Denver Tenant Bill of Rights
Universal right to counsel, 90-day notice for rent increases, anti-retaliation protections, and the right to organize. Every renter deserves dignity.
- Drafted
- Organizing
- Introduced
- Committee
- Enacted
المشكلة
في دنفر، يمكن للمالك أن يتقدم بطلب إخلاء ويمكن للمستأجر أن يفقد منزله في غضون 48 ساعة في بعض الحالات. أكثر من 90٪ من المالكين في محكمة الإخلاء لديهم محامون. أقل من 10٪ من المستأجرين لديهم محامون. تم تصميم النظام للمالكين - المستأجرون هم فكرة لاحقة.
بالإضافة إلى الإخلاء، يواجه المستأجرون:
- الانتقام للإبلاغ عن انتهاكات القانون أو التنظيم
- الإغلاق غير القانوني للمسكن وقطع الخدمات
- سرقة تأمين الإيجار (احتفاظ الملاك بالتأمين دون مبرر)
- التمييز على أساس مصدر الدخل أو وضع الهجرة أو الوضع العائلي
- لا يوجد صوت ذو مغزى في القرارات التي تؤثر على منازلهم
ما تفعله دنفر حاليًا
حماية المستأجرين الحالية في دنفر ضئيلة. ينص قانون كولورادو على إشعار مدته 10 أيام للتصحيح لعدم الدفع (C.R.S. 13-40-104) وإشعار مدته 21 يومًا لتغييرات عقد الإيجار الشهري. أقرت دنفر حماية محدودة للمستأجرين في 2023-2024، بما في ذلك الحق في الحصول على محامٍ في بعض حالات الإخلاء للمستأجرين المؤهلين من حيث الدخل. ومع ذلك، لا تزال التغطية جزئية وليست شاملة.
قامت محكمة مقاطعة دنفر بمعالجة ما يقرب من 10,000+ دعوى إخلاء في عام 2023 (بيانات الفرع القضائي في كولورادو). التفاوت في التمثيل القانوني صارخ: وجد تحليل أجراه التحالف الوطني للحق المدني في الحصول على محامٍ عام 2022 أن الملاك لديهم محامون في أكثر من 90٪ من قضايا الإخلاء على مستوى البلاد، في حين أن أقل من 10٪ من المستأجرين لديهم محامون، وهو رقم يتفق مع ملاحظات محكمة مقاطعة دنفر.
الحل الذي نقترحه
مرسوم قانون حقوق المستأجرين في دنفر
1. الحق الشامل في الحصول على محامٍ يحق لكل مستأجر يواجه الإخلاء في دنفر الحصول على محامٍ بتمويل من المدينة، بغض النظر عن الدخل. شامل بالكامل، بدون تحديد للدخل. لأن فقدان منزلك هو فقدان منزلك سواء كنت تكسب 30 ألف دولار أو 60 ألف دولار.
- يتم تمويله من خلال صندوق مخصص للدفاع عن الإخلاء
- يتم توفير المحامين من خلال عقود مع منظمات المساعدة القانونية ومكتب المدافع العام
- متاح من لحظة تقديم طلب الإخلاء حتى الحل
- منع برنامج الحق في الحصول على محامٍ في مدينة نيويورك الإخلاء في 84٪ من الحالات الممثلة (مكتب العدالة المدنية في مدينة نيويورك، 2023)، وتظهر برامج مماثلة معدلات منع تتراوح بين 70-85٪، مما يوفر على المدن المال من خلال تقليل تكاليف الملاجئ وخدمات الطوارئ وتعطيل المدارس
2. إشعار مدته 90 يومًا لزيادة الإيجار تتطلب أي زيادة في الإيجار إشعارًا كتابيًا مدته 90 يومًا (حاليًا 21 يومًا للإيجار الشهري في كولورادو). يمنح هذا المستأجرين وقتًا حقيقيًا لوضع الميزانية أو التفاوض أو إيجاد بدائل - وليس الاندفاع.
3. حق الشفعة عندما يتم بيع مبنى للإيجار، يحق للمستأجرين ومنظمات المستأجرين المعترف بها الحصول على حق الشفعة لشراء المبنى - بنفس السعر الذي عرضه المشتري. يتيح ذلك الاستحواذ على التعاونيات المستأجرة والصناديق الاستئمانية للأراضي المجتمعية.
