Denver Rent Stabilization Act

ችግሩ

የ ዴንቨር ተከራዮች የዘፈቀደ የቤት ኪራይ ጭማሪን የሚከላከልላቸው ምንም ዓይነት ጥበቃ የላቸውም። አንድ አከራይ የቤት ኪራይዎን በ$200፣ $500 ወይም $1,000 በወር ከ60 ቀናት ባልበለጠ ጊዜ ውስጥ ሊጨምር ይችላል። ምንም ገደብ የለም፣ ምንም ማረጋገጫ አያስፈልግም፣ እና ምንም መፍትሄ የለም።

ውጤቱ፡- የ ዴንቨር ኪራዮች ከ2010 ጀምሮ በግምት 85% ጨምረዋል። በአማካይ የአንድ መኝታ ቤት ከ$1,600/በወር በላይ ነው። ቤተሰቦች ለብዙ ትውልዶች ከኖሩባቸው ሰፈሮች እየተባረሩ ነው። ዴንቨርን የሚያገለግሉ ሰራተኞች - መምህራን፣ ነርሶች፣ ምግብ ቤት ሰራተኞች፣ የአውቶቡስ ሹፌሮች - እዚህ ለመኖር አቅም የላቸውም።

የኮሎራዶ ግዛት ሕግ (CRS § 38-12-301፣ በ1981 የፀደቀው) የአካባቢ የቤት ኪራይ ቁጥጥርን ይከለክላል። በርካታ የድጋሜ ሙከራዎች አልተሳኩም - በቅርብ ጊዜ HB23-1115፣ ይህም በ40-24 የምክር ቤቱን ድጋፍ ያገኘ ቢሆንም በአንድ የዴሞክራቲክ ክህደት በሴኔት ኮሚቴ ውስጥ በ4-3 ድምጽ ተቀልፏል። ዴንቨር እገዳው በተነሳበት ቅጽበት ለመተግበር ዝግጁ መሆን አለባት - ወይም በቀጥታ ለመሻር የስቴት ድምጽ መስጫ ተነሳሽነት መከታተል አለባት።

ዴንቨር በአሁኑ ጊዜ ምን እያደረገ ነው

ዴንቨር በአሁኑ ጊዜ ዜሮ የቤት ኪራይ ማረጋጊያ ጥበቃ አላት። የኮሎራዶ የተሻሻሉ ሕጎች § 38-12-301 ሁሉንም የአካባቢ ኪራይ ቁጥጥር ድንጋጌዎችን ይከላከላል። ከአራት ጊዜ በላይ ድጋሜ ለማድረግ ሙከራዎች ከ2019 ጀምሮ ቀርበዋል (SB19-225፣ HB23-1115፣ እና በ2024 እና 2025 ክፍለ ጊዜዎች ውስጥ ያሉ ረቂቅ ሕጎች) - ሁሉም ወድቀዋል። HB23-1115 እጅግ የቀረበ የነበረ ሲሆን፣ ሚያዝያ 25 ቀን 2023 በሴኔት የአካባቢ መንግስት እና ቤቶች ኮሚቴ ከመሞቱ በፊት የምክር ቤቱን ሙሉ ድጋፍ አግኝቷል። ገዢው ፖሊስ በይፋ የቤት ኪራይ ቁጥጥርን ይቃወማሉ፣ ነገር ግን የስልጣን ዘመናቸው የተገደበ ሲሆን ጥር 2027 ላይ ስልጣናቸውን ይለቃሉ።

በ ዴንቨር-አውሮራ-ሌክዉድ MSA እና በአፓርትመንት የገበያ ሪፖርቶች ላይ በዚሎው በተደረገው የቤት ኪራይ መረጃ ጠቋሚ (ZORI) መረጃ መሰረት ከ2010 እስከ 2023 የ ዴንቨር ኪራዮች በግምት ከ82-85% ጨምረዋል። በአማካይ የአንድ መኝታ ቤት ኪራይ በ2024 በግምት $1,600/በወር ደርሷል (ApartmentList National Rent Report, 2024)። ዴንቨር በግምት 150,000+ የቤት ኪራይ ክፍሎች አሏት (American Community Survey, 2022)፣ እና ከ50% በላይ የ ዴንቨር ነዋሪዎች ተከራዮች ናቸው።

