The Denver Social Housing Act

The Problem

Denver has over 7,500 people experiencing homelessness on any given night (MDHI Point-in-Time Count, 2024). The waitlist for Section 8 housing vouchers is years long (Denver Housing Authority) - and even when people get vouchers, landlords refuse to accept them. The private market has failed to provide affordable housing because the private market was never designed to. Its purpose is profit, not shelter.

Meanwhile, Denver’s median rent nearly doubled between 2010 and the early 2020s (Zillow Observed Rent Index, Denver-Aurora-Lakewood MSA). A 2024-2026 construction surge has since cooled the market - the average apartment rent eased to about $1,891 in mid-2026, down ~2.5% year-over-year, with a one-bedroom averaging ~$1,708 (RentCafe, 2026) - but rents remain far above pre-2020 levels, and a family earning median income still spends over 35% of their earnings on rent (U.S. Census Bureau ACS, 2023), above the federal affordability threshold. For low-income families, it’s 50-70%. Market-rate supply lowers the baseline; only permanently affordable, publicly owned housing guarantees that low-income families are never again at the mercy of the next upswing.

The city’s current approach - tax incentives for developers who include a handful of “affordable” units in luxury buildings - has produced a fraction of the housing needed, at costs per unit that are obscene, and with affordability restrictions that expire after 15-30 years.

We need a fundamentally different approach.

What Denver Currently Does

Denver’s current affordable housing apparatus centers on the Department of Housing Stability (HOST), which had a budget of approximately $200M in 2024 (boosted by the Proposition 123 affordable housing fund). The Expanding Housing Affordability (EHA) ordinance, overhauled in 2022, requires developers of projects with 10+ units to include affordable units or pay a fee-in-lieu. The city has also invested in the Denver Affordable Housing Fund and partners with the Denver Housing Authority (DHA), which manages approximately 4,100 public housing units and 6,700 Housing Choice Vouchers.

Despite this infrastructure, Denver produces approximately 500-800 affordable units per year through LIHTC and other programs - at per-unit subsidy costs of $400,000-600,000. Thousands of LIHTC units are approaching the end of their 15-30 year affordability periods and will revert to market rate. The current system is not keeping pace with demand, and the units it produces are temporary.

There are promising signs: in January 2026, The Irving at Mile High Vista - a 102-unit permanently affordable, all-electric community in West Colfax developed by the Urban Land Conservancy - became one of the first Proposition 123-funded projects to open. The Irving serves households at 20-80% AMI with 99-year affordability through a community land trust, and received a $4,080,000 HOST loan (Colorado Politics, January 22, 2026). But as Mayor Johnston acknowledged at its opening, Denver needs to open 30-40 such communities per year to meet the city’s need for approximately 44,000 new affordable units over the next decade (Denver HOST). A single project, however groundbreaking, underscores how far from that pace we remain. Our proposal scales permanently affordable housing through public ownership, at dramatically lower per-unit costs.

Our Solution

The Denver Social Housing Authority

Create a new city agency - the Denver Social Housing Authority (DSHA) - with the mandate and funding to build, acquire, and operate 10,000 permanently affordable housing units over 10 years.

Key Principles:

• Permanently affordable. These units never return to market rate. They are publicly owned, forever.
• Mixed-income. Not just low-income housing. Units for families earning 0-120% of Area Median Income (AMI). This prevents concentration of poverty and eliminates stigma.
• Rent at 25% of income. No tenant pays more than 25% of their household income in rent. If your income goes up, your rent adjusts gradually. If it drops, rent drops too.
• Democratically governed. Each building elects a tenant council. Tenant councils elect representatives to the DSHA board. Residents have real power over maintenance, rules, and building decisions.
• Priority populations. First access for: people exiting homelessness, families with children in Denver Public Schools, seniors on fixed income, essential workers (teachers, nurses, transit operators, service workers), and domestic violence survivors.

Unit Targets (10-Year Plan)

Year	New Units	Cumulative	Method
1-2	1,000	1,000	Acquire existing buildings + convert vacant commercial
3-4	2,000	3,000	New construction + continued acquisition
5-7	4,000	7,000	Scaled new construction
8-10	3,000	10,000	Complete buildout

The Vienna Model, Adapted for Denver

Vienna, Austria houses 60% of its population in publicly owned or subsidized housing. Rents average €5-7/sqm (Wiener Wohnen / City of Vienna Housing Department, 2023). There are no ghettos because public housing is everywhere, well-maintained, and desirable. The model works because:

1. Scale creates leverage over the private market
2. Mixed-income prevents stigma
3. Democratic governance ensures accountability
4. Public ownership means permanent affordability

We adapt this for Denver’s context: smaller initial scale, but the same principles.

