Denver Rent Stabilization Act
Hard cap on rent increases at CPI or 3%, whichever is lower. No vacancy decontrol. No loopholes. Real protection for every Denver renter.
- Drafted
- Organizing
- Introduced
- Committee
- Enacted
问题
丹佛的租房者在面对房租随意上涨时没有任何保障。房东只需提前 60 天通知，即可将您的租金提高 $200、$500 甚至 $1,000/月。没有任何限制，不需要任何理由，也没有任何追索权。
结果是：自 2010 年以来，丹佛的租金上涨了约 85%。一居室的平均租金超过 $1,600/月。许多家庭因租金过高而搬离了他们世代居住的社区。服务于丹佛的工人 - - 教师、护士、餐厅员工、公交车司机 - - 都负担不起在这里的生活。
科罗拉多州法律 (CRS § 38-12-301，1981 年颁布) 禁止地方实行租金管制。多次废除尝试均告失败 - - 最近的一次是 HB23-1115，该法案在众议院以 40 比 24 的票数获得通过，但在参议院委员会中以 4 比 3 的票数被一名民主党议员的倒戈否决。丹佛必须做好准备，一旦禁令解除，立即采取行动 - - 或者直接推动州范围内的投票倡议来废除它。
丹佛目前的情况
丹佛目前没有任何租金稳定保护措施。《科罗拉多州修订法规》§ 38-12-301 优先于所有地方租金管制条例。自 2019 年以来，已经提出了四项废除尝试（SB19-225、HB23-1115 以及 2024 年和 2025 年会议中的法案） - - 全部失败。HB23-1115 最接近成功，在参议院地方政府和住房委员会于 2023 年 4 月 25 日否决之前，该法案已通过众议院全体投票。州长 Polis 曾公开反对租金管制，但他的任期有限，将于 2027 年 1 月离任。
根据 Zillow 观察租金指数 (ZORI) 提供的丹佛-奥罗拉-莱克伍德 MSA (Denver-Aurora-Lakewood MSA) 数据和公寓市场报告，2010 年至 2023 年间，丹佛的租金上涨了约 82-85%。到 2024 年，丹佛一居室的平均租金达到约 $1,600/月（ApartmentList 全国租金报告，2024 年）。丹佛约有 15 万套以上的出租房（美国社区调查，2022 年），超过 50% 的丹佛居民是租房者。
州一级的障碍
1981 年的优先权 (CRS § 38-12-301) 是丹佛租金稳定面临的最大法律障碍。以下是最近的立法历史：
| 年份 | 法案 | 结果 |
|---|---|---|
| 2019 | SB19-225 | 在委员会中失败 |
| 2023 | HB23-1115 | 众议院以 40 比 24 票通过；在参议院委员会中以 4 比 3 票被否决（参议员 Dylan Roberts，民主党-Avon，与 3 名共和党人一起投票） |
| 2024 | 优先权废除 | 未能通过委员会 |
| 2025 | 未提出废除法案 | 会议重点关注垃圾费禁令、算法租金设置禁令 |
| 2026 | 待定 | 会议正在进行中；截至 2026 年 2 月，尚未确定任何废除法案 |
**主要盟友：**众议员 Javier Mabrey（民主党-丹佛）、众议员 Jennifer Bacon（民主党-丹佛）、参议员 Sonya Jaquez Lewis、参议员 Julie Gonzales。**主要障碍：**州长 Polis（任期至 2027 年届满）。
我们的解决方案
丹佛租金稳定法案
**年度增长上限：**租金涨幅限制为 CPI（丹佛-奥罗拉-莱克伍德消费者价格指数）或每年 3% 中的较低者。
**没有空置解除管制。**这是最重要的条款。美国大多数“租金管制”法律允许房东在租户搬出时将租金重置为市场价格。这会产生一种促使房东赶走租户的 perverse 激励。根据我们的计划，上限跟随房屋，而不是租户。如果租户离开时租金为 $1,500，则下一个租户的租金从 $1,500 开始。
**普遍覆盖。**适用于丹佛的所有出租房屋，无论建筑物的年龄、大小或类型。不豁免新建房屋（在 15 年的初始窗口期后，允许开发商收回成本），不豁免单一单元房的房东，不豁免豪华单元。
**正当理由驱逐。**房东只能因以下原因驱逐：
- 未支付租金（有 30 天的补救期）
- 严重违反租赁协议（有补救期）
- 房东自住（已验证，提供搬迁援助）
- 建筑物拆除/重大翻新（有权以相同租金返回 + 搬迁援助）
- 房屋内的犯罪活动（需要定罪，而不仅仅是指控）
**搬迁援助。**任何无过错驱逐（房东自住、拆除、翻新）都需要房东支付 3 个月的租金作为搬迁援助。
**执法。**在市内设立专门的租金稳定办公室，配备调查员，负责回应租户投诉、审核房东申报，并对违规行为处以罚款。处罚：每次违规罚款 $1,000-$10,000，并向受影响的租户支付三倍赔偿金。
**商业租金稳定。**将保护范围扩大到 3,000 平方英尺以下的小型企业租赁。丹佛的小型企业 - - 餐馆、小商店、理发店 - - 正受到与居民相同的力量的排挤。
国际证据：这是有效的
| 国家/城市 | 租金管制模式 | 结果 |
|---|---|---|