በክልል ደረጃ ያለው እንቅፋት

የ1981 ቅድመ-ይሁንታ (CRS § 38-12-301) በ ዴንቨር ውስጥ ለኪራይ ማረጋጊያ ትልቁ የህግ እንቅፋት ነው። የቅርብ ጊዜው የህግ ታሪክ ይኸውና፡-

ቁልፍ አጋሮች፡- ተወካይ ጃቪየር ማብሬይ (ዲ- ዴንቨር)፣ ተወካይ ጄኒፈር ቤከን (ዲ- ዴንቨር)፣ ሴናተር ሶንያ ጃኬዝ ሌዊስ፣ ሴናተር ጁሊ ጎንዛሌስ። ቁልፍ እንቅፋት፡- ገዢው ፖሊስ (የስልጣን ዘመናቸው በ2027 ያበቃል)።

የእኛ መፍትሔ

የ ዴንቨር የቤት ኪራይ ማረጋጊያ ሕግ

ዓመታዊ የጭማሪ ጣሪያ፡- የቤት ኪራይ ጭማሪ በትንሹ የዋጋ ግሽበት መለኪያ (CPI - Consumer Price Index ለ ዴንቨር-አውሮራ-ሌክዉድ) ወይም በዓመት 3% ብቻ የተገደበ ነው። ያ ብቻ ነው።

ምንም ክፍት የሥራ ቦታ መቆጣጠሪያ የለም። ይህ በጣም አስፈላጊው ድንጋጌ ነው። አብዛኛዎቹ የአሜሪካ “የኪራይ ቁጥጥር” ሕጎች አንድ ተከራይ በሚንቀሳቀስበት ጊዜ አከራዮች ኪራዩን ወደ ገበያ ዋጋ እንዲያስተካክሉ ያስችላቸዋል። ይህ ተከራዮችን ለማባረር የተሳሳተ ማበረታቻ ይፈጥራል። በእኛ እቅድ መሰረት, ጣሪያው ክፍሉን ይከተላል, ተከራዩን አይደለም. አንድ ተከራይ በሚወጣበት ጊዜ ኪራዩ $1,500 ከሆነ, ቀጣዩ ተከራይ የሚጀምረው በ$1,500 ነው።

ሁለንተናዊ ሽፋን። በ ዴንቨር ውስጥ ባሉ ሁሉም የቤት ኪራይ ክፍሎች ላይ ይሠራል፣ የህንጻው ዕድሜ፣ መጠን ወይም ዓይነት ሳይለይ። ለአዲስ ግንባታ ምንም ልዩነት የለም (ገንቢዎች ወጪያቸውን እንዲመልሱ ለመፍቀድ ከመጀመሪያው የ15 ዓመታት መስኮት በኋላ)፣ ለአንድ ክፍል አከራዮች ምንም ልዩነት የለም፣ ለቅንጡ ክፍሎች ምንም ልዩነት የለም።

በቂ ምክንያት ያለው መፈናቀል። አከራዮች በሚከተሉት ምክንያቶች ብቻ ማፈናቀል ይችላሉ፡-

• የኪራይ ክፍያ አለመክፈል (የ30-ቀን የማስተካከያ ጊዜ)
• የቁሳቁስ የሊዝ ጥሰት (የማስተካከያ ጊዜ ያለው)
• የባለቤቱ መግባት (የተረጋገጠ፣ የቦታ መቀየር ድጋፍ ያለው)
• የህንጻ መፍረስ/ትልቅ እድሳት (በተመሳሳይ ኪራይ የመመለስ መብት + የቦታ መቀየር ድጋፍ ያለው)
• በግቢው ውስጥ የወንጀል እንቅስቃሴ (ፍርድ ያስፈልጋል፣ ዝም ብሎ ክስ አይደለም)

የቦታ መቀየር ድጋፍ። ማንኛውም ጥፋት የሌለበት መፈናቀል (የባለቤቱ መግባት፣ መፍረስ፣ እድሳት) አከራዩ የ3 ወር ኪራይ እንደ የቦታ መቀየር ድጋፍ እንዲከፍል ይጠይቃል።

