Cải Cách Cho Thuê Ngắn Hạn: Nhà Ở Trước, Khách Sạn Sau

Vấn Đề

Denver đã có sắc lệnh về cho thuê ngắn hạn. Nhưng sắc lệnh đó không hiệu quả.

Các quy định hiện hành yêu cầu chủ nhà cho thuê ngắn hạn (STR) phải có giấy phép, thu thuế lưu trú, và - trên lý thuyết - chỉ được hoạt động tại nơi cư trú chính. Trên thực tế: việc thực thi rất hạn chế, các STR do nhà đầu tư sở hữu hoạt động công khai, và cổng cấp phép thường xuyên bị tồn đọng. Tính đến năm 2024, hơn 3,500 căn hộ tại Denver được đăng trên Airbnb và VRBO (Inside Airbnb, 2024). Hàng ngàn căn trong số đó là nguyên căn hộ và nguyên căn nhà - không phải phòng trống - bị rút hoàn toàn khỏi thị trường cho thuê dài hạn.

Đây không phải là một bất tiện nhỏ. Đây là sự thất thoát có thể đo lường được đối với nguồn cung nhà ở của Denver, vào đúng lúc thành phố cần từng căn nhà.

STR Đẩy Giá Thuê Nhà Lên Như Thế Nào

Bài toán kinh tế rất đơn giản. Một chủ nhà phải lựa chọn giữa người thuê dài hạn trả $1,500/tháng và khách Airbnb trả $150/đêm chỉ cần cho thuê 10 đêm mỗi tháng là bằng thu nhập cho thuê dài hạn - và thường có thể thu nhiều hơn nhiều. Lựa chọn hợp lý của một chủ sở hữu muốn tối đa hóa lợi nhuận là rút căn nhà khỏi thị trường dài hạn.

Khi có đủ nhiều chủ nhà đưa ra lựa chọn này, nguồn cung nhà cho thuê dài hạn thu hẹp, tỷ lệ nhà trống giảm, và giá thuê tăng. Nghiên cứu học thuật xác nhận tác động này: một nghiên cứu năm 2021 trên tạp chí Review of Financial Studies (Barron, Kung & Proserpio) cho thấy mức tăng 1% số tin đăng Airbnb trong một khu phố gắn liền với mức tăng 0.7-1.3% giá thuê. Tại các khu phố của Denver có mật độ STR cao - Capitol Hill, Five Points, RiNo, Baker - mức chênh lệch giá thuê cộng dồn ước tính là 7-13%.

Các Quy Định Hiện Hành Của Denver Không Được Thực Thi

Denver yêu cầu chủ nhà STR phải có giấy phép dựa trên nơi cư trú chính. Nhưng:

• Không có đối chiếu có hệ thống giữa tin đăng STR với hồ sơ bất động sản để xác định những người kinh doanh không phải tại nơi cư trú chính.
• Chỉ thực thi khi có khiếu nại - hàng xóm phải nộp khiếu nại thì thành phố mới điều tra.
• Mức phạt quá nhẹ để răn đe các nhà kinh doanh thương mại, những người có thể coi tiền phạt là một khoản chi phí kinh doanh.
• Tồn đọng cấp phép trước đây đồng nghĩa với việc có thể hoạt động không giấy phép hàng tháng trời mà không bị hậu quả gì.

Kết quả: một hệ thống trông giống như quản lý nhưng thực chất là buông lỏng. Các nhà kinh doanh STR thương mại khai thác khoảng cách giữa quy định trên giấy và việc thực thi.

Ai Hưởng Lợi, Ai Phải Trả Giá

Người hưởng lợi từ thị trường STR hiện nay là một số ít nhà đầu tư bất động sản sở hữu nhiều căn nhà và thu lợi từ du lịch. Người chịu thiệt là số đông cư dân Denver phải cạnh tranh để thuê những căn nhà dài hạn mà lẽ ra các bất động sản đó có thể cung cấp.

Đây là sự chuyển giao từ người thuê nhà sang nhà đầu tư - được khoác lên ngôn ngữ “kinh tế chia sẻ” để che giấu bản chất thương mại của phần lớn hoạt động STR.

Giải Pháp Của Chúng Tôi

1. Chỉ Cho Phép Tại Nơi Cư Trú Chính - Thực Thi Nghiêm Ngặt

Tái khẳng định và thực sự thực thi yêu cầu về nơi cư trú chính:

• Giấy phép STR gắn với nơi cư trú chính đã được xác minh của chủ nhà (xác định qua đăng ký cử tri, bằng lái xe, hoặc miễn giảm thuế nhà ở chính).
• Xác minh lại hằng năm tình trạng nơi cư trú chính đối với tất cả người có giấy phép.
• Tự động thu hồi giấy phép nếu bất động sản được bán, hoặc nếu chủ sở hữu không còn sống tại đó.
• Chủ nhà chỉ được cho thuê nguyên căn nơi cư trú chính khi họ thực sự vắng nhà (ví dụ: khi đi du lịch), với mức trần 90 đêm mỗi năm đối với cho thuê nguyên căn.
• Chủ nhà được cho thuê một phòng trong nơi cư trú chính của mình mà không bị giới hạn số đêm - đây là chia sẻ nhà ở đích thực và không rút căn nhà nào khỏi thị trường dài hạn.

