Denver Rent Stabilization Act
Hard cap on rent increases at CPI or 3%, whichever is lower. No vacancy decontrol. No loopholes. Real protection for every Denver renter.
- Drafted
- Organizing
- Introduced
- Committee
- Enacted
Vấn Đề
Người thuê nhà ở Denver không được bảo vệ trước việc tăng tiền thuê nhà tùy tiện. Chủ nhà có thể tăng tiền thuê nhà của bạn lên $200, $500 hoặc $1.000/tháng chỉ với thông báo trước 60 ngày. Không có giới hạn, không cần lý do và không có quyền khiếu nại.
Kết quả: Tiền thuê nhà ở Denver đã tăng khoảng 85% kể từ năm 2010. Giá thuê trung bình một phòng ngủ là hơn $1.600/tháng. Các gia đình đang bị đẩy ra khỏi những khu phố mà họ đã sống qua nhiều thế hệ. Những người lao động phục vụ Denver - giáo viên, y tá, nhân viên nhà hàng, tài xế xe buýt - không đủ khả năng sống ở đây.
Luật tiểu bang Colorado (CRS § 38-12-301, ban hành năm 1981) cấm kiểm soát tiền thuê nhà tại địa phương. Nhiều nỗ lực bãi bỏ đã thất bại - gần đây nhất là HB23-1115, đã được Hạ viện thông qua với tỷ lệ 40-24 trước khi bị loại 4-3 trong một ủy ban Thượng viện do một đảng viên Đảng Dân chủ đào ngũ. Denver phải sẵn sàng hành động ngay khi lệnh cấm được dỡ bỏ - hoặc theo đuổi một sáng kiến bỏ phiếu cấp tiểu bang để bãi bỏ nó trực tiếp.
Những Gì Denver Hiện Đang Làm
Denver hiện không có bất kỳ biện pháp bảo vệ ổn định tiền thuê nhà nào. Bộ luật sửa đổi Colorado § 38-12-301 ngăn chặn tất cả các sắc lệnh kiểm soát tiền thuê nhà tại địa phương. Bốn nỗ lực bãi bỏ đã được đưa ra kể từ năm 2019 (SB19-225, HB23-1115 và các dự luật trong các phiên họp năm 2024 và 2025) - tất cả đều thất bại. HB23-1115 đã tiến gần nhất, được toàn thể Hạ viện thông qua trước khi chết tại Ủy ban Chính quyền Địa phương & Nhà ở Thượng viện vào ngày 25 tháng 4 năm 2023. Thống đốc Polis đã công khai phản đối việc kiểm soát tiền thuê nhà, nhưng nhiệm kỳ của ông bị giới hạn và sẽ rời nhiệm sở vào tháng 1 năm 2027.
Tiền thuê nhà ở Denver đã tăng khoảng 82-85% từ năm 2010 đến năm 2023 theo dữ liệu Chỉ số tiền thuê nhà quan sát được (ZORI) của Zillow cho MSA Denver-Aurora-Lakewood và các báo cáo thị trường căn hộ. Giá thuê trung bình một phòng ngủ ở Denver đạt khoảng $1.600/tháng vào năm 2024 (Báo cáo tiền thuê nhà toàn quốc của ApartmentList, 2024). Denver có khoảng 150.000+ đơn vị cho thuê (Khảo sát cộng đồng Hoa Kỳ, 2022) và hơn 50% cư dân Denver là người thuê nhà.