| 奥地利维也纳 | 60% 的住房存量实行租金上限。没有空置解除管制。 | 平均租金：€5-7/平方米。几乎没有无家可归者。住房对任何维也纳居民来说都不是金融危机。 |
| 德国 (Mietpreisbremse) | 新租金不得超过当地参考租金 (Mietspiegel) 的 10%。年增长率上限为 3 年内 15-20%。 | 减缓了柏林、汉堡和慕尼黑的租金上涨。执法方面仍然存在挑战，但模式是合理的。 |
| 瑞典 (Hyreslagen) | 所有租金均由租户工会和房东协会协商确定。没有个人租金设定。 | 租金比市场价格低 40-60%。质量仍然很高。存在等待名单（对经济适用房的需求是无限的）。 |
| 荷兰 | 基于积分的租金系统 - - 根据房屋大小、质量、社区计算租金。不得超过计算的最大值。 | 透明、客观的租金设定。没有房东酌情权。 |
| 法国巴黎 (Encadrement des loyers) | 基于社区参考租金的租金上限。 | 减缓了巴黎市中心的快速高档化。 |
**美国是异类。**大多数富裕的民主国家都以某种形式管制租金。“自由市场”住房模式是美国的一项实验 - - 而且已经失败。完全依赖市场的城市始终面临住房负担危机。拥有强大租金管制的城市拥有更稳定、更经济的住房 - - 尽管仅靠管制是不够的，还需要供应投资。
为什么没有空置解除管制很重要
这是决定租金管制成败的政策细节。原因如下：
有空置解除管制（弱模式）：
- 房东的房屋租金为 $1,200
- 租户入住期间，每年只能上涨 3%
- 租户离开（或被迫离开）
- 房东将租金重置为 $2,000 的市场价格
- **结果：**房东有动机赶走租户
没有空置解除管制（我们的模式）：
- 房东的房屋租金为 $1,200
- 每年只能上涨 3%
- 租户离开
- 新租户的租金从 $1,200 开始（或每年增长后的 $1,236）
- **结果：**房东没有动机赶走租户。稳定。
每个实施了空置解除管制的租金管制的城市都随着时间的推移而衰落。我们不会犯同样的错误。
资金来源
租金稳定几乎不需要城市投入任何成本即可实施。这是一项监管，而不是一项支出计划。
- **租金稳定办公室：**每年 $300 万至 $500 万，用于员工、执法和行政管理
- **资金来源：**房东支付的注册费（$50-100/套/年）。丹佛有 15 万多套出租房，这将产生 $750 万至 $1,500 万/年的收入 - - 绰绰有余。
常见问题解答
“租金管制不会减少住房供应吗？” 租金管制反对者喜欢引用的斯坦福大学研究（Diamond 等人，2019 年）研究了旧金山的租金管制，该管制具有空置解除管制。房东将出租房转换为公寓以逃避上限。我们的计划没有空置解除管制 - - 完全消除了这种动机。此外，最全面的荟萃分析表明，精心设计的租金管制在与建设激励措施相结合时，可以减少流离失所，而不会减少供应。
“房东将停止维护建筑物。” 该法案包括宜居性执法，并允许房东专门为资本改善（新屋顶、新管道等）申请高于上限的增长 - - 但不包括表面升级。这是全球运行良好的租金管制系统中的标准做法。
“这会损害小房东的利益。” 对于任何运营良好的出租房产来说，每年 3% 的增长都是可持续的。如果房东的商业模式需要每年 8-15% 的租金增长才能运作，那不是可持续的业务 - - 而是以租户为代价的投机行为。对于承担抵押贷款的房东：抵押贷款支付是固定的（或在已知参数内可调整），而每年 3% 的租金增长会逐年累积。今天租金为 $1,500 的房屋在 5 年内达到 $1,740，在 10 年内达到 $2,015，年增长率为 3% - - 远高于典型的抵押贷款支付增长。最近以高峰价格和高息贷款购买房屋的房东面临着更紧的利润率，这就是为什么该法案允许申请与有记录的资本改善相关的高于上限的增长。注册费是最低的。
“州政府不会允许的。” 科罗拉多州的租金管制优先权是一项政治选择，而不是宪法选择。我们推动在州一级废除该法案，同时建立地方联盟，以便在优先权解除后立即实施。如有必要，我们将采取州范围内的投票倡议。反对租金管制的州长 Polis 的任期有限，将于 2027 年 1 月离任 - - 政治窗口正在打开。
我们解除州禁令的多轨策略
1981 年的优先权 (CRS § 38-12-301) 是阻止丹佛租金稳定法案的唯一法律障碍。我们正在同时采取多种途径：
途径 1：丹佛触发条例 (2026)
通过一项丹佛租金稳定条例，该条例在州优先权废除后自动生效。这表明了政治意愿，创建了一个现成的框架，并向州议员施加压力。
途径 2：修订后的州法案 (2026-2027)
与众议员 Mabrey 和众议员 Bacon 合作，引入 HB23-1115 的强化版本，以解决导致该法案被否决的具体异议 - - 山区城镇的溢出担忧（增加人口门槛）、开发担忧（加强新建房屋豁免）和度假租赁转换（增加反转换条款）。
途径 3：全州联盟 (2026-2027)
与博尔德、奥罗拉、科罗拉多斯普林斯和山区城镇建立一个多城市联盟。统一的全州需求比“丹佛问题”更难让立法机构忽视。
途径 4：新州长窗口 (2027)
Polis 的任期有限。2027 年 1 月的新州长为自 1981 年以来优先权废除法案创造了最有利的窗口。
途径 5：州投票倡议（2028 年备用）
如果立法机构再次失败，科罗拉多州的公民倡议程序允许选民直接废除优先权，绕过立法机构和州长。
立即采取行动：签署请愿书，废除科罗拉多州的租金管制禁令，或发送短信“sign PJZTYT”至 50409。每个签名都会向您的州长和州议员发送一封个性化的信件。查看所有活动 →