2. Thực Thi Chủ Động - Chấm Dứt Mô Hình Chỉ Dựa Vào Khiếu Nại

Chuyển từ thực thi dựa trên khiếu nại sang thực thi chủ động:

• Chia sẻ dữ liệu hằng tháng từ các nền tảng. Yêu cầu Airbnb, VRBO và mọi nền tảng STR khác hoạt động tại Denver cung cấp cho thành phố bản xuất dữ liệu tin đăng đầy đủ hằng tháng: địa chỉ, danh tính chủ nhà, số đêm đã đặt, doanh thu. Nhiều thành phố như New York, San Francisco và Amsterdam đã áp dụng yêu cầu này.
• Đối chiếu tự động với hồ sơ bất động sản, cơ sở dữ liệu cấp phép và danh sách cử tri để xác định những người kinh doanh không giấy phép và không phải tại nơi cư trú chính.
• Mức phạt đủ sức răn đe. Vi phạm lần đầu: $1,000/ngày. Vi phạm lần hai: $5,000/ngày và vĩnh viễn không đủ điều kiện được cấp phép. Tiền phạt được tính từ ngày đầu tiên hoạt động không giấy phép, không phải từ ngày bị lập biên bản.
• Trách nhiệm của nền tảng. Các nền tảng cố ý đăng các bất động sản không có giấy phép phải liên đới chịu tiền phạt. Đây là điều khoản đã thay đổi việc thực thi STR tại Thành phố New York (Local Law 18, 2023): khi chính Airbnb phải đối mặt với tiền phạt, số tin đăng căn hộ bất hợp pháp đã sụt giảm mạnh.

3. Văn Phòng Chuyên Trách Thực Thi STR

Thành lập Văn Phòng Thực Thi STR chuyên trách trực thuộc Sở Thuế Tiêu Thụ Đặc Biệt và Cấp Phép (Department of Excise and Licenses) của Denver:

• Đủ nhân sự để thực sự thực thi - 5-8 điều tra viên toàn thời gian (FTE), được tài trợ hoàn toàn bằng phí cấp phép và tiền phạt.
• Bảng theo dõi tuân thủ công khai thể hiện số tin đăng có giấy phép và không có giấy phép theo từng khu phố, cập nhật hằng tháng.
• Đường dây nóng tố giác kèm tiền thưởng cho những thông tin dẫn đến vi phạm được xác nhận.

4. Quỹ Hoàn Trả Nhà Ở Từ STR

Tiền phạt và phí cấp phép thu được theo cơ chế thực thi mới được dành riêng cho Quỹ Hoàn Trả Nhà Ở Từ STR (STR Housing Return Fund) để:

• Mua lại các căn nhà trước đây dùng làm STR thành nhà cho thuê giá phải chăng vĩnh viễn (hợp tác với Denver Social Housing Authority).
• Hỗ trợ tái định cư cho người thuê nhà bị di dời khỏi các căn nhà chuyển đổi khỏi mục đích STR.
• Tài trợ chương trình cho vay xây ADU (xem: chính sách Cải Cách Phân Vùng) để giúp chủ nhà xây dựng ADU hợp pháp, do chủ sở hữu cư trú, như một nguồn thu nhập thay thế.

5. Giai Đoạn Chuyển Tiếp

Những người đang có giấy phép và hiện đang kinh doanh STR không phải tại nơi cư trú chính được hưởng giai đoạn chuyển tiếp 12 tháng để:

• Chuyển căn nhà sang cho thuê dài hạn (với khoản ưu đãi $5,000 dành cho chủ nhà từ Quỹ Hoàn Trả Nhà Ở khi ký hợp đồng thuê 2 năm bằng hoặc thấp hơn giá thị trường), hoặc
• Bán căn nhà (Denver Social Housing Authority có quyền ưu tiên mua theo giá thẩm định).

Sau 12 tháng, việc thực thi đầy đủ sẽ bắt đầu.

Bằng Chứng

Các Thành Phố Đã Hành Động - Và Kết Quả

Điểm chung: trách nhiệm của nền tảng là cơ chế thực thi hiệu quả. Khi Airbnb và VRBO bị phạt vì đăng các bất động sản không tuân thủ, họ sẽ tuân thủ. Khi chỉ có chủ nhà bị phạt, các tin đăng không tuân thủ vẫn tồn tại vì từng chủ nhà rất khó tìm ra và truy tố.

Bằng Chứng Riêng Tại Denver

Chính dữ liệu của Denver ủng hộ việc hành động. Các khu phố có mật độ STR cao nhất - Capitol Hill (4.2% quỹ nhà ở), Five Points (3.1%), RiNo (2.8%) - cũng chính là những khu phố có tỷ lệ nhà trống thấp nhất và giá thuê tăng nhanh nhất (Denver Office of Economic Development, 2023). Mối tương quan này không phải ngẫu nhiên.