4. حماية ضد الانتقام من غير القانوني للمالك رفع الإيجار أو تقليل الخدمات أو التقدم بطلب للإخلاء في غضون 12 شهرًا من قيام المستأجر بما يلي:
- تقديم شكوى إلى قسم تطبيق القانون
- الإبلاغ عن انتهاك للصحة أو السلامة
- تنظيم أو الانضمام إلى اتحاد المستأجرين
- الإدلاء بشهادة في المحكمة أو الإجراءات الإدارية
- ممارسة أي حق بموجب قانون الحقوق هذا
ينتقل عبء الإثبات إلى المالك: إذا حدث إجراء سلبي في غضون 12 شهرًا، يُفترض الانتقام ويجب على المالك إثبات خلاف ذلك.
5. الحق في التنظيم يحق للمستأجرين صراحة تشكيل اتحادات المستأجرين وعقد اجتماعات في المناطق المشتركة وتوزيع المواد والتفاوض بشكل جماعي مع الملاك بشأن ظروف المبنى. يعتبر التدخل في تنظيم المستأجرين انتهاكًا مع وجود عقوبات.
6. معايير السكن والإنفاذ
- معايير دنيا تفصيلية للسكن (التدفئة والمياه الساخنة ومكافحة الآفات والسلامة الهيكلية ومعالجة العفن)
- يجوز للمستأجرين حجب الإيجار وإيداعه في الضمان عندما يفشل المالك في معالجة انتهاكات السكن في غضون 14 يومًا
- يجب على مفتشي المدينة الرد على الشكاوى في غضون 72 ساعة
- يتم وضع المخالفين المتكررين على قائمة مراقبة المالكين العامة
7. حماية تأمين الإيجار
- يجب ألا تتجاوز التأمينات إيجار شهر واحد
- يجب الاحتفاظ بها في حساب ضمان بفائدة
- قائمة خصم مفصلة مطلوبة في غضون 30 يومًا من الانتقال
- عدم الامتثال: يدين المالك بثلاثة أضعاف مبلغ التأمين
- وثائق فوتوغرافية مطلوبة عند الانتقال/الخروج
8. حماية مصدر الدخل لا يجوز للمالكين رفض المستأجرين بناءً على مصدر الدخل - بما في ذلك قسائم القسم 8 (Section 8) والضمان الاجتماعي ومدفوعات الإعاقة ومزايا المحاربين القدامى وإعالة الطفل أو أي مصدر دخل قانوني آخر.
9. حماية السجل الجنائي لا يجوز للمالكين رفض السكن بشكل قاطع بناءً على السجل الجنائي. التقييم الفردي مطلوب، مع الأخذ في الاعتبار طبيعة المخالفة والوقت المنقضي وأدلة إعادة التأهيل. لا يجوز النظر في الاعتقالات بدون إدانة على الإطلاق.
10. الإخلاء بسبب عادل (انظر: قانون تثبيت الإيجار للحصول على أحكام كاملة بشأن السبب العادل)
كيف نموّل ذلك
برنامج الحق في الحصول على محامٍ: 8-12 مليون دولار سنويًا
- يتم تمويله من خلال: زيادة رسوم الإخلاء (200 دولار لكل طلب، يدفعها المالك)، وجزء من عائدات ضريبة الشغور، وإعادة التخصيص من إنفاق الملاجئ الطارئة (إيواء الناس أرخص من إيوائهم)
- توفير التكاليف: يوفر برنامج الحق في الحصول على محامٍ في مدينة نيويورك على المدينة 320 مليون دولار سنويًا في تكاليف الملاجئ المتجنبة. سترى دنفر وفورات متناسبة.
