Vacancy Tax on Empty Units
Progressive tax on vacant residential properties. You don't get to sit on empty homes while people sleep on the street.
- Drafted
- Organizing
- Introduced
- Committee
- Enacted
المشكلة
توجد الآلاف من الوحدات السكنية الشاغرة في Denver - يحتفظ بها المضاربون انتظارًا لارتفاع الأسعار، أو المستثمرون الذين يتعاملون مع المساكن كأصل مالي، أو ببساطة المهجورة من قبل المالكين المهملين. وفي الوقت نفسه، هناك 7500 شخص بلا مأوى، والآلاف الآخرون على بعد زيادة واحدة في الإيجار من التشريد.
تجذب المنازل الفارغة في الأحياء المأهولة الجريمة، وتقلل من قيم الممتلكات للجيران، وتمثل فاحشة أخلاقية في مدينة تعاني من أزمة إسكان.
ما تفعله Denver حاليًا
لا يوجد في Denver حاليًا ضريبة على الشواغر أو عقوبة على العقارات السكنية الفارغة. يقدر المسح المجتمعي الأمريكي (2022) التابع لمكتب الإحصاء الأمريكي معدل الشغور السكني في Denver بحوالي 5-7%، مما يعني وجود 5000-8000 وحدة شاغرة. بعض هذه الوحدات في طور “البيع” أو “الإيجار” الطبيعي، ولكن هناك عدد كبير منها محتفظ به شاغرًا للمضاربة أو مهجورًا ببساطة.
ملاحظة قانونية مهمة: TABOR. يتطلب قانون حقوق دافعي الضرائب في Colorado (المادة العاشرة، القسم 20 من دستور Colorado) موافقة الناخبين على أي ضريبة جديدة. ستحتاج ضريبة الشواغر في Denver إلى طرحها على الناخبين كإجراء اقتراع. هذا ليس عائقًا - بل هو عملية ديمقراطية. لقد وافق ناخبو Denver مرارًا وتكرارًا على إجراءات الاقتراع للقضايا التقدمية (النطاق العريض البلدي في عام 2018، الاقتراح 123 للإسكان في عام 2022). تعتبر ضريبة الشواغر مع تخصيص الإيرادات للإسكان الميسور التكلفة اقتراح اقتراع قوي.
الحل الذي نقترحه
ضريبة الشواغر التصاعدية
ضريبة على العقارات السكنية التي تظل شاغرة لأكثر من 6 أشهر في السنة التقويمية، وتتصاعد بمرور الوقت:
| السنة الشاغرة | معدل الضريبة (٪ من القيمة المقدرة) |
|---|---|
| السنة 1 | 1% |
| السنة 2 | 2% |
| السنة 3 | 3% |
| السنة 4 | 4% |
| السنة 5+ | 5% |
على منزل مقيم بمبلغ $500,000:
- السنة الأولى شاغرة: ضريبة بقيمة $5,000
- السنة الثالثة شاغرة: ضريبة بقيمة $15,000
- السنة الخامسة + شاغرة: $25,000/سنويًا
وهذا يجعل المضاربة باهظة التكلفة بشكل متزايد مع منح المالكين وقتًا معقولًا للتجديد أو البيع.
الإعفاءات (ضيقة ومحددة):
- تجديد نشط بتصاريح سارية المفعول (بحد أقصى 12 شهرًا)
- المالك يتلقى رعاية طبية أو في مهمة عسكرية (موثقة)
- العقار معروض للبيع بنشاط بسعر السوق العادل (بحد أقصى 6 أشهر)
- تركة قيد التحقق من صحة الوصية (بحد أقصى 12 شهرًا)
لا توجد إعفاءات لـ:
- “التخطيط للتجديد” بدون تصاريح
- الاحتفاظ بالتطوير المستقبلي بدون جدول زمني
- إدارة حافظة الشركات
- المنازل الموسمية/الخاصة بالإجازات (إذا لم يكن لدى المالك مقر إقامة أساسي في Denver)
الإنفاذ: تسجيل الشواغر السنوي مطلوب. يتحقق مفتشو المدينة من الشواغر عبر بيانات استخدام المرافق (المياه والكهرباء) والتفتيش المادي وتقارير الجيران. عدم التسجيل: معدل تلقائي 5%.
