Denver Tenant Bill of Rights

Vấn Đề

Tại Denver, chủ nhà có thể nộp đơn đòi nhà và người thuê nhà có thể mất nhà chỉ trong vòng 48 tiếng trong một số trường hợp. Hơn 90% chủ nhà tại tòa án đòi nhà có luật sư. Chưa tới 10% người thuê nhà có luật sư. Hệ thống được thiết kế cho chủ nhà - người thuê nhà chỉ là thứ yếu.

Ngoài việc bị đòi nhà, người thuê nhà còn đối mặt với:

• Bị trả đũa vì báo cáo các vi phạm quy tắc hoặc tổ chức
• Bị khóa trái phép và cắt điện nước
• Bị trộm tiền cọc (chủ nhà giữ tiền cọc mà không có lý do chính đáng)
• Bị phân biệt đối xử dựa trên nguồn thu nhập, tình trạng nhập cư hoặc tình trạng gia đình
• Không có tiếng nói ý nghĩa trong các quyết định ảnh hưởng đến nhà của họ

Những Gì Denver Hiện Đang Làm

Các biện pháp bảo vệ người thuê nhà hiện tại của Denver là rất ít. Luật Colorado quy định thông báo 10 ngày để khắc phục việc không thanh toán (C.R.S. 13-40-104) và thông báo 21 ngày đối với các thay đổi hợp đồng thuê nhà theo từng tháng. Denver đã thông qua các biện pháp bảo vệ người thuê nhà hạn chế vào năm 2023-2024, bao gồm quyền có luật sư trong một số vụ kiện đòi nhà nhất định cho người thuê nhà đủ điều kiện về thu nhập. Tuy nhiên, phạm vi bảo vệ vẫn còn một phần, không phải toàn diện.

Tòa án Quận Denver đã xử lý khoảng hơn 10.000 vụ kiện đòi nhà vào năm 2023 (dữ liệu của Cơ quan Tư pháp Colorado). Sự khác biệt về đại diện pháp lý là rất lớn: một phân tích năm 2022 của Liên minh Quốc gia về Quyền Tư vấn Dân sự cho thấy chủ nhà có luật sư trong hơn 90% các vụ kiện đòi nhà trên toàn quốc, trong khi đó, chưa đến 10% người thuê nhà có luật sư, một con số phù hợp với các quan sát của Tòa án Quận Denver.

Giải Pháp Của Chúng Tôi

Sắc Lệnh về Tuyên Ngôn Quyền của Người Thuê Nhà Denver

1. Quyền Tư Vấn Phổ Quát Mọi người thuê nhà phải đối mặt với việc bị đòi nhà ở Denver đều được quyền có luật sư do thành phố tài trợ, bất kể thu nhập. Hoàn toàn phổ quát, không có tiêu chuẩn về thu nhập. Bởi vì việc mất nhà là mất nhà dù bạn kiếm được $30.000 hay $60.000.

• Được tài trợ thông qua quỹ bảo vệ người thuê nhà chuyên dụng
• Luật sư được cung cấp thông qua các hợp đồng với các tổ chức hỗ trợ pháp lý và văn phòng bào chữa công
• Có sẵn từ thời điểm nộp đơn đòi nhà cho đến khi giải quyết
• Chương trình quyền tư vấn của Thành phố New York đã ngăn chặn việc đòi nhà trong 84% các trường hợp có đại diện (Văn phòng Tư pháp Dân sự của Thành phố New York, 2023) và các chương trình tương tự cho thấy tỷ lệ ngăn chặn là 70-85%, giúp các thành phố tiết kiệm tiền thông qua giảm chi phí nhà tạm trú, dịch vụ khẩn cấp và gián đoạn trường học

2. Thông Báo Tăng Tiền Thuê 90 Ngày Bất kỳ việc tăng tiền thuê nào cũng yêu cầu thông báo bằng văn bản trước 90 ngày (hiện tại là 21 ngày đối với hợp đồng thuê nhà theo từng tháng ở Colorado). Điều này cho người thuê nhà thời gian thực để lập ngân sách, thương lượng hoặc tìm các lựa chọn thay thế - không phải là một cuộc tranh giành.

3. Quyền Ưu Tiên Mua Khi một tòa nhà cho thuê được bán, người thuê nhà và các tổ chức người thuê nhà được công nhận có quyền ưu tiên mua tòa nhà - với cùng mức giá mà người mua đưa ra. Điều này cho phép các hợp tác xã người thuê nhà và các tổ chức ủy thác đất cộng đồng mua lại.