International Evidence: Public Housing Works - When It’s Designed To

Country/City	Public Housing Stock	Key Feature	Result
Vienna, Austria	220,000 municipal apartments. 60% of residents in public/subsidized housing.	Mixed-income, architecturally excellent, democratic governance	Named “most livable city” repeatedly. Average rent: €5-7/sqm. No housing affordability crisis. No stigma - public housing is desirable.
Singapore	80% of residents in government HDB flats	Home ownership model: 99-year leases, resale market exists	Home ownership: 90%. Mixed-income, mixed-ethnicity by design. Housing is not a source of financial precarity.
Finland	Comprehensive social housing + Housing First	Converted shelters to permanent housing	Only EU country where homelessness is declining. Down 35% since 2008.
Denmark	20% of housing is almene boliger (non-profit)	Tenant-governed housing associations, rents set at cost	High quality, mixed-income, zero profit extraction. Democratically managed.
Red Vienna (1919-1934)	65,000 apartments built in 15 years during economic crisis	Municipal construction at massive scale	Created the template for modern social housing. Proved that bold public investment works even in hard times.

The American failure was deliberate. US public housing was underfunded by Congress, racially segregated by policy (Rothstein, The Color of Law), concentrated in poverty by design, and then defunded further when it predictably struggled. Every other country’s public housing works because it was designed to succeed. Denver follows the models that work.

How We Pay For It

Total estimated cost: $3-4 billion over 10 years. This is achievable without raising property taxes on primary homeowners.

Revenue Sources:

1. Revenue bonds backed by rental income from DSHA properties ($1.5B). Social housing is self-sustaining because rent revenue covers operating costs and debt service.
2. Tax Increment Financing (TIF) districts in gentrifying neighborhoods ($500M). Capture increased property tax revenue from surrounding development.
3. Vacancy tax revenue (see: Vacancy Tax proposal) - estimated $50-80M/year once implemented.
4. Federal matching funds. HUD programs, Low-Income Housing Tax Credits, and federal affordable housing grants ($500M estimated).
5. Denver’s Affordable Housing Fund - redirect existing fund toward DSHA acquisitions instead of developer subsidies ($200M).
6. City-owned land. Denver owns hundreds of vacant parcels. Dedicate them to social housing instead of selling to developers at below-market rates.

Cost per unit: $200-350K for new construction, $150-250K for acquisition/renovation. Dramatically cheaper than the $400-600K per unit Denver currently spends subsidizing “affordable” units in private luxury buildings.

Frequently Asked Questions

“Isn’t public housing always terrible?” American public housing was deliberately underfunded, concentrated in segregated neighborhoods, and designed to fail. Vienna, Singapore, and Finland prove public housing works when it’s properly funded, mixed-income, and well-maintained. Our model avoids every mistake of mid-20th century American public housing.

“Can the city actually manage 10,000 units?” DSHA would be an independent authority with professional property management, similar to how Denver manages its water utility. The city already operates Denver Health, DIA, and other large institutions. This is a management question, not a capability question.

“Won’t this cost too much?” The current cost of homelessness to Denver taxpayers is estimated at $40,000-60,000 per person per year (emergency services, policing, hospital visits). Housing 7,500 homeless people at $15,000/person/year in social housing saves money. It’s cheaper to house people than to leave them on the streets.

“Why not just give developers more incentives?” We’ve tried that for 20 years. It has produced a fraction of the needed units, at higher per-unit costs, with expiring affordability periods. The private market builds housing to maximize profit, not to maximize housing. We need a public option.

“Where will 10,000 units go? What about neighborhood opposition?” Social housing will be distributed across all Denver neighborhoods - including affluent ones - not concentrated in low-income areas. That was the mistake of mid-20th century American public housing and we won’t repeat it. Vienna’s model works precisely because public housing is everywhere: in wealthy districts, in commercial corridors, in transit-oriented developments. Denver already has hundreds of city-owned vacant parcels in every part of the city. The DSHA site selection process will prioritize proximity to transit, jobs, and schools - and will include mandatory community engagement. But “community engagement” is not a veto. The housing crisis affects the entire city, and every neighborhood must be part of the solution.

