Denver Tenant Bill of Rights

ችግሩ

በ Denver፣ አንድ አከራይ ለመልቀቅ ማመልከት እና ተከራይ በአንዳንድ አጋጣሚዎች ቤታቸውን በ48 ሰዓታት ውስጥ ሊያጡ ይችላሉ። በፍርድ ቤት ከቀረቡት የአከራዮች ጉዳዮች 90% ጠበቆች አሏቸው። ከ10% ያነሱ ተከራዮች ጠበቆች አሏቸው። ሥርዓቱ የተነደፈው ለአከራዮች ነው - ተከራዮች ከግምት ውስጥ የሚገቡ አይደሉም።

ከመፈናቀል ባሻገር ተከራዮች የሚከተሉትን ይጋፈጣሉ፦

• ሕጎችን ስለ መጣስ ወይም ስለማደራጀት የበቀል እርምጃ
• ሕገወጥ መቆለፍ እና የፍጆታ አገልግሎት መቋረጥ
• የዋስትና ገንዘብ ስርቆት (አከራዮች ያለ በቂ ምክንያት ገንዘብ መያዝ)
• በገቢ ምንጭ፣ በስደት ሁኔታ ወይም በቤተሰብ ሁኔታ ላይ የተመሠረተ መድልዎ
• ቤታቸውን በሚነኩ ውሳኔዎች ላይ ትርጉም ያለው ድምጽ ማጣት

Denver በአሁኑ ጊዜ ምን እየሰራ ነው

የ Denver የአሁኑ የተከራይ ጥበቃ አነስተኛ ነው። የ Colorado ሕግ ለክፍያ መዘግየት የ10 ቀን የማስተካከያ ማስታወቂያ (C.R.S. 13-40-104) እና ለወር-በወር የሊዝ ለውጦች የ21 ቀን ማስታወቂያ ይሰጣል። Denver በ2023-2024 ውስን የተከራይ ጥበቃዎችን አሳልፏል፣ ይህም ለአንዳንድ የገቢ ደረጃ ላላቸው ተከራዮች በተወሰኑ የመልቀቅ ጉዳዮች ላይ የጠበቃ የማግኘት መብትን ጨምሮ። ሆኖም ሽፋን ከፊል ነው፣ ሁለንተናዊ አይደለም።

የ Denver ካውንቲ ፍርድ ቤት በ2023 ወደ 10,000 የሚጠጉ የመልቀቅ ክሶችን ተመልክቷል (የ Colorado የፍትህ አካል መረጃ)። የሕግ ውክልና ልዩነት ከፍተኛ ነው፦ እ.ኤ.አ. በ2022 የተደረገ የ National Coalition for a Civil Right to Counsel ትንተና እንደሚያሳየው አከራዮች በሀገር አቀፍ ደረጃ ከ90% በላይ በሆነ የመልቀቅ ጉዳዮች ላይ ጠበቆች እንዳሏቸው፣ ከ10% ያነሱ ተከራዮች ጠበቆች አሏቸው፣ ይህም ከ Denver ካውንቲ ፍርድ ቤት ምልከታዎች ጋር የሚስማማ ነው።

የእኛ መፍትሔ

የ Denver የተከራይ መብቶች ረቂቅ አዋጅ

1. ሁለንተናዊ የጠበቃ መብት በ Denver ውስጥ ለመፈናቀል የሚጋለጥ እያንዳንዱ ተከራይ፣ የገቢ መጠን ሳይገድበው፣ በከተማው የሚደገፍ የጠበቃ የማግኘት መብት አለው። ሙሉ በሙሉ ሁለንተናዊ፣ ያለ የገቢ መመዘኛ። ምክንያቱም ቤትዎን ማጣት 30ሺ ዶላርም ይሁን 60ሺ ዶላር ማግኘትዎ ምንም ለውጥ የለውም።

• ለመፈናቀል መከላከያ ፈንድ በተመደበ ገንዘብ የሚሸፈን
• ጠበቆች በሕጋዊ ድጋፍ ድርጅቶች እና በሕዝብ ተከላካይ ጽ/ቤት ጋር በተደረገ ውል የሚቀርቡ ናቸው
• ከመፈናቀል ክስ ከመቅረቡ ጀምሮ እስከ መፍትሔው ድረስ ይገኛል
• የኒው ዮርክ ከተማ የጠበቃ ፕሮግራም በተወከሉ ጉዳዮች 84% ውስጥ መፈናቀልን ከልክሏል (NYC Office of Civil Justice, 2023)፣ እና ተመሳሳይ ፕሮግራሞች ከ70-85% የመከላከል መጠን ያሳያሉ፣ ይህም የከተማዎችን መጠለያ ወጪ፣ የአደጋ ጊዜ አገልግሎቶችን እና የትምህርት መስተጓጎልን በመቀነስ ገንዘብ ይቆጥባል።

