短租改革：住房优先，酒店其次

问题

Denver 已经有一项短期租赁条例。但它没有奏效。

现行规定要求短期租赁（STR）房东取得许可证、代收住宿税，并且——在理论上——只能在主要居所内经营。实际情况是：执法力度极小，投资者拥有的短期租赁公开运营，许可证申请系统长期积压。截至 2024 年，Denver 有超过 3,500 套房源在 Airbnb 和 VRBO 上挂牌（Inside Airbnb，2024）。其中数以千计是整套公寓和整栋住宅——而不是空余卧室——被完全移出长期租赁市场。

这不是小小的不便。在城市最需要每一套住房的时候，这是对 Denver 住房供应可量化的消耗。

短期租赁如何推高租金

经济逻辑很简单。一位房东在月租 $1,500 的长期租户与每晚 $150 的 Airbnb 房客之间做选择时，每月只需出租 10 晚即可达到长期租赁收入——而且往往能赚得更多。对于追求利润最大化的业主来说，理性的选择就是把房屋撤出长期市场。

当足够多的业主做出这种选择时，长期租赁房源减少，空置率下降，租金上涨。学术研究证实了这一效应：2021 年发表于《Review of Financial Studies》的一项研究（Barron、Kung 与 Proserpio）发现，一个街区的 Airbnb 房源每增加 1%，租金就上涨 0.7-1.3%。在短期租赁高度集中的 Denver 街区——Capitol Hill、Five Points、RiNo、Baker——累计租金溢价估计为 7-13%。

Denver 的现行规定没有得到执行

Denver 要求短期租赁房东持有以主要居所为基础的许可证。但是：

• 没有系统性核对短期租赁房源与房产记录，以识别非主要居所经营者。
• 仅凭投诉执法——邻居必须提交投诉，市政府才会调查。
• 处罚力度太弱，无法震慑商业经营者，他们可以把罚款当作经营成本。
• 许可证积压在过去意味着无证经营数月也不会有任何后果。

结果是：一个看似监管、实则放任的制度。商业短期租赁经营者利用了书面规定与实际执法之间的落差。

谁受益，谁买单

当前短期租赁市场的受益者是少数拥有多套房产、从中攫取旅游收入的房产投资者。受损者则是人数多得多的 Denver 居民，他们要争夺本应由这些房产提供的长期租赁住房。

这是从租户到投资者的财富转移——披着”共享经济”的外衣，掩盖了大多数短期租赁活动的商业本质。

我们的解决方案

1. 仅限主要居所——严格执行

重申并切实执行主要居所要求：

• 短期租赁许可证与房东经核实的主要居所挂钩（依据选民登记、驾照或自住房产税减免确定）。
• 每年重新核实所有持证人的主要居所状态。
• 如房产出售或业主不再居住，自动吊销许可证。
• 房东仅在本人确实外出期间（例如旅行时）才可整套出租其主要居所，整套出租每年上限为 90 晚。
• 房东可出租其主要居所内的一个房间，不设晚数上限——这才是真正的房屋共享，不会使任何住房退出长期市场。

2. 主动执法——结束仅凭投诉的模式

从被动的投诉驱动执法转向主动执法：

• **平台每月共享数据。**要求 Airbnb、VRBO 及在 Denver 运营的所有其他短期租赁平台每月向市政府提供完整的房源数据导出：地址、房东身份、预订晚数、收入。New York、San Francisco 和 Amsterdam 等许多城市已有此项要求。
• 自动交叉比对房产记录、许可证数据库和选民名册，以识别无证经营者和非主要居所经营者。
• **有威慑力的罚款。**首次违规：每天 $1,000。再次违规：每天 $5,000，并永久丧失许可证申请资格。罚款自无证经营的第一天起累计，而不是自开具罚单之日起。
• **平台责任。**明知而刊登无证房产的平台须承担连带罚款责任。正是这一条款改变了纽约市的短期租赁执法（Local Law 18，2023）：当 Airbnb 本身面临罚款时，非法房源数量随即暴跌。

3. 设立短期租赁专职执法办公室

在 Denver 消费税与许可证局（Department of Excise and Licenses）内设立专职的短期租赁执法办公室：

• 配备足够人员切实执法——5-8 名全职调查员，经费完全来自许可证费和罚款收入。
• 公开合规仪表板，按街区显示持证与无证房源，每月更新。
• 举报热线，对经确认违规的线索给予举报奖金。

4. 短期租赁住房回归基金

新执法制度下收取的罚款和许可证费专项用于短期租赁住房回归基金（STR Housing Return Fund），用于：

• 收购原短期租赁房源，将其转为永久可负担的出租住房（与 Denver Social Housing Authority 合作）。
• 为因房源退出短期租赁用途而被迫搬迁的租户提供搬迁援助。
• 资助 ADU 融资计划（参见：分区改革政策），帮助房主建造合法、业主自住的附属住宅单元（ADU），作为替代收入来源。

5. 过渡期

目前以非主要居所经营短期租赁的现有持证人将获得 12 个月过渡期，可选择：

• 将房屋转为长期租赁（如签订等于或低于市场价的 2 年租约，可从住房回归基金获得 $5,000 房东激励），或
• 出售房屋（Denver Social Housing Authority 享有按评估价优先购买的权利）。