Rào Cản Cấp Tiểu Bang
Lệnh cấm năm 1981 (CRS § 38-12-301) là trở ngại pháp lý lớn nhất đối với việc ổn định tiền thuê nhà ở Denver. Dưới đây là lịch sử lập pháp gần đây:
| Năm | Dự luật | Kết quả |
|---|---|---|
| 2019 | SB19-225 | Thất bại tại ủy ban |
| 2023 | HB23-1115 | Được Hạ viện thông qua với tỷ lệ 40-24; bị loại 4-3 tại ủy ban Thượng viện (Thượng nghị sĩ Dylan Roberts, D-Avon, bỏ phiếu với 3 đảng viên Cộng hòa) |
| 2024 | Bãi bỏ lệnh cấm | Không vượt qua được ủy ban |
| 2025 | Không có bãi bỏ nào được đưa ra | Phiên họp tập trung vào lệnh cấm phí rác, lệnh cấm cài đặt tiền thuê nhà theo thuật toán |
| 2026 | TBD | Phiên họp đang diễn ra; chưa xác định được dự luật bãi bỏ nào tính đến tháng 2 năm 2026 |
Các đồng minh chính: Dân biểu Javier Mabrey (D-Denver), Dân biểu Jennifer Bacon (D-Denver), Thượng nghị sĩ Sonya Jaquez Lewis, Thượng nghị sĩ Julie Gonzales. Trở ngại chính: Thống đốc Polis (hết nhiệm kỳ năm 2027).
Giải Pháp Của Chúng Tôi
Đạo Luật Ổn Định Tiền Thuê Nhà Denver
Giới hạn tăng hàng năm: Mức tăng tiền thuê nhà được giới hạn ở mức thấp hơn giữa CPI (Chỉ số giá tiêu dùng cho Denver-Aurora-Lakewood) hoặc 3% mỗi năm. Chấm hết.
Không kiểm soát tiền thuê nhà khi nhà trống. Đây là điều khoản quan trọng nhất. Hầu hết luật “kiểm soát tiền thuê nhà” của Hoa Kỳ cho phép chủ nhà đặt lại tiền thuê nhà theo giá thị trường khi người thuê nhà chuyển đi. Điều này tạo ra một động cơ xấu để đẩy người thuê nhà ra ngoài. Theo kế hoạch của chúng tôi, giới hạn áp dụng cho căn hộ, không phải người thuê nhà. Nếu tiền thuê nhà là $1.500 khi một người thuê nhà rời đi, thì tiền thuê nhà của người thuê nhà tiếp theo bắt đầu ở mức $1.500.
Phạm vi phổ quát. Áp dụng cho TẤT CẢ các đơn vị cho thuê ở Denver, bất kể tuổi, kích thước hoặc loại tòa nhà. Không miễn trừ cho công trình mới (sau thời gian ban đầu 15 năm để cho phép các nhà phát triển thu hồi chi phí), không miễn trừ cho chủ nhà chỉ có một đơn vị, không miễn trừ cho các đơn vị cao cấp.
Lý do chính đáng để trục xuất. Chủ nhà chỉ có thể trục xuất vì:
- Không trả tiền thuê nhà (với thời gian khắc phục 30 ngày)
- Vi phạm nghiêm trọng hợp đồng thuê nhà (với thời gian khắc phục)
- Chủ sở hữu chuyển vào (đã xác minh, có hỗ trợ di dời)
- Phá dỡ/cải tạo lớn tòa nhà (với quyền trở lại với cùng mức tiền thuê + hỗ trợ di dời)
- Hoạt động tội phạm trong khuôn viên (yêu cầu có kết tội, không chỉ là cáo buộc)
Hỗ trợ di dời. Bất kỳ vụ trục xuất nào không do lỗi của người thuê (chủ sở hữu chuyển vào, phá dỡ, cải tạo) đều yêu cầu chủ nhà phải trả 3 tháng tiền thuê nhà để hỗ trợ di dời.
Thực thi. Thành lập một Văn phòng Ổn định Tiền thuê nhà chuyên dụng trong thành phố, có nhân viên là các điều tra viên trả lời các khiếu nại của người thuê nhà, kiểm tra hồ sơ của chủ nhà và áp dụng các hình phạt đối với các hành vi vi phạm. Hình phạt: $1.000-$10.000 cho mỗi vi phạm, bồi thường gấp ba lần cho người thuê nhà bị ảnh hưởng.
