Denver Rent Stabilization Act
Hard cap on rent increases at CPI or 3%, whichever is lower. No vacancy decontrol. No loopholes. Real protection for every Denver renter.
- Drafted
- Organizing
- Introduced
- Committee
- Enacted
المشكلة
لا يتمتع مستأجرو دنفر بأي حماية ضد الزيادات التعسفية في الإيجار. يمكن للمالك زيادة إيجارك بمبلغ 200 دولار أو 500 دولار أو 1000 دولار شهريًا دون سابق إنذار سوى 60 يومًا. لا يوجد حد أقصى، ولا يلزم تقديم أي مبرر، ولا يوجد سبيل للانتصاف.
والنتيجة: ارتفعت إيجارات دنفر بنسبة 85% تقريبًا منذ عام 2010. ويبلغ متوسط إيجار شقة بغرفة نوم واحدة أكثر من 1600 دولار شهريًا. يتم إخراج العائلات من الأحياء التي عاشت فيها لأجيال. العمال الذين يخدمون دنفر - المعلمون والممرضات والعاملون في المطاعم وسائقو الحافلات - لا يستطيعون تحمل تكاليف المعيشة هنا.
يحظر قانون ولاية كولورادو (CRS § 38-12-301، الذي تم سنه عام 1981) تحديد سقف للإيجارات على المستوى المحلي. باءت محاولات الإلغاء المتعددة بالفشل - كان آخرها HB23-1115، الذي أقره مجلس النواب بأغلبية 40 صوتًا مقابل 24 صوتًا قبل أن يتم إسقاطه بأغلبية 4 أصوات مقابل 3 في لجنة بمجلس الشيوخ بسبب انشقاق ديمقراطي واحد. يجب أن تكون دنفر مستعدة للتحرك في اللحظة التي يتم فيها رفع الحظر - أو متابعة مبادرة اقتراع على مستوى الولاية لإلغائه مباشرة.
ما تفعله دنفر حاليًا
لا يوجد في دنفر حاليًا أي حماية لتثبيت الإيجارات. تحظر قوانين ولاية كولورادو المنقحة § 38-12-301 جميع المراسيم المحلية لتحديد سقف للإيجارات. تم تقديم أربع محاولات للإلغاء منذ عام 2019 (SB19-225 وHB23-1115 ومشاريع قوانين في دورتي عامي 2024 و2025) - وقد فشلت جميعها. كان HB23-1115 هو الأقرب، حيث تم تمريره في مجلس النواب بكامل هيئته قبل أن يموت في لجنة الحكومة المحلية والإسكان بمجلس الشيوخ في 25 أبريل 2023. عارض الحاكم بوليس علنًا تحديد سقف للإيجارات، لكن فترة ولايته محدودة ويترك منصبه في يناير 2027.
ارتفعت إيجارات دنفر بنسبة 82-85% تقريبًا بين عامي 2010 و2023 وفقًا لبيانات مؤشر Zillow Observed Rent Index (ZORI) لمنطقة دنفر-أورورا-ليكود العمرانية وتقارير سوق الشقق. وبلغ متوسط إيجار شقة بغرفة نوم واحدة في دنفر حوالي 1600 دولار شهريًا بحلول عام 2024 (تقرير ApartmentList الوطني للإيجارات، 2024). يوجد في دنفر ما يقرب من 150,000+ وحدة إيجار (المسح المجتمعي الأمريكي، 2022)، وأكثر من 50% من سكان دنفر هم مستأجرون.
العائق على مستوى الولاية
يعد الحظر الصادر عام 1981 (CRS § 38-12-301) أكبر عقبة قانونية أمام تثبيت الإيجارات في دنفر. فيما يلي التاريخ التشريعي الأخير:
| السنة | مشروع القانون | النتيجة |
|---|---|---|
| 2019 | SB19-225 | فشل في اللجنة |
| 2023 | HB23-1115 | تم تمريره في مجلس النواب بأغلبية 40 صوتًا مقابل 24 صوتًا؛ تم إسقاطه بأغلبية 4 أصوات مقابل 3 في لجنة بمجلس الشيوخ (صوت السناتور ديلان روبرتس، ديمقراطي من أفون، مع 3 جمهوريين) |
| 2024 | إلغاء الحظر | لم يتقدم بعد اللجنة |
| 2025 | لم يتم تقديم أي إلغاء | ركزت الدورة على حظر الرسوم غير المرغوب فيها، وحظر تحديد الإيجارات بالخوارزميات |
| 2026 | سيتم تحديده | الدورة جارية؛ لم يتم تحديد مشروع قانون إلغاء حتى الآن اعتبارًا من فبراير 2026 |
الحلفاء الرئيسيون: النائب خافيير مابري (ديمقراطي من دنفر)، والنائبة جينيفر بيكون (ديمقراطية من دنفر)، والسناتور سونيا جاكيز لويس، والسناتور جولي جونزاليس. العائق الرئيسي: الحاكم بوليس (تنتهي ولايته عام 2027).
