City-Funded Community Land Trusts
Permanently affordable homeownership through community-controlled land. Housing that stays affordable forever, not just until the tax credit expires.
- Drafted
- Organizing
- Introduced
- Committee
- Enacted
问题
丹佛市目前所谓的“可负担住房”只是暂时的。税收抵免项目在15-30年后到期，并恢复到市场价格。当社区高档化和税收上涨时，首付援助并不能阻止未来的居民流离失所。我们今天建造的可负担住房明天就会消失。
我们需要由社区控制的永久性可负担住房，而不是由开发商或市场控制。
丹佛市目前的做法
丹佛市已经拥有一个社区土地信托：Elevation Community Land Trust（原名 Colorado Community Land Trust），自2003年开始运作。Elevation CLT目前在丹佛都会区拥有大约300套永久性可负担住房。丹佛市住房稳定部 (HOST) 为 Elevation CLT 的收购提供了一些资金。
社区土地信托模式也正在通过新的开发项目获得关注。2026年1月，Urban Land Conservancy (ULC) 在西科尔法克斯社区西科尔法克斯大街3270号开设了 The Irving at Mile High Vista，这是一个拥有102个单元的永久性可负担全电动住房社区。The Irving 是 ULC 首个从零开始建造的可负担住房开发项目，为收入为地区 median income（AMI）20-80% 的家庭提供服务，并通过 ULC 的社区土地信托保证至少 99 年的可负担性。该项目是首批由 123 号提案资助的破土动工和开放的住房开发项目之一，获得了丹佛 HOST 提供的 4,080,000 美元贷款，以及丹佛气候行动、可持续发展和韧性办公室提供的 100,000 美元赠款，用于其采用屋顶太阳能和热泵系统的全电动设计（Colorado Politics，2026 年 1 月 22 日）。
然而，其规模远低于实际需求。Elevation CLT 每年大约增加 20-40 套住房，即使有像 The Irving 这样的项目，该市每年也需要建造 30-40 个这样的社区才能满足需求（Johnston 市长，2026 年 1 月）。在未来十年内，丹佛市大约需要 44,000 套新的可负担住房（Denver HOST）。按照目前的速度，我们需要 50 多年才能达到 2,500 套的目标。我们的提案通过提供专门的城市资金，将 CLT 与空置税收入流连接起来，并将 CLT 与公司房东撤资渠道整合，从而大大扩展了现有的有效模式。
我们的解决方案
丹佛社区土地信托倡议
城市资助的 CLT： 丹佛市资助 5 个社区土地信托（CLT） - - 该市每个地理区域各一个 - - 每个 CLT 提供 1000 万美元的启动资金（总计 5000 万美元）。
CLT 的运作方式：
- CLT 拥有土地。永久拥有。
- 房主购买（或租赁）土地上的建筑物。
- 当他们出售时，转售价格受到公式的限制 - - 通常允许所有者收回他们的投资 + 改进带来的权益 + 适度的升值份额（例如，市场升值的 25%）。
- 下一个买家以可负担的价格获得房屋。永久如此。
治理： 每个 CLT 均由一个三方委员会管理：
- 1/3 CLT 居民
- 1/3 社区成员（非居民邻居）
- 1/3 公共代表（具有住房专业知识的城市任命人员）
收购策略：
- 当反流离失所区域的房产挂牌出售时，拥有优先购买权
- 从公司房东撤资中收购房产（参见：公司房东禁令）
- 与社会住房管理局合作，建设多户住宅
- 接受捐赠房产，捐赠者可享受税收优惠
目标： 在 10 年内，在 CLT 内实现 2,500 套永久性可负担住房。
国际证据：社区土地所有制是可行的
| CLT/国家 | 模式 | 结果 |
|---|---|---|
| Champlain Housing Trust（伯灵顿，佛蒙特州） | 美国最大的 CLT。自 1984 年以来拥有 2,800 多套住房。 | 止赎率比传统抵押贷款低 10 倍。住房在几代人之间保持可负担性。该运动的典范。 |
| London CLT（英国） | 社区主导的公共土地开发项目。第一批住房于 2017 年交付。 | 地球上最昂贵的城市之一的永久性可负担住房。价格与当地收入挂钩，而不是与房地产市场挂钩。 |
| Brussels CLT（比利时） | 政府支持的 CLT，自 2012 年以来一直在生产可负担住房。 | 三方治理模式。住房可负担性面向收入为 median income 的 30-60% 的家庭。快速增长。 |
| Dudley Street Neighborhood Initiative（波士顿） | 社区组织的 CLT，位于历史上实行红线政策的社区。使用征用权获得空置土地。 | 防止了高档化。建造了 225 多套可负担住房。社区控制着自己的土地。反流离失所的国家典范。 |
| 肯尼亚 | 《社区土地法》（2016 年）正式确立了公共土地所有权。 | 保护社区土地权利免受投机性收购。不同的背景，但相同的原则：土地以信托方式持有，以造福社区。 |
| The Irving at Mile High Vista（丹佛） | 102 单元全电动可负担住房。ULC 社区土地信托。由 123 号提案资助。于 2026 年 1 月开放。 | 99 年可负担性保证。证明丹佛市现在可以建造永久性可负担的可持续住房 - - 并且 123 号提案的资金是有效的。 |
CLT 模式已经在 50 多年的时间里，在多个国家和大陆，以各种规模得到了验证。 它的有效性在于它将房屋的价值（所有者保留）与土地的价值（社区持有）分开。这消除了投机行为，同时保留了真正的房屋所有权。
资金来源
- 启动资金： 来自城市债券、联邦 HOME 计划资金和空置税收入的 5000 万美元
- 持续运营： CLT 一旦建立，就可以自给自足 - - 土地租赁费涵盖运营成本
- 收购： 由空置税收入、公司房东撤资收益和联邦赠款资助
常见问题
“CLT 真的有效吗？” 佛蒙特州伯灵顿的 Champlain Housing Trust 自 1984 年开始运营，拥有 2,800 多套住房。止赎率比传统抵押贷款低 10 倍。住房在几代人之间保持可负担性。它是有效的。
“如果你不能保留所有的利润，这真的是房屋所有权吗？” 你拥有你的房子。你积累权益。你只是不能投机它下面的土地。作为交换：你一开始就支付了可负担的价格。下一个家庭应该得到同样的机会。这是为想要住房的人提供的房屋所有权，而不是为想要投资工具的人提供的房屋所有权。