Denver Tenant Bill of Rights

问题

在 Denver，房东可以在某些情况下仅用 48 小时申请驱逐，租户可能会失去他们的家。在驱逐法庭上，90% 以上的房东都有律师，而只有不到 10% 的租户有律师。该系统是为房东设计的 - - 租户只是事后才考虑的。

除了驱逐之外，租户还面临：

• 因举报违反法规或组织活动而遭受报复
• 非法驱逐和停止供应水电
• 盗窃保证金（房东无正当理由地扣留保证金）
• 基于收入来源、移民身份或家庭状况的歧视
• 在影响他们住房的决策中没有有意义的发言权

Denver 目前的做法

Denver 目前的租户保护措施非常有限。Colorado 州法律规定，对于未付款的情况，需提前 10 天发出补救通知（C.R.S. 13-40-104）；对于按月租赁的变更，需提前 21 天发出通知。Denver 在 2023-2024 年通过了有限的租房者保护措施，包括在某些驱逐案件中，符合收入条件的租户有权获得律师。但是，覆盖范围仍然是局部的，不是普遍的。

Denver 县法院在 2023 年处理了大约 10,000 多起驱逐备案（Colorado 州司法部门数据）。法律代表方面的差距非常明显：2022 年，全国民事诉讼权联盟的一项分析发现，在全国范围内，超过 90% 的驱逐案件中房东都有律师，而只有不到 10% 的租户有律师，这个数字与 Denver 县法院的观察结果一致。

我们的解决方案

Denver 租户权利法案条例

1. 普遍的诉讼权利 在 Denver，每位面临驱逐的租户都有权获得市政府资助的律师，无论收入如何。完全普及，没有收入资格限制。因为失去你的家就是失去你的家，无论你挣 $3 万还是 $6 万。

• 通过专门的驱逐辩护基金资助
• 通过与法律援助组织和公设辩护人办公室签订合同来提供律师
• 从驱逐备案到解决期间都可用
• 纽约市的诉讼权利计划在 84% 的代理案件中阻止了驱逐（NYC Office of Civil Justice, 2023），类似的计划显示，预防率达到 70-85%，通过减少收容所费用、紧急服务和学校中断，从而节省了城市资金

2. 90 天的租金上涨通知 任何租金上涨都需要提前 90 天发出书面通知（目前在 Colorado 州，按月租赁只需提前 21 天）。这使租户有真正的时间来预算、谈判或寻找替代方案 - - 而不是仓促行事。

3. 优先购买权 当出租建筑出售时，租户和公认的租户组织有权以买方提供的相同价格优先购买该建筑。这使得租户合作社和社区土地信托能够进行收购。

4. 反报复保护 如果租户在 12 个月内有以下行为，房东提高租金、减少服务或提出驱逐申请均属非法：

• 向法规执行部门提出投诉
• 报告健康或安全违规行为
• 组织或加入租户联盟
• 在法庭或行政诉讼中作证
• 行使本《权利法案》下的任何权利

举证责任转移到房东身上：如果在 12 个月内发生不利行为，则推定为报复，房东必须证明并非如此。

5. 组织权 租户有明确的权利组建租户联盟，在公共区域举行会议，分发宣传品，并与房东集体谈判有关建筑物状况的问题。干扰租户组织活动是一种违规行为，将受到处罚。

6. 居住标准和执行

• 详细的最低居住标准（供暖、热水、害虫防治、结构安全、霉菌修复）
• 当房东未能在 14 天内解决居住违规问题时，租户可以拒付租金并存入代管账户
• 城市检查员必须在 72 小时内对投诉做出回应
• 将屡次违规者列入公共房东观察名单

7. 保证金保护

• 保证金上限为一个月的租金
• 必须保存在有息代管账户中
• 搬出后 30 天内需要提供逐项扣除清单
• 未能遵守：房东应支付三倍的保证金金额
• 需要提供搬入/搬出时的照片文件

8. 收入来源保护 房东不得以收入来源为由拒绝租户 - - 包括 Section 8 补贴、社会保障金、残疾人付款、退伍军人福利、子女抚养费或任何其他合法收入来源。

9. 犯罪记录保护 房东不得以犯罪记录为由完全拒绝住房。需要进行单独评估，考虑犯罪性质、经过的时间以及改造的证据。完全不能考虑未经定罪的逮捕。

10. 正当理由驱逐 （参见：《租金稳定法案》中的完整正当理由条款）

资金来源

诉讼权利计划： 每年 $800 万至 $1200 万

• 资金来源：提高驱逐备案费（每次备案 $200，由房东支付）、部分空置税收入、从紧急避难所支出中重新分配（为人们提供住房比为他们提供避难所更便宜）
• 节省成本：纽约市的诉讼权利计划每年节省了该市 $3.2 亿美元的避难所费用。Denver 将看到相应的节省。

执法办公室： 每年 $200 万至 $300 万

• 资金来源：房东注册费、违规罚款收入

国际证据：租户保护在其他地方是标准做法

国家	模式	结果
德国	默认情况下终身保有权；房东只能以狭义的“正当理由”终止租赁。Mietervereine（租户协会）在住房纠纷中代表 300 多万会员。租金上涨受到当地租金指数 (Mietspiegel) 的限制和监管。	世界上最强大的租户保护制度之一。超过 50% 的德国人租房，大多数人认为这是一种稳定、有尊严的生活方式 - - 而不是通往所有权的垫脚石。
法国	标准住宅租赁的最低期限为 3 年（公司房东为 6 年）。冬季驱逐禁令（11 月至 3 月） - - 任何人冬季都不会被赶上街头。房东必须为任何驱逐提供搬迁援助。	强大的保护措施创造了住房稳定。租户可以规划自己的生活。30 天驱逐的想法会被认为是野蛮的。
荷兰	租金法庭 (Huurcommissie) 裁决纠纷。政府根据积分系统为大多数住房设定最高租金。租户可以追溯性地质疑过高的租金。	正式系统确保公平。租户拥有真正的制度支持，超越任何个人房东的善意。
瑞典	租户联盟 (Hyresgastforeningen) 代表建筑物或区域中的所有租户与房东集体谈判租金。拥有超过 50 万会员。租金是协商的，而不是规定的。	住房集体谈判 - - 租户作为一个整体进行谈判。保持租金合理，并赋予租户真正的权力。
纽约市，美国	2017 年颁布了普遍的诉讼权利。为覆盖邮政编码区域内驱逐法庭上的所有租户提供城市资助的律师。	覆盖区域内的驱逐案件减少了 30% 以上。84% 拥有律师的租户保住了他们的家。该计划每年为该市节省了 $3.2 亿美元的避难所费用。

模式很明显： 将租户视为拥有制度支持的权利持有者的国家，拥有稳定的住房市场和较低的无家可归率。美国将租户视为权利极少的二等公民的模式是异类，而不是常态。

常见问题

“这不会让房东离开市场吗？” 很好。如果房东的商业模式需要能够非法报复租户、窃取保证金和无故驱逐，他们应该离开市场。他们的单位将被更好的经营者、租户合作社或社会住房管理局购买。

“普遍的诉讼权利太贵了。” 它可以省钱。在诉讼权利上每花费 $1 美元，就可以在避免避难所、紧急服务和社会服务费用上节省 $4-6 美元。有住房的人更健康，他们的孩子在学校表现更好，他们为经济做出更多贡献。

“房东需要能够驱逐坏租户。” 本法案中的任何内容都不会阻止因正当理由（未付款（有补救期）、违反租赁协议、犯罪活动）而驱逐。它阻止的是虚假的驱逐、报复性的驱逐和没有援助的无过错驱逐。