الحل الذي نقترحه
قانون تثبيت الإيجارات في دنفر
الحد الأقصى للزيادة السنوية: تقتصر الزيادات في الإيجار على الأقل من مؤشر أسعار المستهلك (CPI) (لمنطقة دنفر-أورورا-ليكود) أو 3% سنويًا. نقطة.
لا يوجد إلغاء للقيود عند الشغور. هذا هو البند الأكثر أهمية على الإطلاق. تسمح معظم قوانين “تحديد سقف الإيجارات” في الولايات المتحدة للمالكين بإعادة تعيين الإيجار إلى سعر السوق عندما ينتقل المستأجر. وهذا يخلق حافزًا معاكسًا لطرد المستأجرين. بموجب خطتنا، يتبع الحد الأقصى الوحدة، وليس المستأجر. إذا كان الإيجار 1500 دولار عندما يغادر أحد المستأجرين، يبدأ إيجار المستأجر التالي عند 1500 دولار.
تغطية شاملة. ينطبق على جميع وحدات الإيجار في دنفر، بغض النظر عن عمر المبنى أو حجمه أو نوعه. لا توجد إعفاءات للبناء الجديد (بعد فترة أولية مدتها 15 عامًا للسماح للمطورين باسترداد التكاليف)، ولا توجد إعفاءات للمالكين الذين يمتلكون وحدة واحدة، ولا توجد إعفاءات للوحدات الفاخرة.
الإخلاء المبرر. لا يمكن للمالكين الإخلاء إلا للأسباب التالية:
- عدم دفع الإيجار (مع فترة سماح مدتها 30 يومًا)
- انتهاك مادي لعقد الإيجار (مع فترة سماح)
- انتقال المالك (تم التحقق منه، مع المساعدة على الانتقال)
- هدم المبنى/تجديد كبير (مع الحق في العودة بنفس الإيجار + المساعدة على الانتقال)
- نشاط إجرامي في المبنى (يشترط الإدانة، وليس مجرد ادعاء)
المساعدة على الانتقال. يتطلب أي إخلاء بدون سبب (انتقال المالك، الهدم، التجديد) أن يدفع المالك إيجار 3 أشهر كمساعدة على الانتقال.
الإنفاذ. إنشاء مكتب مخصص لتثبيت الإيجارات داخل المدينة، مزود بمحققين يستجيبون لشكاوى المستأجرين، ويدققون في ملفات المالكين، ويفرضون عقوبات على المخالفات. العقوبات: من 1000 دولار إلى 10000 دولار لكل مخالفة، وتعويضات مضاعفة للمستأجرين المتضررين.
تثبيت الإيجارات التجارية. توسيع نطاق الحماية ليشمل عقود إيجار الشركات الصغيرة التي تقل مساحتها عن 3000 قدم مربع. الشركات الصغيرة في دنفر - المطاعم والمتاجر الصغيرة ومحلات الحلاقة - يتم تهجيرها بنفس القوى التي تهجر السكان.
