
• Denver Office of Economic Development. (2023). Denver Housing Market Analysis..
• Inside Airbnb. (2024). Denver, Colorado dataset. http://insideairbnb.com
• McGeehan, P. (2024). New York’s Airbnb Crackdown: A Year Later. New York Times.
• New York City Council. (n.d.). Local Law 18 of 2022. Short-Term Rental Registration Law.
• Santa Monica City Planning Division. (2020). Home-Sharing Ordinance Annual Report..