Ổn định tiền thuê nhà thương mại. Mở rộng các biện pháp bảo vệ cho hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh nhỏ dưới 3.000 feet vuông. Các doanh nghiệp nhỏ ở Denver - nhà hàng, cửa hàng tạp hóa, tiệm cắt tóc - đang bị dịch chuyển bởi các lực lượng tương tự như những lực lượng đang dịch chuyển cư dân.
Bằng Chứng Quốc Tế: Điều Này Hiệu Quả
| Quốc gia/Thành phố | Mô hình kiểm soát tiền thuê nhà | Kết quả |
|---|---|---|
| Vienna, Áo | Giới hạn tiền thuê nhà đối với 60% số lượng nhà ở. Không kiểm soát tiền thuê nhà khi nhà trống. | Tiền thuê nhà trung bình: €5-7/m2. Hầu như không có người vô gia cư. Nhà ở không phải là một cuộc khủng hoảng tài chính đối với bất kỳ cư dân nào của Vienna. |
| Đức (Mietpreisbremse) | Tiền thuê nhà mới không được vượt quá 10% so với tiền thuê nhà tham khảo địa phương (Mietspiegel). Mức tăng hàng năm bị giới hạn ở mức 15-20% trong 3 năm. | Làm chậm mức tăng tiền thuê nhà ở Berlin, Hamburg và Munich. Vẫn còn những thách thức với việc thực thi nhưng mô hình này vững chắc. |
| Thụy Điển (Hyreslagen) | Tất cả tiền thuê nhà được thương lượng giữa công đoàn người thuê nhà và hiệp hội chủ nhà. Không có cài đặt tiền thuê nhà riêng lẻ. | Tiền thuê nhà thấp hơn 40-60% so với mức giá thị trường. Chất lượng vẫn cao. Có danh sách chờ (nhu cầu về nhà ở giá cả phải chăng là vô hạn). |
| Hà Lan | Hệ thống tiền thuê nhà dựa trên điểm - tiền thuê nhà được tính dựa trên kích thước, chất lượng, khu phố của đơn vị. Không được vượt quá mức tối đa đã tính. | Cài đặt tiền thuê nhà minh bạch, khách quan. Không có quyền tự quyết của chủ nhà. |
| Paris, Pháp (Encadrement des loyers) | Giới hạn tiền thuê nhà dựa trên tiền thuê nhà tham khảo của khu phố. | Làm chậm quá trình đô thị hóa nhanh chóng ở trung tâm Paris. |
Hoa Kỳ là ngoại lệ. Hầu hết các nền dân chủ giàu có đều điều chỉnh tiền thuê nhà dưới một hình thức nào đó. Cách tiếp cận “thị trường tự do” đối với nhà ở là một thử nghiệm của Mỹ - và nó đã thất bại. Các thành phố chỉ dựa vào thị trường liên tục phát triển các cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở. Các thành phố có quy định tiền thuê nhà mạnh mẽ có nhà ở ổn định, giá cả phải chăng hơn - mặc dù chỉ riêng quy định là không đủ nếu không có đầu tư cung cấp.
Tại Sao Việc Không Kiểm Soát Tiền Thuê Nhà Khi Nhà Trống Lại Quan Trọng
Đây là chi tiết chính sách tạo nên hoặc phá vỡ việc kiểm soát tiền thuê nhà. Đây là lý do tại sao:
Với việc kiểm soát tiền thuê nhà khi nhà trống (mô hình yếu):
- Chủ nhà có căn hộ cho thuê với giá $1.200
- Chỉ có thể tăng tiền thuê nhà 3%/năm khi người thuê nhà ở lại
- Người thuê nhà rời đi (hoặc bị gây áp lực phải rời đi)
- Chủ nhà đặt lại tiền thuê nhà theo giá thị trường $2.000
- Kết quả: Chủ nhà được khuyến khích đẩy người thuê nhà ra ngoài
Không kiểm soát tiền thuê nhà khi nhà trống (mô hình của chúng tôi):
- Chủ nhà có căn hộ cho thuê với giá $1.200
- Chỉ có thể tăng tiền thuê nhà 3%/năm
- Người thuê nhà rời đi
- Tiền thuê nhà của người thuê nhà mới bắt đầu ở mức $1.200 (hoặc $1.236 với mức tăng hàng năm)
- Kết quả: Chủ nhà không có động cơ nào để đẩy người thuê nhà ra ngoài. Ổn định.