References

• Apartment List. (2024). National rent report. https://www.apartmentlist.com/research
• City and County of Denver, Department of Housing Stability (HOST). (2024). Affordable housing programs and need estimates. https://www.denvergov.org/host
• Colorado General Assembly. (2026). 2026 regular session housing bills (HB26-1001, SB26-001, HB26-1065, HB26-1066, HB26-1114). https://leg.colorado.gov
• Colorado Politics. (2026, January 22). [News article on the opening of The Irving at Mile High Vista, a 102-unit Proposition 123-funded affordable community in West Colfax]. https://www.coloradopolitics.com
• Metro Denver Homeless Initiative. (2024). Point-in-Time count. https://www.mdhi.org
• RentCafe. (2026). Average rent in Denver, CO [Yardi Matrix market-trends data]. https://www.rentcafe.com/average-rent-market-trends/us/co/denver/
• Rothstein, R. (2017). The color of law: A forgotten history of how our government segregated America. Liveright Publishing.
• U.S. Census Bureau. (2023). Selected housing characteristics [American Community Survey, Denver-Aurora-Lakewood MSA]. https://data.census.gov
• Wiener Wohnen. (2023). Facts and figures on Vienna’s municipal housing. https://www.wienerwohnen.at
• Zillow. (2024). Zillow Observed Rent Index (ZORI), Denver-Aurora-Lakewood, CO [Data set]. https://www.zillow.com/research/data/

El Problema

Denver tiene más de 7,500 personas sin hogar en una noche cualquiera (Conteo de personas sin hogar en un momento dado de MDHI, 2024). La lista de espera para los vales de vivienda de la Sección 8 es de años (Autoridad de Vivienda de Denver), e incluso cuando las personas obtienen los vales, los arrendadores se niegan a aceptarlos. El mercado privado no ha logrado proporcionar viviendas asequibles porque nunca fue diseñado para ello. Su propósito es el lucro, no el refugio.

Mientras tanto, el alquiler medio en Denver casi se ha duplicado desde 2010 (Índice de alquiler observado de Zillow, Área Estadística Metropolitana de Denver-Aurora-Lakewood). Un apartamento de una habitación promedia más de $1,600/mes (ApartmentList, 2024). Una familia que gana el ingreso medio gasta más del 35% de sus ingresos en alquiler (Oficina del Censo de EE. UU. ACS, 2023), por encima del umbral federal de asequibilidad. Para las familias de bajos ingresos, es del 50-70%.

El enfoque actual de la ciudad, incentivos fiscales para los promotores que incluyen un puñado de unidades “asequibles” en edificios de lujo, ha producido una fracción de la vivienda necesaria, a costos por unidad obscenos y con restricciones de asequibilidad que expiran después de 15 a 30 años.

Necesitamos un enfoque fundamentalmente diferente.

Lo Que Denver Hace Actualmente

El aparato actual de vivienda asequible de Denver se centra en el Departamento de Estabilidad de la Vivienda (HOST, por sus siglas en inglés), que tuvo un presupuesto de aproximadamente $200 millones en 2024 (impulsado por el fondo de vivienda asequible de la Proposición 123). La ordenanza de Expansión de la Asequibilidad de la Vivienda (EHA, por sus siglas en inglés), revisada en 2022, exige a los promotores de proyectos con más de 10 unidades que incluyan unidades asequibles o que paguen una tarifa en lugar de ello. La ciudad también ha invertido en el Fondo de Vivienda Asequible de Denver y se asocia con la Autoridad de Vivienda de Denver (DHA, por sus siglas en inglés), que administra aproximadamente 4,100 unidades de vivienda pública y 6,700 vales de elección de vivienda.

A pesar de esta infraestructura, Denver produce aproximadamente entre 500 y 800 unidades asequibles por año a través de LIHTC (Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos) y otros programas, con costos de subsidio por unidad de $400,000 a $600,000. Miles de unidades de LIHTC se acercan al final de sus períodos de asequibilidad de 15 a 30 años y volverán a la tarifa de mercado. El sistema actual no sigue el ritmo de la demanda, y las unidades que produce son temporales.

Hay señales prometedoras: en enero de 2026, The Irving at Mile High Vista, una comunidad totalmente eléctrica de 102 unidades permanentemente asequibles en West Colfax desarrollada por Urban Land Conservancy, se convirtió en uno de los primeros proyectos financiados por la Proposición 123 en abrir. The Irving atiende a hogares entre el 20 y el 80% del AMI (Ingreso Medio del Área) con una asequibilidad de 99 años a través de un fideicomiso de tierras comunitario, y recibió un préstamo de HOST de $4,080,000 (Colorado Politics, 22 de enero de 2026). Pero como reconoció el Alcalde Johnston en su inauguración, Denver necesita abrir entre 30 y 40 comunidades de este tipo por año para satisfacer la necesidad de la ciudad de aproximadamente 44,000 nuevas unidades asequibles en la próxima década (Denver HOST). Un solo proyecto, por innovador que sea, subraya lo lejos que estamos de ese ritmo. Nuestra propuesta escala la vivienda permanentemente asequible a través de la propiedad pública, a costos por unidad dramáticamente más bajos.