4. Các Biện Pháp Bảo Vệ Chống Trả Đũa Chủ nhà bị coi là phạm pháp nếu tăng tiền thuê, giảm dịch vụ hoặc nộp đơn đòi nhà trong vòng 12 tháng kể từ khi người thuê nhà:

• Nộp đơn khiếu nại với cơ quan thực thi quy tắc
• Báo cáo vi phạm sức khỏe hoặc an toàn
• Tổ chức hoặc tham gia liên đoàn người thuê nhà
• Làm chứng tại tòa án hoặc thủ tục hành chính
• Thực hiện bất kỳ quyền nào theo Tuyên Ngôn Quyền này

Gánh nặng chứng minh chuyển sang cho chủ nhà: nếu hành động bất lợi xảy ra trong vòng 12 tháng, thì hành động trả đũa được coi là hiển nhiên và chủ nhà phải chứng minh điều ngược lại.

5. Quyền Tổ Chức Người thuê nhà có quyền rõ ràng để thành lập liên đoàn người thuê nhà, tổ chức các cuộc họp ở các khu vực chung, phân phát tài liệu và thương lượng tập thể với chủ nhà về các điều kiện của tòa nhà. Việc can thiệp vào tổ chức của người thuê nhà là một hành vi vi phạm và sẽ bị phạt.

6. Tiêu Chuẩn Sinh Hoạt và Thực Thi

• Các tiêu chuẩn sinh hoạt tối thiểu chi tiết (hệ thống sưởi, nước nóng, kiểm soát dịch hại, an toàn kết cấu, xử lý nấm mốc)
• Người thuê nhà có thể giữ lại tiền thuê và gửi vào tài khoản ủy thác khi chủ nhà không giải quyết các vi phạm về điều kiện sống trong vòng 14 ngày
• Thanh tra viên thành phố phải trả lời các khiếu nại trong vòng 72 giờ
• Những người vi phạm nhiều lần sẽ bị đưa vào danh sách theo dõi công khai của chủ nhà

7. Các Biện Pháp Bảo Vệ Tiền Đặt Cọc

• Tiền đặt cọc giới hạn ở một tháng tiền thuê
• Phải được giữ trong tài khoản ủy thác có lãi
• Danh sách khấu trừ chi tiết phải được cung cấp trong vòng 30 ngày kể từ ngày chuyển đi
• Không tuân thủ: chủ nhà phải trả gấp ba số tiền đặt cọc
• Bắt buộc phải có tài liệu bằng hình ảnh về việc chuyển vào/chuyển ra

8. Bảo Vệ Nguồn Thu Nhập Chủ nhà không thể từ chối người thuê nhà dựa trên nguồn thu nhập - bao gồm phiếu trợ cấp Section 8, An sinh Xã hội, thanh toán khuyết tật, trợ cấp cựu chiến binh, tiền cấp dưỡng nuôi con hoặc bất kỳ nguồn thu nhập hợp pháp nào khác.

9. Bảo Vệ Tiền Sử Phạm Tội Chủ nhà không thể từ chối nhà ở một cách dứt khoát dựa trên tiền sử phạm tội. Yêu cầu đánh giá cá nhân, xem xét bản chất của hành vi phạm tội, thời gian đã trôi qua và bằng chứng về việc cải tạo. Không được xem xét việc bắt giữ mà không có kết tội.

10. Đòi Nhà Chính Đáng (Xem: Đạo Luật Ổn Định Tiền Thuê để biết đầy đủ các điều khoản về lý do chính đáng)

Nguồn Tài Chính

Chương Trình Quyền Tư Vấn: $8-12 triệu/năm

• Được tài trợ bởi: Tăng phí nộp đơn đòi nhà ($200 mỗi lần nộp đơn, do chủ nhà trả), một phần doanh thu từ thuế bỏ trống, phân bổ lại từ chi tiêu nhà tạm trú khẩn cấp (cung cấp nhà ở cho mọi người rẻ hơn là cho họ tạm trú)
• Tiết kiệm chi phí: Chương trình quyền tư vấn của Thành phố New York giúp thành phố tiết kiệm $320 triệu/năm nhờ tránh được chi phí nhà tạm trú. Denver sẽ thấy mức tiết kiệm tương ứng.