ተግባራዊ ማድረግ። በከተማው ውስጥ የተወሰነ የቤት ኪራይ ማረጋጊያ ጽሕፈት ቤት ይፍጠሩ፣ በውስጡም የተከራዮችን ቅሬታዎች የሚመልሱ፣ የአከራይ ፋይሎችን የሚመረምሩ እና ጥሰቶችን የሚጥሉ መርማሪዎች አሉት። ቅጣቶች፡ በአንድ ጥሰት $1,000-$10,000፣ ለተጎዱ ተከራዮች የሶስት እጥፍ ካሳ።

የንግድ ኪራይ ማረጋጊያ። ከ3,000 ካሬ ጫማ በታች ለሆኑ አነስተኛ የንግድ ኪራዮች ጥበቃውን ያስፋፉ። የ ዴንቨር ትናንሽ ንግዶች - ሬስቶራንቶች፣ ሱቆች፣ የፀጉር አስተካካዮች - ነዋሪዎችን በሚፈናቅሉ ተመሳሳይ ኃይሎች እየተፈናቀሉ ነው።

ዓለም አቀፍ ማስረጃ፡- ይህ ይሠራል

አሜሪካ የተለየች ናት። አብዛኛዎቹ ሀብታም ዴሞክራሲዎች ኪራይን በተወሰነ መልኩ ይቆጣጠራሉ። ለመኖሪያ ቤት ያለው “ነፃ ገበያ” አካሄድ የአሜሪካ ሙከራ ነው - እና አልተሳካም። በገበያ ላይ ብቻ የሚተማመኑ ከተሞች በተከታታይ የመኖሪያ ቤት አቅም ችግሮች ያዳብራሉ። ጠንካራ የኪራይ ደንብ ያላቸው ከተሞች የበለጠ የተረጋጋና ተመጣጣኝ መኖሪያ ቤት አላቸው - ደንብ ብቻ የአቅርቦት ኢንቨስትመንት ከሌለ በቂ አይደለም።

ለምን ምንም ክፍት የሥራ ቦታ መቆጣጠሪያ ጉዳይ እንደሌለው

ይህ የኪራይ ቁጥጥርን የሚፈጥር ወይም የሚያፈርስ የፖሊሲ ዝርዝር ነው። ለዚህ ነው፡-

ክፍት የሥራ ቦታ መቆጣጠሪያ ያለው (ደካማው ሞዴል)

• አከራዩ ክፍል በ$1,200 ተከራይቷል።
• ተከራዩ በቆየበት ጊዜ ኪራዩን በዓመት 3% ብቻ መጨመር ይችላል።
• ተከራዩ ይወጣል (ወይም እንዲወጣ ይገደዳል)
• አከራዩ ኪራዩን ወደ $2,000 የገበያ ዋጋ ያስተካክላል
• ውጤት፡- አከራዮች ተከራዮችን እንዲያባርሩ ይበረታታሉ።

ምንም ክፍት የሥራ ቦታ መቆጣጠሪያ የሌለው (የእኛ ሞዴል)

• አከራዩ ክፍል በ$1,200 ተከራይቷል።
• ኪራዩን በዓመት 3% ብቻ መጨመር ይችላል።
• ተከራዩ ይወጣል
• የአዲሱ ተከራይ ኪራይ የሚጀምረው በ$1,200 (ወይም በዓመታዊ ጭማሪ $1,236) ነው።
• ውጤት፡- አከራዮች ተከራዮችን እንዲያባርሩ ምንም ማበረታቻ የላቸውም። መረጋጋት።

የኪራይ ቁጥጥርን ተግባራዊ ያደረገች እያንዳንዱ ከተማ ከጊዜ በኋላ እንደተቆረጠች ተመልክታለች። እኛ ያንን ስህተት አንሰራም።

እንዴት እንከፍላለን

የቤት ኪራይ ማረጋጊያ ተግባራዊ ለማድረግ ለከተማው ምንም ማለት ይቻላል አያስወጣም። ይህ ደንብ ነው፣ የገንዘብ ድጋፍ ፕሮግራም አይደለም።