الإيرادات: يتم تخصيص جميع إيرادات ضريبة الشواغر لصندوق Denver للإسكان الميسور التكلفة، وتحديدًا للاستحواذ على الإسكان الاجتماعي والصناديق الاستئمانية للأراضي المجتمعية.
الإيرادات المقدرة: $50-80 مليون دولار سنويًا (بناءً على تقدير 5000-8000 وحدة شاغرة ومعدلات متصاعدة)
دليل دولي: ضرائب الشواغر فعالة
| المدينة/الدولة | النموذج | النتيجة |
|---|---|---|
| فانكوفر، كندا | ضريبة المنازل الفارغة بنسبة 1% (2017)، وزيادتها إلى 3% (2021). | انخفض معدل الشغور بنسبة 25% في السنة الأولى. حققت أكثر من $170 مليون دولار كندي في الإيرادات التراكمية (2017-2023). عادت آلاف الوحدات إلى سوق الإيجار. |
| ملبورن، أستراليا | ضريبة الأراضي السكنية الشاغرة بنسبة 1% على العقارات الشاغرة لمدة 6 أشهر أو أكثر. | إيرادات مخصصة للإسكان الميسور التكلفة. انخفضت العقارات الشاغرة بشكل ملحوظ. |
| باريس، فرنسا | Taxe sur les logements vacants - ضريبة تصاعدية على المنازل الشاغرة لمدة سنة أو أكثر. | انخفضت الشواغر في باريس. تمول الإيرادات بناء المساكن الاجتماعية. |
| المملكة المتحدة (مجالس مختلفة) | رسوم إضافية على ضريبة المجلس تصل إلى 300% على العقارات الفارغة طويلة الأجل. | تمت إعادة آلاف المنازل الفارغة إلى الاستخدام. |
| واشنطن العاصمة | ضريبة الأملاك الشاغرة بمعدل 5 أضعاف المعدل القياسي. | أحد أعلى معدلات ضريبة الشواغر في الولايات المتحدة. يثبط المضاربة وتخزين الأراضي. |
النمط واضح: المدن التي تفرض ضرائب على العقارات الشاغرة تشهد باستمرار انخفاضًا في الشواغر وزيادة في المعروض من المساكن. إنها واحدة من أبسط أدوات السياسة الإسكانية وأكثرها ثباتًا.
كيف نموّل ذلك
هذا مولد للإيرادات، وليس تكلفة. يتم تغطية تكاليف الإدارة ($1-2 مليون دولار/سنويًا) عدة مرات من خلال الإيرادات المتولدة.
أسئلة متكررة
“ماذا عن حقوق الملكية؟” لديك الحق في امتلاك العقارات. ليس لديك الحق في تكديس المساكن خلال الأزمة. تفرض المدن ضرائب على الممتلكات للمدارس والطرق والخدمات. هذا هو نفس المبدأ: تفرض الممتلكات الشاغرة الخاصة بك تكاليف على المجتمع، ويحق للمجتمع الحصول على تعويض.
“ألن يدعي المالكون ببساطة أن العقار مشغول؟” بيانات المرافق لا تكذب. الوحدة التي تستخدم صفر ماء وأقل قدر من الكهرباء لمدة 6 أشهر تكون شاغرة. إلى جانب عمليات التفتيش المادي والإبلاغ من الجيران، يكون التهرب صعبًا والعقوبات المفروضة على الإبلاغ الكاذب شديدة.
“هذا سيضر بالأشخاص الذين يقومون بالتجديد”. يغطي الإعفاء الخاص بالتجديد لمدة 12 شهرًا مع تصاريح سارية المفعول عمليات التجديد المشروعة. إذا استغرق “التجديد” الخاص بك 3 سنوات بدون تصاريح، فهذا ليس تجديدًا - بل هو مضاربة.