Mọi thành phố đã thực hiện kiểm soát tiền thuê nhà với việc kiểm soát tiền thuê nhà khi nhà trống đều thấy nó bị phá hủy theo thời gian. Chúng tôi sẽ không mắc phải sai lầm đó.
Nguồn Tài Chính
Việc ổn định tiền thuê nhà gần như không tốn chi phí để thành phố thực hiện. Đó là một quy định, không phải một chương trình chi tiêu.
- Văn phòng Ổn định Tiền thuê nhà: $3-5 triệu/năm cho nhân viên, thực thi và quản lý
- Nguồn tài trợ: Phí đăng ký ($50-100/đơn vị/năm) do chủ nhà trả. Với hơn 150.000 đơn vị cho thuê ở Denver, điều này tạo ra $7,5-15 triệu/năm - quá đủ.
Các Câu Hỏi Thường Gặp
“Liệu kiểm soát tiền thuê nhà có làm giảm nguồn cung nhà ở không?” Nghiên cứu của Stanford mà những người phản đối kiểm soát tiền thuê nhà thích trích dẫn (Diamond et al., 2019) đã nghiên cứu việc kiểm soát tiền thuê nhà của San Francisco với việc kiểm soát tiền thuê nhà khi nhà trống. Chủ nhà chuyển đổi nhà cho thuê thành chung cư để thoát khỏi giới hạn. Kế hoạch của chúng tôi không có kiểm soát tiền thuê nhà khi nhà trống - loại bỏ hoàn toàn động cơ đó. Ngoài ra, các phân tích tổng hợp toàn diện nhất cho thấy rằng việc kiểm soát tiền thuê nhà được thiết kế tốt sẽ làm giảm sự dịch chuyển mà không làm giảm nguồn cung khi kết hợp với các ưu đãi xây dựng.
“Chủ nhà sẽ ngừng bảo trì tòa nhà.” Đạo luật bao gồm việc thực thi khả năng sinh sống và cho phép chủ nhà kiến nghị tăng trên mức giới hạn đặc biệt cho các cải tiến vốn (mái nhà mới, hệ thống ống nước mới, v.v.) - nhưng không phải là nâng cấp thẩm mỹ. Đây là tiêu chuẩn trong các hệ thống kiểm soát tiền thuê nhà hoạt động trên toàn thế giới.
“Điều này sẽ gây tổn hại cho các chủ nhà nhỏ.” Mức tăng hàng năm 3% là bền vững đối với bất kỳ tài sản cho thuê nào được quản lý một cách thành thạo. Nếu mô hình kinh doanh của chủ nhà yêu cầu mức tăng tiền thuê nhà hàng năm từ 8-15% để hoạt động, thì đó không phải là một doanh nghiệp bền vững - đó là đầu cơ bằng chi phí của người thuê nhà. Đối với chủ nhà có thế chấp: các khoản thanh toán thế chấp là cố định (hoặc có thể điều chỉnh trong các thông số đã biết), trong khi mức tăng tiền thuê nhà hàng năm 3% tăng lên qua từng năm. Một căn hộ cho thuê với giá $1.500 ngày nay đạt $1.740 trong 5 năm và $2.015 trong 10 năm với mức tăng hàng năm 3% - cao hơn nhiều so với mức tăng thanh toán thế chấp điển hình. Các chủ nhà đã mua gần đây với giá cao nhất với các khoản vay lãi suất cao phải đối mặt với tỷ suất lợi nhuận chặt chẽ hơn, đó là lý do tại sao đạo luật cho phép kiến nghị tăng trên mức giới hạn liên quan đến các cải tiến vốn đã được ghi lại. Phí đăng ký là tối thiểu.
