Ban Corporate Landlords
Denver is for humans. Ban institutional investors from buying residential property. Homes are for living, not for hedge fund portfolios.
- Drafted
- Organizing
- Introduced
- Committee
- Enacted
المشكلة
منذ عام 2020، تقوم المؤسسات الاستثمارية - شركات الأسهم الخاصة وصناديق التحوط وشركات إدارة العقارات المؤسسية - بشراء المنازل المستقلة والمباني السكنية في جميع أنحاء Denver بمعدل متسارع. هذه الكيانات:
- تشتري المنازل بعروض نقدية كاملة لا تستطيع الأسر العادية منافستها
- تحول المنازل التي يسكنها أصحابها إلى وحدات للإيجار، مما يقلل من معدلات ملكية المنازل
- تزيد من استخراج الإيجارات من خلال برامج تسعير خوارزمية (مثل RealPage، التي تواجه حاليًا دعاوى قضائية فيدرالية لمكافحة الاحتكار)
- تقلل الصيانة لزيادة العائدات للمساهمين إلى أقصى حد
- ترفع دعاوى الإخلاء بمعدلات أعلى بـ 2-3 مرات من المالكين الأفراد
- تخضع للمساءلة أمام وول ستريت، وليس أمام Denver
عندما تشتري Blackstone أو Invitation Homes أو Progress Residential منزلاً في الحي الذي تسكن فيه، فلن يكون هذا المنزل ميسور التكلفة مرة أخرى لأسرة لشرائه. يصبح آلة استخراج دائمة.
ما تفعله Denver حاليًا
لا تفرض Denver أي قيود على الملكية المؤسسية للعقارات السكنية. على الصعيد الوطني، اشترى المستثمرون ما يقرب من 26٪ من المنازل المستقلة منخفضة السعر التي بيعت في عام 2023، وحوالي 18.5٪ من جميع المنازل التي بيعت (بيانات Redfin). في Denver على وجه التحديد، Invitation Homes (المملوكة لـ Blackstone) هي واحدة من أكبر مالكي المنازل المستقلة، مع مئات العقارات في منطقة العاصمة. تحتفظ Progress Residential و American Homes 4 Rent أيضًا بمحافظ كبيرة في Denver.
في أغسطس 2024، رفعت وزارة العدل الأمريكية دعوى مدنية لمكافحة الاحتكار ضد RealPage، زاعمة أن برنامج التسعير الخوارزمي الخاص بها مكّن المالكين من تنسيق زيادات الإيجارات فوق السوق - مما يشكل فعليًا تحديد الأسعار. (تم رفع دعاوى قضائية جماعية خاصة ابتداءً من أواخر عام 2022.) تم تحديد العديد من شركات إدارة العقارات في منطقة Denver كعملاء لـ RealPage.
الحل الذي نقترحه
قانون Denver للمنازل للإنسان
1. حظر الاستحواذ يُحظر على الكيانات التي تمتلك 50 وحدة سكنية أو أكثر على الصعيد الوطني الاستحواذ على عقارات سكنية إضافية (1-4 وحدات) داخل حدود مدينة Denver. وهذا يشمل:
- عمليات الشراء المباشر
- عمليات الشراء من خلال الشركات التابعة أو الشركات ذات المسؤولية المحدودة أو الشركات الوهمية
- خطط الإيجار مع خيار الشراء التي تؤدي إلى الملكية المؤسسية
- عمليات الاستحواذ على الرهن العقاري
2. شرط التصفية يجب على الحائزين المؤسسيين الحاليين الذين يمتلكون 50 وحدة أو أكثر تصفية العقارات السكنية (1-4 وحدات) في غضون 5 سنوات من إقرار المرسوم. يجب أن تكون التصفية:
- لشاغلي المالكين الأفراد أو صناديق الأراضي المجتمعية أو هيئة الإسكان الاجتماعي
- بالقيمة السوقية العادلة المقدرة بشكل مستقل (لا يوجد تسعير متضخم)
- مع حق الشفعة للمستأجرين الحاليين
3. شفافية الملكية المستفيدة يجب على جميع الشركات ذات المسؤولية المحدودة والكيانات المؤسسية التي تمتلك عقارات سكنية في Denver الكشف عن سلسلة الملكية المستفيدة الكاملة الخاصة بها - البشر الفعليون الذين يمتلكون ويستفيدون. لا يوجد اختباء وراء الشركات الوهمية.
- الإفصاح السنوي مطلوب
- سجل عام تحتفظ به المدينة
- عدم الكشف: يتم تقييم ضريبة الأملاك بمعدل 3 أضعاف المعدل القياسي
4. حظر التسعير الخوارزمي يُحظر على مالكي العقارات وشركات الإدارة استخدام برامج التسعير الخوارزمية (RealPage، Yardi، إلخ) التي تنسق الأسعار بين المالكين المتنافسين. هذا هو تحديد الأسعار، سواء تم ذلك من قبل البشر في غرفة أو بواسطة خوارزمية في خادم.