Nuestra Solución

La Autoridad de Vivienda Social de Denver

Crear una nueva agencia de la ciudad, la Autoridad de Vivienda Social de Denver (DSHA, por sus siglas en inglés), con el mandato y la financiación para construir, adquirir y operar 10,000 unidades de vivienda permanentemente asequibles en 10 años.

Principios Clave:

• Permanentemente asequible. Estas unidades nunca vuelven a la tarifa de mercado. Son de propiedad pública, para siempre.
• De ingresos mixtos. No solo vivienda para personas de bajos ingresos. Unidades para familias que ganan entre el 0 y el 120% del Ingreso Medio del Área (AMI, por sus siglas en inglés). Esto evita la concentración de la pobreza y elimina el estigma.
• Alquiler al 25% de los ingresos. Ningún inquilino paga más del 25% de los ingresos de su hogar en alquiler. Si sus ingresos aumentan, su alquiler se ajusta gradualmente. Si disminuyen, el alquiler también disminuye.
• Gobernado democráticamente. Cada edificio elige un consejo de inquilinos. Los consejos de inquilinos eligen representantes para la junta de la DSHA. Los residentes tienen poder real sobre el mantenimiento, las reglas y las decisiones del edificio.
• Poblaciones prioritarias. Primer acceso para: personas que salen de la situación de falta de vivienda, familias con niños en las Escuelas Públicas de Denver, personas mayores con ingresos fijos, trabajadores esenciales (maestros, enfermeras, operadores de tránsito, trabajadores de servicios) y sobrevivientes de violencia doméstica.

Objetivos de Unidades (Plan a 10 Años)

Año	Nuevas Unidades	Acumulativo	Método
1-2	1,000	1,000	Adquirir edificios existentes + convertir locales comerciales vacíos
3-4	2,000	3,000	Nueva construcción + adquisición continua
5-7	4,000	7,000	Nueva construcción a escala
8-10	3,000	10,000	Finalización de la construcción

El Modelo de Viena, Adaptado para Denver

Viena, Austria, alberga al 60% de su población en viviendas de propiedad pública o subsidiadas. Los alquileres promedian entre 5 y 7 €/m² (Wiener Wohnen / Departamento de Vivienda de la Ciudad de Viena, 2023). No hay guetos porque la vivienda pública está en todas partes, bien mantenida y es deseable. El modelo funciona porque:

1. La escala crea influencia sobre el mercado privado
2. Los ingresos mixtos previenen el estigma
3. La gobernanza democrática garantiza la rendición de cuentas
4. La propiedad pública significa asequibilidad permanente

Adaptamos esto al contexto de Denver: escala inicial más pequeña, pero los mismos principios.

Evidencia Internacional: La Vivienda Pública Funciona, Cuando Está Diseñada Para Ello

País/Ciudad	Parque de Viviendas Públicas	Característica Clave	Resultado
Viena, Austria	220,000 apartamentos municipales. 60% de los residentes en viviendas públicas/subsidiadas.	Ingresos mixtos, arquitectónicamente excelente, gobernanza democrática	Nombrada “la ciudad más habitable” repetidamente. Alquiler promedio: 5-7 €/m². Sin crisis de asequibilidad de la vivienda. Sin estigma: la vivienda pública es deseable.
Singapur	80% de los residentes en pisos HDB gubernamentales	Modelo de propiedad de vivienda: arrendamientos de 99 años, existe un mercado de reventa	Propiedad de vivienda: 90%. Ingresos mixtos, etnias mixtas por diseño. La vivienda no es una fuente de precariedad financiera.
Finlandia	Vivienda social integral + Housing First (Vivienda Primero)	Convirtió los refugios en viviendas permanentes	Único país de la UE donde la falta de vivienda está disminuyendo. Disminución del 35% desde 2008.
Dinamarca	20% de la vivienda es almene boliger (sin fines de lucro)	Asociaciones de vivienda gobernadas por inquilinos, alquileres fijados al costo	Alta calidad, ingresos mixtos, cero extracción de ganancias. Gestionado democráticamente.
Viena Roja (1919-1934)	65,000 apartamentos construidos en 15 años durante la crisis económica	Construcción municipal a gran escala	Creó la plantilla para la vivienda social moderna. Demostró que la inversión pública audaz funciona incluso en tiempos difíciles.