“Tiểu bang sẽ không cho phép điều đó.” Việc ngăn chặn kiểm soát tiền thuê nhà của Colorado là một lựa chọn chính trị, không phải là một lựa chọn hiến pháp. Chúng tôi thúc đẩy việc bãi bỏ ở cấp tiểu bang đồng thời xây dựng liên minh địa phương để thực hiện ngay lập tức khi lệnh cấm được dỡ bỏ. Nếu cần thiết, chúng tôi theo đuổi một sáng kiến bỏ phiếu cấp tiểu bang. Thống đốc Polis, người phản đối việc kiểm soát tiền thuê nhà, bị giới hạn nhiệm kỳ và sẽ rời nhiệm sở vào tháng 1 năm 2027 - cánh cửa chính trị đang mở ra.
Chiến Lược Đa Hướng Của Chúng Tôi Để Dỡ Bỏ Lệnh Cấm Của Tiểu Bang
Lệnh cấm năm 1981 (CRS § 38-12-301) là trở ngại pháp lý duy nhất ngăn chặn Đạo luật Ổn định Tiền thuê nhà của Denver. Chúng tôi đang theo đuổi nhiều con đường cùng một lúc:
Hướng 1: Sắc Lệnh Kích Hoạt của Denver (2026)
Thông qua một sắc lệnh ổn định tiền thuê nhà của Denver tự động có hiệu lực ngay khi lệnh cấm của tiểu bang được bãi bỏ. Điều này thể hiện ý chí chính trị, tạo ra một khuôn khổ sẵn sàng và gây áp lực lên các nhà lập pháp tiểu bang.
Hướng 2: Dự Luật Tiểu Bang Sửa Đổi (2026-2027)
Làm việc với Dân biểu Mabrey và Dân biểu Bacon để giới thiệu một phiên bản mạnh mẽ hơn của HB23-1115 giải quyết các phản đối cụ thể đã giết chết nó - lo ngại về sự lan tỏa của thị trấn trên núi (thêm ngưỡng dân số), lo ngại về phát triển (tăng cường miễn trừ xây dựng mới) và chuyển đổi cho thuê nhà nghỉ (thêm các điều khoản chống chuyển đổi).
Hướng 3: Liên Minh Toàn Tiểu Bang (2026-2027)
Xây dựng một liên minh đa thành phố với Boulder, Aurora, Colorado Springs và các thị trấn trên núi. Một yêu cầu thống nhất trên toàn tiểu bang khó bị cơ quan lập pháp bác bỏ hơn là một “vấn đề của Denver”.
Hướng 4: Cửa Sổ Thống Đốc Mới (2027)
Polis bị giới hạn nhiệm kỳ. Một thống đốc mới vào tháng 1 năm 2027 tạo ra cửa sổ thuận lợi nhất cho một dự luật bãi bỏ lệnh cấm kể từ năm 1981.
Hướng 5: Sáng Kiến Bỏ Phiếu Tiểu Bang (sao lưu năm 2028)
Nếu cơ quan lập pháp thất bại một lần nữa, quy trình sáng kiến công dân của Colorado cho phép cử tri bãi bỏ trực tiếp lệnh cấm, bỏ qua cả cơ quan lập pháp và thống đốc.
Hành động ngay bây giờ: Ký vào bản kiến nghị bãi bỏ lệnh cấm kiểm soát tiền thuê nhà của Colorado hoặc nhắn tin “sign PJZTYT” đến 50409. Mỗi chữ ký gửi một lá thư được cá nhân hóa đến thống đốc và các nhà lập pháp tiểu bang của bạn. Xem tất cả các chiến dịch →