Bối Cảnh Địa Phương

Nền kinh tế du lịch của Denver là có thật và có giá trị. Khách sạn, nhà hàng và các điểm tham quan sử dụng hàng chục ngàn lao động. Chính sách này không nhắm vào khách sạn, nhà nghỉ bed-and-breakfast, hay ngay cả việc chia sẻ nhà ở đích thực khi cư dân cho thuê một phòng trống. Chính sách nhắm vào việc khai thác thương mại các căn nhà dài hạn bởi những nhà đầu tư vắng mặt, những người đã tìm ra cách sử dụng bất động sản sinh lời hơn so với việc cung cấp nhà ở cho cư dân Denver.

Denver có khoảng 3,500 tin đăng STR. Nếu chỉ một nửa số tin đăng nguyên căn không phải nơi cư trú chính chuyển sang cho thuê dài hạn, nguồn cung nhà cho thuê dài hạn sẽ có thêm 700-1,000 căn - nhiều hơn toàn bộ sản lượng nhà ở giá phải chăng hằng năm của Denver thông qua các chương trình trợ cấp.

Người dân Denver làm việc trong ngành khách sạn - đầu bếp, nhân viên dọn phòng, lễ tân - là những người không đủ khả năng sống gần nơi làm việc nhiều hơn hẳn, vì STR đã biến các căn nhà giá phải chăng tại những khu phố thuận tiện đi bộ thành chỗ ở cho du khách. Đây là cuộc khủng hoảng nhà ở hiện ra trước mắt.

Các Câu Hỏi Thường Gặp

“Chính sách này có gây thiệt hại cho các chủ nhà Airbnb phụ thuộc vào thu nhập từ STR không?” Chính sách bảo vệ cụ thể những người chia sẻ nhà ở đích thực: những người cho thuê một phòng trong nơi cư trú chính của mình. Chính sách cũng cho phép cho thuê nguyên căn tối đa 90 đêm/năm. Một chủ nhà thỉnh thoảng đi du lịch và cho thuê nhà của mình sẽ không bị ảnh hưởng. Chính sách nhắm vào các hoạt động STR do nhà đầu tư sở hữu - những người mua bất động sản chỉ để vận hành như khách sạn trá hình. Đó là hoạt động kinh doanh, và cần được quản lý như hoạt động kinh doanh.

“Còn những người đã mua bất động sản đầu tư dựa vào thu nhập từ STR thì sao?” Đầu tư bất động sản luôn đi kèm rủi ro pháp lý. Những nhà đầu tư đặt cược vào việc môi trường thực thi lỏng lẻo sẽ tiếp tục đã chấp nhận rủi ro đó một cách có ý thức. Giai đoạn chuyển tiếp 12 tháng cho họ thời gian điều chỉnh. Nhu cầu nhà ở của thành phố được ưu tiên hơn chiến lược đầu tư của những người đầu cơ bất động sản.

“Chẳng phải du khách sẽ chuyển sang ở khách sạn sao?” Đúng vậy - và điều đó là phù hợp. Khách sạn sử dụng lao động có công đoàn, đóng đầy đủ thuế lưu trú, tuân thủ các đợt kiểm tra y tế và an toàn, và không rút nhà ở khỏi thị trường dài hạn. Một ngành khách sạn phát triển hoàn toàn tương thích với một thị trường nhà ở lành mạnh. Ngành du lịch của Denver đã vận hành trước khi có Airbnb và sẽ tiếp tục sau khi STR do nhà đầu tư sở hữu bị hạn chế.

“Chính sách này có thực sự thực thi được không?” Local Law 18 của New York chứng minh là có. Chìa khóa là trách nhiệm của nền tảng - yêu cầu Airbnb và VRBO gỡ các bất động sản không tuân thủ thay vì để việc thực thi phụ thuộc vào từng vụ truy tố riêng lẻ. Khi các nền tảng buộc phải xác minh tuân thủ hoặc chịu phạt theo ngày, việc tuân thủ sẽ theo sau. Kinh nghiệm của San Francisco trước và sau khi áp dụng trách nhiệm nền tảng cũng xác nhận xu hướng tương tự.

Nguồn Tài Chính

Chính sách này phần lớn tự chủ về tài chính:

Chi phí vận hành Văn Phòng Thực Thi STR: ~$1.5M/năm. Thặng dư ròng dành cho Quỹ Hoàn Trả Nhà Ở Từ STR: ~$3-7M/năm.

Tài Liệu Tham Khảo

• Barron, K., Kung, E. & Proserpio, D. (2021). The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb. Review of Financial Studies.
• City and County of Denver. (2024). Short-Term Rental Licensing. Department of Excise and Licenses.
• Denver Office of Economic Development. (2023). Denver Housing Market Analysis..
• Inside Airbnb. (2024). Denver, Colorado dataset. http://insideairbnb.com
• McGeehan, P. (2024). New York’s Airbnb Crackdown: A Year Later. New York Times.
• New York City Council. (n.d.). Local Law 18 of 2022. Short-Term Rental Registration Law.
• Santa Monica City Planning Division. (2020). Home-Sharing Ordinance Annual Report..