مكتب التنفيذ: 2-3 مليون دولار سنويًا
- يتم تمويله من خلال: رسوم تسجيل المالك، وعائدات غرامات المخالفات
أدلة دولية: حماية المستأجرين هي المعيار في أماكن أخرى
| الدولة | النموذج | النتيجة |
|---|---|---|
| ألمانيا | الإقامة مدى الحياة بشكل افتراضي؛ لا يمكن للمالكين إنهاء الإقامة إلا لأسباب ضيقة “عادلة”. تمثل Mietervereine (جمعيات المستأجرين) أكثر من 3 ملايين عضو في نزاعات الإسكان. يتم تحديد زيادات الإيجار وتنظيمها من خلال مؤشرات الإيجار المحلية (Mietspiegel). | أحد أقوى أنظمة حماية المستأجرين في العالم. أكثر من 50٪ من الألمان يستأجرون، ويعتبر معظمهم أنه وسيلة مستقرة وكريمة للعيش - وليست نقطة انطلاق نحو الملكية. |
| فرنسا | عقود الإيجار السكنية القياسية هي 3 سنوات كحد أدنى (6 سنوات للمالكين من الشركات). حظر الإخلاء في فصل الشتاء (نوفمبر-مارس) - لا يتم وضع أي شخص في الشارع في فصل الشتاء، نقطة. يجب على المالكين تقديم المساعدة في الانتقال لأي إخلاء. | تخلق الحماية القوية استقرارًا في السكن. يمكن للمستأجرين التخطيط لحياتهم. تعتبر فكرة الإخلاء لمدة 30 يومًا همجية. |
| هولندا | تحكم المحاكم الإيجارية (Huurcommissie) في النزاعات. تحدد الحكومة الحد الأقصى للإيجارات لمعظم المساكن بناءً على نظام النقاط. يمكن للمستأجرين الطعن في الإيجارات المفرطة بأثر رجعي. | يضمن النظام الرسمي العدالة. يتمتع المستأجرون بدعم مؤسسي حقيقي يتجاوز حسن نية أي مالك فردي. |
| السويد | تتفاوض اتحادات المستأجرين (Hyresgastforeningen) بشكل جماعي على الإيجارات مع الملاك نيابة عن جميع المستأجرين في مبنى أو منطقة. أكثر من 500,000 عضو. يتم التفاوض على الإيجارات وليس إملاؤها. | المساومة الجماعية من أجل السكن - يتفاوض المستأجرون ككتلة واحدة. يحافظ على الإيجارات معقولة ويمنح المستأجرين قوة حقيقية. |
| مدينة نيويورك، الولايات المتحدة | تم سن الحق الشامل في الحصول على محامٍ في عام 2017. محامون بتمويل من المدينة لجميع المستأجرين في محكمة الإخلاء في الرموز البريدية المشمولة. | انخفضت عمليات الإخلاء بنسبة 30٪ + في المناطق المشمولة. احتفظ 84٪ من المستأجرين الذين لديهم محامون بمنازلهم. يوفر البرنامج على المدينة 320 مليون دولار سنويًا في تكاليف الملاجئ المتجنبة. |
النمط واضح: الدول التي تعامل المستأجرين كأصحاب حقوق بدعم مؤسسي لديها أسواق إسكان مستقرة ومعدلات تشرد أقل. النموذج الأمريكي المتمثل في معاملة المستأجرين كمواطنين من الدرجة الثانية بأقل قدر من الحقوق هو الشاذ، وليس القاعدة.
أسئلة متكررة
“ألن يؤدي هذا إلى خروج المالكين من السوق؟” جيد. إذا كان نموذج عمل المالك يتطلب القدرة على الانتقام بشكل غير قانوني من المستأجرين وسرقة تأمين الإيجار والإخلاء دون سبب - فعليهم مغادرة السوق. سيتم شراء وحداتهم من قبل مشغلين أفضل أو تعاونيات مستأجرة أو هيئة الإسكان الاجتماعي.
“الحق الشامل في الحصول على محامٍ مكلف للغاية.” إنه يوفر المال. كل 1 دولار يتم إنفاقه على الحق في الحصول على محامٍ يوفر 4-6 دولارات في تكاليف الملاجئ المتجنبة وخدمات الطوارئ والخدمات الاجتماعية. الأشخاص الذين لديهم مساكن يتمتعون بصحة أفضل، وأطفالهم يحققون نتائج أفضل في المدرسة، ويساهمون بشكل أكبر في الاقتصاد.
“يحتاج الملاك إلى أن يكونوا قادرين على إخلاء المستأجرين السيئين.” لا يوجد شيء في هذا القانون يمنع الإخلاء لسبب مشروع - عدم الدفع (مع فترة تصحيح) وانتهاكات عقد الإيجار والنشاط الإجرامي. ما يمنعه هو عمليات الإخلاء الوهمية وعمليات الإخلاء الانتقامية وعمليات الإخلاء بدون سبب دون مساعدة.
Denver For All