El fracaso estadounidense fue deliberado. La vivienda pública en los Estados Unidos fue subfinanciada por el Congreso, segregada racialmente por política (Rothstein, The Color of Law), concentrada en la pobreza por diseño, y luego desfinanciada aún más cuando previsiblemente tuvo problemas. La vivienda pública de todos los demás países funciona porque fue diseñada para tener éxito. Denver sigue los modelos que funcionan.

Cómo Lo Financiamos

Costo total estimado: $3-4 mil millones en 10 años. Esto es alcanzable sin aumentar los impuestos sobre la propiedad de los propietarios de viviendas principales.

Fuentes de Ingresos:

1. Bonos de ingresos respaldados por los ingresos por alquiler de las propiedades de la DSHA ($1.5 mil millones). La vivienda social es autosuficiente porque los ingresos por alquiler cubren los costos operativos y el servicio de la deuda.
2. Distritos de Financiamiento de Incremento de Impuestos (TIF, por sus siglas en inglés) en vecindarios de gentrificación ($500 millones). Capturar el aumento de los ingresos por impuestos sobre la propiedad del desarrollo circundante.
3. Ingresos por impuestos sobre la vivienda vacía (véase: propuesta de Impuesto sobre la Vivienda Vacía), estimados en $50-80 millones/año una vez implementado.
4. Fondos de contrapartida federales. Programas de HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano), Créditos Fiscales para Viviendas de Bajos Ingresos y subvenciones federales para viviendas asequibles (estimado en $500 millones).
5. Fondo de Vivienda Asequible de Denver: redirigir el fondo existente hacia las adquisiciones de la DSHA en lugar de los subsidios a los promotores ($200 millones).
6. Terrenos propiedad de la ciudad. Denver posee cientos de parcelas vacantes. Dedicarlas a la vivienda social en lugar de venderlas a los promotores a precios inferiores a los del mercado.

Costo por unidad: $200-350K para la nueva construcción, $150-250K para la adquisición/renovación. Dramáticamente más barato que los $400-600K por unidad que Denver gasta actualmente subsidiando unidades “asequibles” en edificios de lujo privados.

Preguntas Frecuentes

“¿No es siempre terrible la vivienda pública?” La vivienda pública estadounidense fue deliberadamente subfinanciada, concentrada en vecindarios segregados y diseñada para fracasar. Viena, Singapur y Finlandia demuestran que la vivienda pública funciona cuando está debidamente financiada, es de ingresos mixtos y está bien mantenida. Nuestro modelo evita todos los errores de la vivienda pública estadounidense de mediados del siglo XX.

“¿Puede la ciudad realmente administrar 10,000 unidades?” La DSHA sería una autoridad independiente con administración de propiedades profesional, similar a cómo Denver administra su servicio de agua. La ciudad ya opera Denver Health, DIA (Aeropuerto Internacional de Denver) y otras grandes instituciones. Esta es una cuestión de gestión, no una cuestión de capacidad.

“¿No costará esto demasiado?” El costo actual de la falta de vivienda para los contribuyentes de Denver se estima en $40,000-60,000 por persona por año (servicios de emergencia, vigilancia policial, visitas al hospital). Alojar a 7,500 personas sin hogar a $15,000/persona/año en vivienda social ahorra dinero. Es más barato alojar a las personas que dejarlas en la calle.

“¿Por qué no darles más incentivos a los promotores?” Lo hemos intentado durante 20 años. Ha producido una fracción de las unidades necesarias, a costos por unidad más altos, con períodos de asequibilidad que expiran. El mercado privado construye viviendas para maximizar las ganancias, no para maximizar la vivienda. Necesitamos una opción pública.

“¿Dónde irán 10,000 unidades? ¿Qué pasa con la oposición del vecindario?” La vivienda social se distribuirá en todos los vecindarios de Denver, incluidos los más ricos, no concentrada en áreas de bajos ingresos. Ese fue el error de la vivienda pública estadounidense de mediados del siglo XX y no lo repetiremos. El modelo de Viena funciona precisamente porque la vivienda pública está en todas partes: en distritos ricos, en corredores comerciales, en desarrollos orientados al tránsito. Denver ya tiene cientos de parcelas vacantes de propiedad de la ciudad en cada parte de la ciudad. El proceso de selección de sitios de la DSHA priorizará la proximidad al transporte público, los empleos y las escuelas, e incluirá la participación obligatoria de la comunidad. Pero la “participación de la comunidad” no es un veto. La crisis de la vivienda afecta a toda la ciudad, y cada vecindario debe ser parte de la solución.