12 个月后开始全面执法。

证据

已经行动的城市——以及结果

城市	政策	结果
纽约市（Local Law 18，2023）	要求短期租赁房东在房客入住期间在场；禁止平台刊登不合规房源	数月内 Airbnb 房源从约 22,000 套降至约 3,000 套；长期租赁房源增加（McGeehan，NY Times，2023）
西班牙 Barcelona	宣布（2024 年 6 月）其约 10,000 张旅游公寓许可证于 2028 年 11 月到期后一律不再续期	尚待实施；不续期措施于 2028 年 11 月生效
荷兰 Amsterdam	整套短期租赁每年上限 30 晚；平台须共享数据	短期租赁房源同比下降 30% 以上；合规率大幅提升
加州 Santa Monica	房屋共享条例，严格要求主要居所并规定平台责任	短期租赁房源下降 80%；长期空置率改善（Santa Monica City Planning，2020）

共同点是：平台责任才是行之有效的执法机制。当 Airbnb 和 VRBO 因刊登不合规房产而面临罚款时，它们就会合规。当只有房东面临罚款时，不合规房源依然存在，因为个别房东难以查找和起诉。

Denver 本地证据

Denver 自己的数据支持采取行动。短期租赁最集中的街区——Capitol Hill（占住房存量的 4.2%）、Five Points（3.1%）、RiNo（2.8%）——恰恰也是空置率最低、租金上涨最快的街区（Denver Office of Economic Development，2023）。这种相关性并非巧合。

本地背景

Denver 的旅游经济真实存在且很有价值。酒店、餐馆和景点雇用了数以万计的工人。本政策不针对酒店、民宿（bed-and-breakfast），甚至也不针对居民出租空余房间的真正房屋共享。它针对的是不在场投资者对长期住房的商业攫取——他们为自己的房产找到了比为 Denver 居民提供住房更有利可图的用途。

Denver 约有 3,500 个短期租赁房源。即使非主要居所的整套房源中只有一半转为长期租赁，长期租赁供应也将增加 700-1,000 套——超过 Denver 通过补贴项目每年建成的全部可负担住房。

在酒店业工作的 Denver 居民——厨师、客房清洁员、前台人员——尤其负担不起在工作地点附近居住，因为短期租赁已把适宜步行街区的可负担住房变成了游客住宿。这就是看得见的住房危机。

常见问题

“这难道不会伤害依赖短期租赁收入的 Airbnb 房东吗？” 本政策专门保护真正的房屋共享者：在自己主要居所内出租一个房间的人。它还允许整套出租每年最多 90 晚。偶尔旅行并出租自家房屋的房主不受影响。本政策针对的是投资者拥有的短期租赁经营——即专门购买房产作为变相酒店经营的人。那是一门生意，就应当按生意来监管。

“那些依靠短期租赁收入购买投资房产的人怎么办？” 房地产投资始终伴随着监管风险。押注宽松执法环境会持续下去的投资者是在知情的情况下承担了这一风险。12 个月的过渡期提供了调整时间。城市的住房需求优先于房产投机者的投资策略。

“游客不就改住酒店了吗？” 是的——而且这是恰当的。酒店雇用有工会的工人，全额缴纳住宿税，接受卫生与安全检查，也不会把住房移出长期市场。繁荣的酒店业与健康的住房市场完全可以兼容。Denver 的旅游业在 Airbnb 出现之前就在运转，在投资者拥有的短期租赁受到限制之后也将继续运转。

“这真的能执行吗？” 纽约的 Local Law 18 证明可以。关键在于平台责任——要求 Airbnb 和 VRBO 下架不合规房产，而不是依赖对个人的逐一起诉。一旦平台必须核实合规情况、否则面临按日罚款，合规就会随之而来。San Francisco 在实施平台责任前后的经验也证实了同样的规律。

资金来源

本政策基本可以自给自足：

收入来源	年度估计金额
短期租赁许可证费（每张许可证每年 $500）	约 $1.75M
违规罚款收入	约 $2-5M/年（随合规率上升而下降）
新合规房源缴纳的住宿税	约 $1-2M/年
合计	约 $5-9M/年

短期租赁执法办公室运营成本：约 $1.5M/年。净盈余专项用于短期租赁住房回归基金：约 $3-7M/年。

参考文献

• Barron, K., Kung, E. & Proserpio, D. (2021). The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb. Review of Financial Studies.
• City and County of Denver. (2024). Short-Term Rental Licensing. Department of Excise and Licenses.
• Denver Office of Economic Development. (2023). Denver Housing Market Analysis..
• Inside Airbnb. (2024). Denver, Colorado dataset. http://insideairbnb.com
• McGeehan, P. (2024). New York’s Airbnb Crackdown: A Year Later. New York Times.
• New York City Council. (n.d.). Local Law 18 of 2022. Short-Term Rental Registration Law.
• Santa Monica City Planning Division. (2020). Home-Sharing Ordinance Annual Report..