أدلة دولية: هذا ينجح
| الدولة/المدينة | نموذج تحديد سقف الإيجارات | النتيجة |
|---|---|---|
| فيينا، النمسا | تحديد سقف للإيجارات على 60% من المخزون السكني. لا يوجد إلغاء للقيود عند الشغور. | متوسط الإيجار: 5-7 يورو/متر مربع. لا يوجد تشرد تقريبًا. الإسكان ليس أزمة مالية لأي مقيم في فيينا. |
| ألمانيا (Mietpreisbremse) | لا يمكن أن تتجاوز الإيجارات الجديدة 10% فوق الإيجار المرجعي المحلي (Mietspiegel). الزيادات السنوية محدودة بـ 15-20% على مدى 3 سنوات. | تباطأت الزيادات في الإيجارات في برلين وهامبورغ وميونيخ. لا تزال هناك تحديات في التنفيذ ولكن النموذج سليم. |
| السويد (Hyreslagen) | يتم التفاوض على جميع الإيجارات بين نقابات المستأجرين ورابطات المالكين. لا يوجد تحديد للإيجار بشكل فردي. | الإيجارات أقل بنسبة 40-60% مما ستكون عليه أسعار السوق. تظل الجودة عالية. توجد قوائم انتظار (الطلب على الإسكان الميسر لا نهائي). |
| هولندا | نظام الإيجار القائم على النقاط - يتم حساب الإيجار بناءً على حجم الوحدة وجودتها والحي. لا يمكن أن تتجاوز الحد الأقصى المحسوب. | تحديد إيجار شفاف وموضوعي. لا يوجد تقدير للمالك. |
| باريس، فرنسا (Encadrement des loyers) | تحديد سقف للإيجارات بناءً على الإيجارات المرجعية في الحي. | أبطأ التوسع الحضري السريع في وسط باريس. |
الولايات المتحدة هي الاستثناء. تنظم معظم الديمقراطيات الغنية الإيجارات بشكل ما. النهج “السوق الحرة” للإسكان هو تجربة أمريكية - وقد فشلت. المدن التي تعتمد فقط على السوق تقوم باستمرار بتطوير أزمات القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. المدن التي لديها تنظيم قوي للإيجارات لديها إسكان أكثر استقرارًا وبأسعار معقولة - على الرغم من أن التنظيم وحده ليس كافيًا بدون استثمار في العرض.
لماذا يعتبر عدم إلغاء القيود عند الشغور أمرًا مهمًا
هذه هي التفاصيل السياسية التي تحدد نجاح أو فشل تحديد سقف الإيجارات. إليكم السبب:
مع إلغاء القيود عند الشغور (النموذج الضعيف):
- يمتلك المالك وحدة مؤجرة بمبلغ 1200 دولار
- يمكنه فقط رفع الإيجار بنسبة 3%/سنويًا طالما بقي المستأجر
- يغادر المستأجر (أو يتعرض لضغوط للمغادرة)
- يعيد المالك تعيين الإيجار إلى سعر السوق البالغ 2000 دولار
- النتيجة: يتم تحفيز المالكين على طرد المستأجرين
بدون إلغاء القيود عند الشغور (نموذجنا):
- يمتلك المالك وحدة مؤجرة بمبلغ 1200 دولار
- يمكنه فقط رفع الإيجار بنسبة 3%/سنويًا
- يغادر المستأجر
- يبدأ إيجار المستأجر الجديد عند 1200 دولار (أو 1236 دولارًا مع الزيادة السنوية)
- النتيجة: لا يوجد لدى المالكين أي حافز لطرد المستأجرين. الاستقرار.
كل مدينة نفذت تحديد سقف الإيجارات مع إلغاء القيود عند الشغور شهدت تدهوره بمرور الوقت. لن نرتكب هذا الخطأ.
كيف نموّل ذلك
لا يكلف تثبيت الإيجارات المدينة شيئًا تقريبًا لتنفيذه. إنه تنظيم، وليس برنامج إنفاق.
- مكتب تثبيت الإيجارات: 3-5 ملايين دولار/سنويًا للموظفين والإنفاذ والإدارة
- تم تمويله من: رسوم التسجيل (50-100 دولار/وحدة/سنويًا) يدفعها المالكين. مع وجود أكثر من 150,000 وحدة إيجار في دنفر، فإن هذا يولد 7.5-15 مليون دولار/سنويًا - وهو أكثر من كاف.
الأسئلة المتداولة
“ألن يؤدي تحديد سقف الإيجارات إلى تقليل المعروض من المساكن؟” درست دراسة ستانفورد التي يحب معارضو تحديد سقف الإيجارات الاستشهاد بها (Diamond et al.، 2019) تحديد سقف الإيجارات في سان فرانسيسكو مع إلغاء القيود عند الشغور. قام المالكون بتحويل الإيجارات إلى شقق سكنية للهروب من الحد الأقصى. لا تحتوي خطتنا على إلغاء للقيود عند الشغور - مما يزيل هذا الحافز تمامًا. بالإضافة إلى ذلك، تظهر التحليلات التلوية الأكثر شمولاً أن تحديد سقف الإيجارات المصمم جيدًا يقلل من النزوح دون تقليل العرض عند إقرانه بحوافز البناء.
“سيتوقف المالكون عن صيانة المباني.” يتضمن القانون إنفاذ صلاحية السكن ويسمح للمالكين بتقديم التماس لزيادات تتجاوز الحد الأقصى تحديدًا للتحسينات الرأسمالية (سقف جديد، سباكة جديدة، إلخ) - ولكن ليس للتحسينات التجميلية. هذا هو المعيار في أنظمة تحديد سقف الإيجارات العاملة في جميع أنحاء العالم.