2. የኪራይ ጭማሪ የ90 ቀን ማስታወቂያ ማንኛውም የኪራይ ጭማሪ የ90 ቀናት የጽሑፍ ማስታወቂያ ያስፈልገዋል (በአሁኑ ጊዜ በ Colorado ውስጥ ላሉ ወር-በወር የ21 ቀናት)። ይህ ተከራዮች በጀት ለመያዝ፣ ለመደራደር ወይም አማራጮችን ለማግኘት በቂ ጊዜ ይሰጣቸዋል - ቸኩሎ ከመሆን ይልቅ።

3. የመግዛት ቅድሚያ መብት የኪራይ ሕንፃ ሲሸጥ ተከራዮች እና እውቅና ያላቸው የተከራዮች ድርጅቶች ሕንፃውን በገዢው በተሰጠው ዋጋ የመግዛት ቅድሚያ መብት አላቸው። ይህ የተከራይ የኅብረት ማህበራትን እና የማህበረሰብ መሬት እምነት ማግኘትን ያስችላል።

4. የበቀል ጥበቃ አንድ አከራይ ተከራይ የሚከተሉትን ካደረገ በ12 ወራት ውስጥ ኪራይ መጨመር፣ አገልግሎቶችን መቀነስ ወይም ለመፈናቀል ማመልከት ሕገወጥ ነው፦

• ለሕግ አስከባሪ አካላት ቅሬታ ማቅረብ
• የጤና ወይም የደህንነት ጥሰትን ሪፖርት ማድረግ
• የተከራይ ማህበርን ማደራጀት ወይም መቀላቀል
• በፍርድ ቤት ወይም በአስተዳደር ሂደቶች ውስጥ መመስከር
• በዚህ የመብቶች ረቂቅ ውስጥ የተሰጠ ማንኛውንም መብት መጠቀም

የማስረጃው ሸክም ወደ አከራዩ ይቀየራል፦ አሉታዊ እርምጃ በ12 ወራት ውስጥ ከተፈጸመ የበቀል እርምጃ እንደተወሰደ ይገመታል እና አከራዩ ሌላ ማረጋገጫ ማቅረብ አለበት።

5. የማደራጀት መብት ተከራዮች የተከራይ ማህበራትን የመመስረት፣ በጋራ ቦታዎች ላይ ስብሰባዎችን የማድረግ፣ ጽሑፎችን የማሰራጨት እና ከአከራዮች ጋር በሕንፃ ሁኔታዎች ላይ በጋራ የመደራደር ግልጽ መብት አላቸው። በተከራዮች አደረጃጀት ላይ ጣልቃ መግባት ቅጣት የሚያስከትል ጥሰት ነው።

6. የመኖሪያነት ደረጃዎች እና አፈጻጸም

• ዝርዝር ዝቅተኛ የመኖሪያነት ደረጃዎች (ሙቀት፣ ሙቅ ውሃ፣ ተባዮችን መቆጣጠር፣ መዋቅራዊ ደህንነት፣ የሻጋታ ማስወገድ)
• አከራዩ የመኖሪያነት ጥሰቶችን በ14 ቀናት ውስጥ ካላስተካከለ ተከራዮች ኪራይ መከልከል እና በescrow (አስክሮው - የሶስተኛ ወገን የገንዘብ ቁጥጥር) ውስጥ ማስገባት ይችላሉ
• የከተማ ተቆጣጣሪዎች በ72 ሰዓታት ውስጥ ለሚቀርቡ ቅሬታዎች ምላሽ መስጠት አለባቸው
• ተደጋጋሚ ጥሰት ፈጻሚዎች በይፋዊ የአከራይ ክትትል ዝርዝር ውስጥ ይቀመጣሉ

7. የዋስትና ገንዘብ ጥበቃ

• የዋስትና ገንዘብ ከአንድ ወር ኪራይ መብለጥ የለበትም
• ወለድ በሚገኝበት የescrow (አስክሮው - የሶስተኛ ወገን የገንዘብ ቁጥጥር) አካውንት ውስጥ መቀመጥ አለበት
• ከቤት ከወጡ በ30 ቀናት ውስጥ የተዘረዘረ የቅናሽ ዝርዝር ያስፈልጋል
• መስፈርቱን ካላሟሉ፦ አከራዩ የገንዘቡን መጠን ሦስት እጥፍ መክፈል አለበት
• የፎቶግራፍ ማንሳት ግዴታ