• የቤት ኪራይ ማረጋጊያ ጽሕፈት ቤት፡- ለሰራተኞች፣ ለአፈፃፀም እና ለአስተዳደር በዓመት $3-5M
• የሚደገፈው በ፡- አከራዮች በሚከፍሉት የምዝገባ ክፍያዎች ($50-100/ክፍል/በዓመት)። በ ዴንቨር ከ150,000+ በላይ የቤት ኪራይ ክፍሎች በመኖራቸው በዓመት $7.5-15M ያስገኛል - ከበቂ በላይ ነው።

በተደጋጋሚ የሚጠየቁ ጥያቄዎች

“የኪራይ ቁጥጥር የመኖሪያ ቤት አቅርቦትን አይቀንስምን?” የኪራይ ቁጥጥር ተቃዋሚዎች በብዛት የሚጠቅሱት የስታንፎርድ ጥናት (Diamond et al., 2019) የሳን ፍራንሲስኮን የኪራይ ቁጥጥር ክፍት የሥራ ቦታ መቆጣጠሪያ ያለው መሆኑን አጥንቷል። አከራዮች ጣሪያውን ለማምለጥ የቤት ኪራይ ክፍሎችን ወደ ኮንዶሚኒየም ቀየሩ። እቅዳችን ምንም ክፍት የሥራ ቦታ መቆጣጠሪያ የለውም - ያንን ማበረታቻ ሙሉ በሙሉ ያስወግዳል። በተጨማሪም፣ በጣም አጠቃላይ የሆኑት ሜታ-ትንታኔዎች በደንብ የተነደፈ የኪራይ ቁጥጥር የግንባታ ማበረታቻዎች ጋር ሲጣመር አቅርቦትን ሳይቀንስ መፈናቀልን እንደሚቀንስ ያሳያሉ።

“አከራዮች ሕንፃዎችን መጠገን ያቆማሉ።” ሕጉ የመኖሪያ ቤት አቅርቦትን ተግባራዊ ማድረግን የሚያካትት ሲሆን አከራዮች በተለይ ለዋና ማሻሻያዎች (አዲስ ጣሪያ፣ አዲስ የቧንቧ መስመር፣ ወዘተ) - ነገር ግን ለመዋቢያነት ማሻሻያዎች ሳይሆን ከጣሪያው በላይ ጭማሪዎችን እንዲጠይቁ ያስችላቸዋል። ይህ በዓለም ዙሪያ በተግባራዊ የኪራይ ቁጥጥር ስርዓቶች ውስጥ መደበኛ ነው።

“ይህ ትናንሽ አከራዮችን ይጎዳል።” ለማንኛውም ብቃት ባለው የቤት ኪራይ ንብረት 3% ዓመታዊ ጭማሪ ዘላቂ ነው። የአንድ አከራይ የንግድ ሞዴል በዓመት 8-15% የኪራይ ጭማሪ እንዲሠራ የሚፈልግ ከሆነ፣ ይህ ዘላቂ ንግድ አይደለም - ይህ በተከራዮች ወጪ የሚደረግ ግምት ነው። የሞርጌጅ ብድር ላላቸው አከራዮች፡ የሞርጌጅ ክፍያዎች ቋሚ ናቸው (ወይም በሚታወቁ መለኪያዎች ውስጥ የሚስተካከሉ)፣ 3% ዓመታዊ የኪራይ ጭማሪ በየዓመቱ እየጨመረ ይሄዳል። ዛሬ በ$1,500 የሚከራይ ክፍል በ5 ዓመታት ውስጥ $1,740 እና በ10 ዓመታት ውስጥ $2,015 በ3% ዓመታዊ ጭማሪ ይደርሳል - ከአማካይ የሞርጌጅ ክፍያ እድገት በላይ። በቅርብ ጊዜ በከፍተኛ ዋጋ በከፍተኛ ወለድ ብድር የገዙ አከራዮች ጠባብ ህዳጎች ያጋጥሟቸዋል፣ ለዚህም ነው ሕጉ ከጣሪያው በላይ ጭማሪዎችን ከሰነድ ካፒታል ማሻሻያዎች ጋር የተሳሰሩ ጥያቄዎችን የሚፈቅደው። የምዝገባ ክፍያው አነስተኛ ነው።