“هذا سيضر بالمالكين الصغار.” تعتبر الزيادة السنوية بنسبة 3% مستدامة لأي عقار إيجار مُدار بكفاءة. إذا كان نموذج عمل المالك يتطلب زيادات سنوية في الإيجار بنسبة 8-15% لكي ينجح، فهذا ليس عملاً مستدامًا - إنه مضاربة على حساب المستأجرين. بالنسبة للمالكين الذين يحملون قروضًا عقارية: مدفوعات الرهن العقاري ثابتة (أو قابلة للتعديل ضمن معايير معروفة)، في حين أن الزيادة السنوية في الإيجار بنسبة 3% تتراكم عامًا بعد عام. تصل الوحدة المؤجرة بمبلغ 1500 دولار اليوم إلى 1740 دولارًا في 5 سنوات و2015 دولارًا في 10 سنوات بزيادات سنوية قدرها 3% - وهي أعلى بكثير من النمو النموذجي لمدفوعات الرهن العقاري. يواجه المالكون الذين اشتروا مؤخرًا بأسعار الذروة بقروض ذات فائدة عالية هوامش ضيقة، ولهذا السبب يسمح القانون بتقديم التماسات لزيادات تتجاوز الحد الأقصى مرتبطة بالتحسينات الرأسمالية الموثقة. رسوم التسجيل ضئيلة.
“لن تسمح الولاية بذلك.” إن حظر تحديد سقف الإيجارات في كولورادو هو خيار سياسي، وليس دستوريًا. نحن ندفع من أجل الإلغاء على مستوى الولاية مع بناء التحالف المحلي للتنفيذ فور رفع الحظر. إذا لزم الأمر، فإننا نسعى إلى مبادرة اقتراع على مستوى الولاية. الحاكم بوليس، الذي يعارض تحديد سقف الإيجارات، تنتهي ولايته ويترك منصبه في يناير 2027 - النافذة السياسية تفتح.
استراتيجيتنا متعددة المسارات لرفع الحظر على مستوى الولاية
يعد الحظر الصادر عام 1981 (CRS § 38-12-301) العقبة القانونية الوحيدة التي تعيق قانون تثبيت الإيجارات في دنفر. نحن نتبع مسارات متعددة في وقت واحد:
المسار 1: مرسوم دنفر الزناد (2026)
إقرار مرسوم تثبيت الإيجارات في دنفر الذي يسري تلقائيًا في اللحظة التي يتم فيها إلغاء حظر الولاية. يوضح هذا الإرادة السياسية، ويخلق إطارًا جاهزًا، ويضغط على المشرعين في الولاية.
المسار 2: مشروع قانون الولاية المعدل (2026-2027)
العمل مع النائب مابري والنائبة بيكون لتقديم نسخة معززة من HB23-1115 تعالج الاعتراضات المحددة التي أدت إلى إسقاطه - مخاوف التداعيات من المدن الجبلية (إضافة عتبات سكانية)، ومخاوف التنمية (تعزيز الإعفاءات الخاصة بالبناء الجديد)، وتحويل الإيجارات السياحية (إضافة أحكام مكافحة التحويل).
المسار 3: تحالف على مستوى الولاية (2026-2027)
بناء تحالف متعدد المدن مع بولدر وأورورا وكولورادو سبرينغز والمدن الجبلية. يصعب على الهيئة التشريعية رفض مطلب موحد على مستوى الولاية أكثر من “قضية دنفر”.
المسار 4: نافذة حاكم جديد (2027)
تنتهي ولاية بوليس. إن وجود حاكم جديد في يناير 2027 يخلق النافذة الأكثر ملاءمة لمشروع قانون إلغاء الحظر منذ عام 1981.
المسار 5: مبادرة اقتراع على مستوى الولاية (نسخة احتياطية لعام 2028)
إذا فشلت الهيئة التشريعية مرة أخرى، فإن عملية مبادرة المواطنين في كولورادو تتيح للناخبين إلغاء الحظر مباشرة، متجاوزين كلاً من الهيئة التشريعية والحاكم.
اتخذ إجراءً الآن: وقّع على العريضة لإلغاء حظر تحديد سقف الإيجارات في كولورادو، أو أرسل رسالة نصية تحتوي على “sign PJZTYT” إلى 50409. ترسل كل توقيع رسالة مخصصة إلى حاكمك ومشرعي الولاية. اطلع على جميع الحملات ←