Văn Phòng Thực Thi: $2-3 triệu/năm

• Được tài trợ bởi: Phí đăng ký chủ nhà, doanh thu từ tiền phạt vi phạm

Bằng Chứng Quốc Tế: Các Biện Pháp Bảo Vệ Người Thuê Nhà Là Tiêu Chuẩn Ở Những Nơi Khác

Quốc Gia	Mô Hình	Kết Quả
Đức	Thời hạn thuê trọn đời theo mặc định; chủ nhà chỉ có thể chấm dứt vì “lý do chính đáng” hẹp. Mietervereine (hiệp hội người thuê nhà) đại diện cho hơn 3 triệu thành viên trong các tranh chấp nhà ở. Việc tăng tiền thuê bị giới hạn và được điều chỉnh bởi các chỉ số tiền thuê địa phương (Mietspiegel).	Một trong những chế độ bảo vệ người thuê nhà mạnh mẽ nhất trên thế giới. Hơn 50% người Đức thuê nhà và hầu hết coi đó là một cách sống ổn định, trang trọng - không phải là một bước đệm để sở hữu.
Pháp	Hợp đồng thuê nhà ở tiêu chuẩn có thời hạn tối thiểu là 3 năm (6 năm đối với chủ nhà là công ty). Lệnh cấm đòi nhà vào mùa đông (tháng 11 - tháng 3) - không ai bị đẩy ra đường vào mùa đông. Chủ nhà phải cung cấp hỗ trợ tái định cư cho bất kỳ vụ đòi nhà nào.	Các biện pháp bảo vệ mạnh mẽ tạo ra sự ổn định về nhà ở. Người thuê nhà có thể lên kế hoạch cho cuộc sống của họ. Ý tưởng về việc đòi nhà trong 30 ngày sẽ bị coi là man rợ.
Hà Lan	Tòa án thuê nhà (Huurcommissie) phân xử các tranh chấp. Chính phủ đặt mức tiền thuê tối đa cho hầu hết các nhà ở dựa trên hệ thống tính điểm. Người thuê nhà có thể khiếu nại mức tiền thuê quá cao một cách hồi tố.	Hệ thống chính thức đảm bảo sự công bằng. Người thuê nhà có sự hỗ trợ thể chế thực sự vượt xa thiện chí của bất kỳ chủ nhà riêng lẻ nào.
Thụy Điển	Các liên đoàn người thuê nhà (Hyresgastforeningen) thương lượng tập thể tiền thuê với chủ nhà thay mặt cho tất cả người thuê nhà trong một tòa nhà hoặc khu vực. Hơn 500.000 thành viên. Tiền thuê được thương lượng, không phải do chủ nhà quyết định.	Thương lượng tập thể về nhà ở - người thuê nhà thương lượng như một khối. Giữ cho tiền thuê hợp lý và trao quyền thực sự cho người thuê nhà.
Thành Phố New York, Hoa Kỳ	Quyền tư vấn phổ quát được ban hành năm 2017. Luật sư do thành phố tài trợ cho tất cả người thuê nhà tại tòa án đòi nhà ở các mã vùng được bảo hiểm.	Số vụ đòi nhà giảm hơn 30% ở các khu vực được bảo hiểm. 84% người thuê nhà có luật sư đã giữ được nhà của họ. Chương trình giúp thành phố tiết kiệm $320 triệu/năm nhờ tránh được chi phí nhà tạm trú.

Mô hình rất rõ ràng: các quốc gia coi người thuê nhà là những người có quyền và được hỗ trợ thể chế có thị trường nhà ở ổn định và tỷ lệ vô gia cư thấp hơn. Mô hình của Hoa Kỳ coi người thuê nhà là công dân hạng hai với các quyền tối thiểu là một ngoại lệ, không phải là tiêu chuẩn.

Các Câu Hỏi Thường Gặp

“Điều này sẽ không khiến chủ nhà rời khỏi thị trường sao?” Tốt. Nếu mô hình kinh doanh của một chủ nhà đòi hỏi khả năng trả đũa bất hợp pháp đối với người thuê nhà, ăn cắp tiền đặt cọc và đòi nhà mà không có lý do - thì họ nên rời khỏi thị trường. Các căn hộ của họ sẽ được mua bởi những người điều hành tốt hơn, hợp tác xã người thuê nhà hoặc Cơ quan Gia cư Xã hội.

“Quyền tư vấn phổ quát là quá tốn kém.” Nó giúp tiết kiệm tiền. Mỗi $1 chi cho quyền tư vấn giúp tiết kiệm $4-6 nhờ tránh được chi phí nhà tạm trú, dịch vụ khẩn cấp và dịch vụ xã hội. Những người có nhà ở khỏe mạnh hơn, con cái của họ học tốt hơn ở trường và họ đóng góp nhiều hơn cho nền kinh tế.

“Chủ nhà cần có khả năng đuổi những người thuê nhà tồi.” Không có gì trong dự luật này ngăn cản việc đòi nhà vì lý do chính đáng - không thanh toán (với thời gian khắc phục), vi phạm hợp đồng thuê nhà, hoạt động tội phạm. Điều mà nó ngăn cản là các vụ đòi nhà có lý do giả tạo, các vụ đòi nhà trả đũa và các vụ đòi nhà không có lỗi mà không có sự hỗ trợ.