8. የገቢ ምንጭ ጥበቃ አከራዮች በገቢ ምንጭ ላይ ተመስርተው ተከራዮችን መቃወም አይችሉም - ይህም Section 8 (ሴክሽን 8 - ዝቅተኛ ገቢ ላላቸው ዜጎች የሚሰጥ የቤቶች ድጎማ ፕሮግራም) ቫውቸሮችን፣ ማህበራዊ ዋስትናን፣ የአካል ጉዳት ክፍያዎችን፣ የቀድሞ ወታደሮችን ጥቅማ ጥቅሞችን፣ የልጅ ድጋፍን ወይም ሌላ ማንኛውንም ሕጋዊ የገቢ ምንጭን ይጨምራል።

9. የወንጀል ሪከርድ ጥበቃ አከራዮች በወንጀል ሪከርድ ላይ ተመስርተው ቤትን በምድብ መከልከል አይችሉም። የግለሰብ ግምገማ ያስፈልጋል፣ ይህም የጥፋቱን ባህሪ፣ ያለፈውን ጊዜ እና የመታረም ማስረጃን ከግምት ውስጥ ያስገባል። ያለፍርድ እስራት በጭራሽ ግምት ውስጥ መግባት የለበትም።

10. በቂ ምክንያት መፈናቀል (ሙሉ በቂ ምክንያት ድንጋጌዎችን ለማግኘት የኪራይ ማረጋጊያ ሕግን ይመልከቱ)

እንዴት እንከፍላለን

የጠበቃ ፕሮግራም: በዓመት $8-12M

• የሚሸፈነው በ፦ የመፈናቀል ክስ ክፍያ ጭማሪ (በእያንዳንዱ ክስ $200፣ በአከራዩ የሚከፈል)፣ የተወሰነ ክፍት የሥራ ቦታ ታክስ ገቢ፣ ከአስቸኳይ ጊዜ መጠለያ ወጪዎች ድልድል (ሰዎችን ማኖር ከመጠለል ርካሽ ነው)
• የወጪ ቁጠባ፦ የ NYC የጠበቃ ፕሮግራም ከተረፉት የመጠለያ ወጪዎች በዓመት $320M ከተማዋን ያስቀምጣል። Denver ተመጣጣኝ ቁጠባዎችን ታያለች።

የአፈጻጸም ጽ/ቤት: በዓመት $2-3M

• የሚሸፈነው በ፦ የአከራይ ምዝገባ ክፍያዎች፣ የጥሰት ቅጣት ገቢ

ዓለም አቀፍ ማስረጃ፦ የተከራይ ጥበቃ በሌሎች ቦታዎች መደበኛ ነው

አገር	ሞዴል	ውጤት
ጀርመን	በነባሪ የዕድሜ ልክ የሥራ ዘመን; አከራዮች ለጠባብ “በቂ ምክንያት” ብቻ ማቋረጥ ይችላሉ። Mietervereine (የተከራይ ማህበራት) በቤቶች አለመግባባቶች ከ3+ ሚሊዮን በላይ አባላትን ይወክላሉ። የኪራይ ጭማሪዎች በአካባቢው የኪራይ መረጃ ጠቋሚዎች (Mietspiegel) የተገደቡ እና የሚተዳደሩ ናቸው።	በዓለም ላይ ካሉት ጠንካራ የተከራይ ጥበቃ ሥርዓቶች አንዱ። ከ50% በላይ የሚሆኑ ጀርመናውያን ይከራያሉ፣ እና አብዛኛዎቹ እንደ የተረጋጋ፣ የተከበረ የአኗኗር ዘይቤ አድርገው ይመለከቱታል - ወደ ባለቤትነት የሚሸጋገር ድልድይ አይደለም።
ፈረንሳይ	መደበኛ የመኖሪያ ሊዝዎች ቢያንስ 3 ዓመታት ናቸው (ለድርጅት አከራዮች 6 ዓመታት)። የክረምት መፈናቀል እገዳ (ህዳር-መጋቢት) - በክረምት ወራት ማንም ሰው ወደ ጎዳና አይጣልም። አከራዮች ለማንኛውም መፈናቀል የመኖሪያ ድጋፍ መስጠት አለባቸው።	ጠንካራ ጥበቃ የቤቶች መረጋጋትን ይፈጥራል። ተከራዮች ሕይወታቸውን ማቀድ ይችላሉ። የ30 ቀን የመፈናቀል ጽንሰ-ሐሳብ እንደ አረመኔያዊ ይቆጠራል።
ኔዘርላንድ	የኪራይ ፍርድ ቤቶች (Huurcommissie) አለመግባባቶችን ይፈርዳሉ። መንግሥት በአብዛኛዎቹ ቤቶች ላይ በተመሠረተ የነጥብ ሥርዓት ከፍተኛውን ኪራይ ያስቀምጣል። ተከራዮች ከመጠን በላይ ኪራዮችን ወደ ኋላ በመመለስ መቃወም ይችላሉ።	መደበኛ ሥርዓት ፍትሃዊነትን ያረጋግጣል። ተከራዮች ከማንኛውም የግለሰብ አከራይ በጎ ፈቃድ ባሻገር እውነተኛ ተቋማዊ ድጋፍ አላቸው።
ስዊድን	የተከራይ ማህበራት (Hyresgastforeningen) በህንፃ ወይም አካባቢ ውስጥ ያሉትን ሁሉንም ተከራዮች በመወከል ከአከራዮች ጋር በጋራ ኪራይ ይደራደራሉ። ከ500,000 በላይ አባላት አሏቸው። ኪራዮች የሚደራደሩት እንጂ የሚታዘዙ አይደሉም።	ለቤቶች የጋራ ድርድር - ተከራዮች እንደ ማገጃ ይደራደራሉ። ኪራዮችን ምክንያታዊ ያደርጋል እና ለተከራዮች እውነተኛ ኃይል ይሰጣል።
ኒው ዮርክ ከተማ፣ አሜሪካ	ሁለንተናዊ የጠበቃ መብት በ2017 የፀደቀ። በተሸፈኑ የፖስታ ኮዶች ውስጥ ባሉ የመልቀቅ ፍርድ ቤቶች ውስጥ ላሉ ሁሉም ተከራዮች በከተማው የሚደገፉ ጠበቆች አሉ።	በመሸፈኛ አካባቢዎች መፈናቀል በ30%+ ቀንሷል። ጠበቆች ያሏቸው 84% ተከራዮች ቤታቸውን አስጠብቀዋል። ፕሮግራሙ ከተረፉት የመጠለያ ወጪዎች በዓመት $320M ከተማዋን ያስቀምጣል።