“ክልሉ አይፈቅድም።” የኮሎራዶ የኪራይ ቁጥጥር ቅድመ-ይሁንታ የፖለቲካ ምርጫ ነው፣ ሕገ መንግሥታዊ አይደለም። እገዳው ሲነሳ ወዲያውኑ ተግባራዊ ለማድረግ የአካባቢ ጥምረት እየገነባን በክልል ደረጃ ድጋሜ ለማድረግ እንገፋፋለን። አስፈላጊ ከሆነ የስቴት ድምጽ መስጫ ተነሳሽነት እንከተላለን። የኪራይ ቁጥጥርን የሚቃወሙት ገዢው ፖሊስ የስልጣን ዘመናቸው የተገደበ ሲሆን ጥር 2027 ላይ ስልጣናቸውን ይለቃሉ - የፖለቲካው መስኮት እየተከፈተ ነው።

የስቴት እገዳን ለማንሳት ያለን ባለብዙ አቅጣጫ ስትራቴጂ

የ1981 ቅድመ-ይሁንታ (CRS § 38-12-301) የ ዴንቨርን የቤት ኪራይ ማረጋጊያ ሕግን የሚከለክለው ብቸኛው የሕግ እንቅፋት ነው። በተመሳሳይ ጊዜ ብዙ መንገዶችን እየተከተልን ነው፡-

መንገድ 1፡ የ ዴንቨር ቀስቅሴ ድንጋጌ (2026)

የስቴት ቅድመ-ይሁንታ በተሻረበት ቅጽበት በራስ-ሰር የሚተገበር የ ዴንቨር የኪራይ ማረጋጊያ ድንጋጌን ማሳለፍ። ይህ የፖለቲካ ፍላጎትን ያሳያል፣ ዝግጁ የሆነ ማዕቀፍ ይፈጥራል እና የስቴት ህግ አውጪዎችን ጫና ያሳድራል።

መንገድ 2፡ የተሻሻለ የስቴት ረቂቅ ሕግ (2026-2027)

ተወካይ ማብሬይ እና ተወካይ ቤከን HB23-1115ን የበለጠ የተጠናከረ እትም እንዲያስተዋውቁ መስራት - የተቃወሙትን የተወሰኑ ተቃውሞዎች የሚዳስስ - የተራራ ከተማ ፍሳሽ ስጋቶች (የህዝብ ብዛት ገደቦችን መጨመር)፣ የልማት ስጋቶች (የአዲስ ግንባታ ልዩነቶችን ማጠናከር) እና የእረፍት ኪራይ መለወጥ (የፀረ-መለወጥ ድንጋጌዎችን መጨመር)።

መንገድ 3፡ በክልል አቀፍ ጥምረት (2026-2027)

ከቦልደር፣ አውሮራ፣ ኮሎራዶ ስፕሪንግስ እና ከተራራ ከተሞች ጋር ባለብዙ ከተማ ጥምረት መገንባት። አንድ ወጥ የሆነ የክልል አቀፍ ጥያቄ ህግ አውጪው ከ” ዴንቨር ጉዳይ” ይልቅ ለማሰናበት ከባድ ነው።

መንገድ 4፡ የአዲሱ ገዢ መስኮት (2027)

ፖሊስ የስልጣን ዘመናቸው የተገደበ ነው። በጥር 2027 አዲስ ገዢ ከ1981 ጀምሮ ለቅድመ-ይሁንታ መሻር በጣም ምቹ ሁኔታን ይፈጥራል።

መንገድ 5፡ የስቴት ድምጽ መስጫ ተነሳሽነት (2028 ምትኬ)

ህግ አውጪው እንደገና ከከሸፈ የኮሎራዶ የዜጎች ተነሳሽነት ሂደት መራጮች ህግ አውጪውንም ሆነ ገዢውን በማለፍ ቅድመ-ይሁንታውን በቀጥታ እንዲሽሩ ያስችላቸዋል።

አሁን እርምጃ ይውሰዱ፡- የኮሎራዶን የኪራይ ቁጥጥር እገዳ ለመሻር አቤቱታ ይፈርሙ, ወይም “sign PJZTYT” የሚለውን ጽሑፍ ወደ 50409 ይላኩ። እያንዳንዱ ፊርማ ለገዢዎ እና ለስቴት ህግ አውጪዎችዎ ግላዊ ደብዳቤ ይልካል። ሁሉንም ዘመቻዎች ይመልከቱ →