5. هيكل الجزاءات
- المخالفة الأولى: 50,000 دولار لكل عقار
- المخالفات اللاحقة: 100,000 دولار لكل عقار + التصفية الإجبارية
- إحالة جنائية للمخالفات المتكررة
دليل دولي: الإسكان ليس أداة مالية
| الدولة | النموذج | النتيجة |
|---|---|---|
| الدنمارك | لا يمكن لغير المقيمين والشركات غير الدنماركية شراء عقارات سكنية دون إذن. متطلبات شغل المالك للعديد من أنواع المساكن. | يظل الإسكان في المقام الأول للمقيمين وليس للمستثمرين. الأسعار أكثر استقرارًا. خدمة ملكية المنازل للأسر، وليس للمحافظ الاستثمارية. |
| نيوزيلندا | حظر المشترين الأجانب للعقارات السكنية القائمة (2018). | إزالة الطلب التخميني. تباطأ نمو أسعار المساكن. يواجه المشترون المحليون منافسة أقل من رأس المال الدولي. |
| ألمانيا | تجعل حماية المستأجرين القوية ولوائح الإيجار العقارات السكنية استثمارًا منخفض العائد، مما يثبط بشكل طبيعي الاستحواذ التخميني. Wohnungsgemeinnützigkeit (قوانين المنفعة العامة للإسكان) حدت تاريخياً من الأرباح على الإسكان. | يوجد مالكو الشركات ولكنهم يعملون بموجب تنظيمات مشددة. الإسكان ليس فئة الأصول التخمينية كما هو الحال في الولايات المتحدة. |
| برلين، ألمانيا | استفتاء 2021: صوت 59٪ لمصادرة 240,000 شقة من كبار مالكي الشركات (Deutsche Wohnen، Vonovia). التنفيذ مستمر. | تفويض ديمقراطي لاستعادة الإسكان من مالكي الشركات. الحركة عالمية. |
| إسبانيا | يجبر قانون الإسكان الجديد في كاتالونيا (2023) كبار الملاك على تأجير العقارات الشاغرة في المناطق ذات الطلب المرتفع أو مواجهة المصادرة. | يعالج مباشرة الشغور المؤسسي والمضاربة. |
قامت الولايات المتحدة، جنبًا إلى جنب مع عدد قليل من دول العالم الأنغلوسفيري الأخرى، بتمويل الإسكان السكني بشكل فريد - معاملته في المقام الأول كأداة استثمارية بدلاً من المأوى (OECD Housing Policy Dashboard، 2024). تنظم معظم البلدان من يمكنه شراء المساكن وكيف يمكن استخدامها لأنهم يدركون أن المأوى هو حاجة إنسانية، وليس فئة أصول.
كيف نموّل ذلك
هذا تنظيم، وليس برنامج إنفاق. يتم تغطية تكاليف الإنفاذ (1-2 مليون دولار سنويًا) من خلال عقوبات المخالفة ورسوم سجل الشفافية (500 دولار / كيان / سنة).
أسئلة متكررة
“هل هذا قانوني؟” تنظم المدن من يمكنه تشغيل الشركات داخل حدودها طوال الوقت. لا يختلف هذا عن قوانين تقسيم المناطق التي تقيد النشاط التجاري في المناطق السكنية. تخضع ملكية العقارات بالفعل لتنظيمات واسعة النطاق.
“ألن يؤدي هذا إلى تقليل الإسكان المتاح للإيجار؟” لا يقوم مالكو الشركات ببناء المساكن - بل يشترون المساكن القائمة ويستخرجون إيجارات أعلى. تصبح كل وحدة يضطرون لبيعها متاحة لمشتر فردي أو جمعية تعاونية أو صندوق أراضي مجتمعي. الإسكان لا يختفي.
“ماذا عن صغار الملاك الذين يمتلكون عقارات متعددة؟” يستهدف الحد الأدنى البالغ 50 وحدة على وجه التحديد المستثمرين المؤسسيين، وليس الشخص الذي يمتلك دوبلكس أو عدد قليل من العقارات المستأجرة. صغار الملاك ليسوا المشكلة.
“ماذا عن المجمعات السكنية؟” تم استبعاد المباني متعددة العائلات الكبيرة (50 وحدة أو أكثر) من حظر الاستحواذ لأنها كانت دائمًا مملوكة للمستثمرين. ينصب التركيز على العقارات السكنية المكونة من 1-4 وحدات - المنازل التي يجب أن تكون العائلات قادرة على شرائها.
“ألن تتسبب التصفية القسرية في بيع حراج يؤدي إلى انهيار قيم العقارات؟” الجدول الزمني للتصفية لمدة 5 سنوات طويل بما يكفي عن قصد لمنع البيع الحراج. في وتيرة مبيعات المنازل الحالية في Denver (~ 30,000 صفقة سنويًا في منطقة العاصمة)، فإن حجم التصفية المؤسسية سيمثل جزءًا صغيرًا من إجمالي نشاط السوق. يمتلك مالكو الشركات في Denver آلاف الوحدات، وليس مئات الآلاف. إن شرط البيع بالقيمة السوقية العادلة المقدرة بشكل مستقل - وليس بالأسعار المتعثرة - يمنع التقويض. ويضمن حق الشفعة للمستأجرين الحاليين وصناديق الأراضي المجتمعية وهيئة الإسكان الاجتماعي أن تذهب الوحدات إلى مشترين متوافقين مع المهمة، وليس إلى مالك الشركة التالي في الصف. إن عملية المصادرة في برلين، التي صوت عليها 59٪ من السكان في عام 2021، تسير وفقًا لجدول زمني مماثل متعدد السنوات دون تعطيل السوق.