ንድፉ ግልጽ ነው፦ ተከራዮችን እንደ መብት ባለቤቶች አድርገው የሚይዙ እና ተቋማዊ ድጋፍ ያላቸው አገሮች የተረጋጋ የቤቶች ገበያ እና አነስተኛ ቤት እጦት አላቸው። ተከራዮችን አነስተኛ መብት ያላቸው ሁለተኛ ደረጃ ዜጎች አድርጎ የሚይዘው የአሜሪካ ሞዴል የተለመደው ሳይሆን የተለየ ነው።

በተደጋጋሚ የሚጠየቁ ጥያቄዎች

“ይህ አከራዮች ገበያውን እንዲለቁ አያደርግም?” ጥሩ ነው። የአንድ አከራይ የንግድ ሞዴል በተከራዮች ላይ በሕገወጥ መንገድ የበቀል እርምጃ መውሰድ፣ የዋስትና ገንዘብን መስረቅ እና ያለበቂ ምክንያት ማስለቀቅ የሚጠይቅ ከሆነ ገበያውን መልቀቅ አለባቸው። ክፍሎቻቸው በተሻለ ኦፕሬተሮች፣ በተከራይ የኅብረት ማህበራት ወይም በማህበራዊ መኖሪያ ቤት ባለስልጣን ይገዛሉ።

“ሁለንተናዊ የጠበቃ መብት በጣም ውድ ነው።” ገንዘብ ይቆጥባል። በጠበቃ መብት ላይ የሚውል እያንዳንዱ 1 ዶላር ከመጠለያ፣ ከአደጋ ጊዜ አገልግሎቶች እና ከማህበራዊ አገልግሎቶች ወጪዎች ከ4-6 ዶላር ይቆጥባል። ቤት ያላቸው ሰዎች ጤናማ ናቸው፣ ልጆቻቸው በትምህርት ቤት የተሻለ ውጤት ያስመዘግባሉ፣ እና ለኢኮኖሚው የበለጠ አስተዋጽኦ ያደርጋሉ።

“አከራዮች መጥፎ ተከራዮችን ማስለቀቅ መቻል አለባቸው።” በዚህ ረቂቅ ውስጥ ምንም ነገር በተገቢው ምክንያት መፈናቀልን አይከለክልም - ክፍያ አለመክፈል (ከማስተካከያ ጊዜ ጋር)፣ የሊዝ ጥሰቶች፣ የወንጀል ድርጊት። የሚከለክለው ግን ምክንያታዊ ያልሆነ መፈናቀልን፣ የበቀል መፈናቀልን እና ያለ እርዳታ ያለ በቂ ምክንያት መፈናቀልን ነው።