Ban Corporate Landlords
Denver is for humans. Ban institutional investors from buying residential property. Homes are for living, not for hedge fund portfolios.
- Drafted
- Organizing
- Introduced
- Committee
- Enacted
Vấn Đề
Kể từ năm 2020, các nhà đầu tư tổ chức - các công ty cổ phần tư nhân, quỹ đầu cơ và các công ty cho thuê nhà - đã mua nhà ở gia đình và chung cư trên khắp Denver với tốc độ ngày càng tăng. Các tổ chức này:
- Mua nhà bằng tiền mặt mà các gia đình không thể cạnh tranh được
- Chuyển đổi nhà ở do chủ sở hữu ở thành nhà cho thuê, làm giảm tỷ lệ sở hữu nhà
- Tối đa hóa việc thu tiền thuê thông qua phần mềm định giá thuật toán (như RealPage, hiện đang phải đối mặt với các vụ kiện chống độc quyền liên bang)
- Giảm thiểu bảo trì để tối đa hóa lợi nhuận cho các cổ đông
- Nộp đơn trục xuất với tỷ lệ cao hơn 2-3 lần so với các chủ nhà cá nhân
- Chịu trách nhiệm giải trình với Phố Wall, chứ không phải với Denver
Khi Blackstone, Invitation Homes hoặc Progress Residential mua một ngôi nhà trong khu phố của bạn, ngôi nhà đó sẽ không bao giờ còn khả năng chi trả để một gia đình mua nữa. Nó trở thành một cỗ máy khai thác vĩnh viễn.
Những Gì Denver Hiện Đang Làm
Denver không có hạn chế nào đối với quyền sở hữu nhà ở của các tổ chức. Trên toàn quốc, các nhà đầu tư đã mua khoảng 26% số nhà ở gia đình giá rẻ được bán vào năm 2023 và khoảng 18,5% tổng số nhà được bán (dữ liệu của Redfin). Đặc biệt ở Denver, Invitation Homes (thuộc sở hữu của Blackstone) là một trong những chủ nhà ở gia đình lớn nhất, với hàng trăm bất động sản trong khu vực đô thị. Progress Residential và American Homes 4 Rent cũng duy trì danh mục đầu tư đáng kể ở Denver.
Vào tháng 8 năm 2024, Bộ Tư pháp Hoa Kỳ đã đệ đơn kiện chống độc quyền dân sự chống lại RealPage, cáo buộc phần mềm định giá thuật toán của họ cho phép các chủ nhà phối hợp tăng giá thuê cao hơn giá thị trường - về bản chất cấu thành hành vi ấn định giá. (Các vụ kiện tập thể tư nhân đã được đệ trình bắt đầu từ cuối năm 2022.) Nhiều công ty quản lý bất động sản khu vực Denver đã được xác định là khách hàng của RealPage.
Giải Pháp Của Chúng Tôi
Đạo Luật Denver Homes for Humans (Nhà Ở Denver Cho Người Dân)
1. Lệnh Cấm Mua Lại Các tổ chức sở hữu hơn 50 căn nhà trên toàn quốc bị cấm mua thêm bất động sản nhà ở (1-4 căn) trong giới hạn thành phố Denver. Điều này bao gồm:
- Mua trực tiếp
- Mua thông qua các công ty con, công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) hoặc công ty vỏ bọc
- Các chương trình thuê để sở hữu dẫn đến quyền sở hữu của công ty
- Mua lại tịch thu
2. Yêu Cầu Thoái Vốn Những người nắm giữ công ty hiện tại từ 50 căn trở lên phải thoái vốn các bất động sản nhà ở (1-4 căn) trong vòng 5 năm kể từ khi sắc lệnh được thông qua. Việc thoái vốn phải:
- Cho các chủ sở hữu cư trú cá nhân, quỹ đất cộng đồng hoặc Cơ Quan Quản Lý Nhà Ở Xã Hội
- Theo giá trị thị trường hợp lý được thẩm định độc lập (không có giá thổi phồng)
- Với quyền ưu tiên từ chối đầu tiên cho những người thuê nhà hiện tại
3. Minh Bạch Quyền Sở Hữu Hưởng Lợi Tất cả các LLC và các tổ chức công ty sở hữu bất động sản nhà ở ở Denver phải tiết lộ đầy đủ chuỗi quyền sở hữu hưởng lợi của họ - những con người thực sự sở hữu và thu lợi nhuận. Không được trốn sau các công ty vỏ bọc.
- Yêu cầu tiết lộ hàng năm
- Thành phố duy trì đăng ký công khai
- Không tiết lộ: thuế bất động sản được đánh ở mức gấp 3 lần tỷ lệ tiêu chuẩn
4. Lệnh Cấm Định Giá Thuật Toán Các chủ sở hữu tài sản và công ty quản lý bị cấm sử dụng phần mềm định giá thuật toán (RealPage, Yardi, v.v.) phối hợp định giá giữa các chủ nhà cạnh tranh. Đây là hành vi ấn định giá, cho dù được thực hiện bởi con người trong một phòng hay bởi một thuật toán trong một máy chủ.
5. Cơ Cấu Xử Phạt
- Vi phạm lần đầu: $50.000 cho mỗi tài sản
- Các vi phạm tiếp theo: $100.000 cho mỗi tài sản + thoái vốn bắt buộc
- Chuyển hồ sơ hình sự đối với các vi phạm có hệ thống
Bằng Chứng Quốc Tế: Nhà Ở Không Phải Là Một Công Cụ Tài Chính
| Quốc Gia | Mô Hình | Kết Quả |
|---|---|---|
| Đan Mạch | Những người không phải là cư dân và các công ty không phải của Đan Mạch không thể mua bất động sản nhà ở nếu không được phép. Yêu cầu chủ sở hữu ở đối với nhiều loại nhà ở. | Nhà ở vẫn chủ yếu dành cho cư dân, không phải nhà đầu tư. Giá ổn định hơn. Quyền sở hữu nhà phục vụ các gia đình, không phải danh mục đầu tư. |
| New Zealand | Cấm người mua nước ngoài mua bất động sản nhà ở hiện có (2018). | Loại bỏ nhu cầu đầu cơ. Tăng trưởng giá nhà chậm lại. Người mua trong nước ít phải đối mặt với sự cạnh tranh từ vốn quốc tế hơn. |
| Đức | Các biện pháp bảo vệ người thuê nhà mạnh mẽ và các quy định về tiền thuê nhà làm cho bất động sản nhà ở trở thành một khoản đầu tư có lợi nhuận thấp, tự nhiên không khuyến khích việc mua lại đầu cơ. Luật Wohnungsgemeinnützigkeit (lợi ích công cộng về nhà ở) trong lịch sử đã hạn chế lợi nhuận từ nhà ở. | Các chủ nhà là công ty tồn tại nhưng hoạt động theo quy định chặt chẽ. Nhà ở không phải là loại tài sản đầu cơ như ở Hoa Kỳ. |
| Berlin, Đức | Trưng cầu dân ý năm 2021: 59% bỏ phiếu trưng thu 240.000 căn hộ từ các chủ nhà lớn là công ty (Deutsche Wohnen, Vonovia). Việc thực hiện đang được tiến hành. | Ủy nhiệm dân chủ để lấy lại nhà ở từ các chủ nhà là công ty. Phong trào này mang tính toàn cầu. |
| Tây Ban Nha | Luật nhà ở mới của Catalonia (2023) buộc các chủ nhà lớn phải cho thuê các bất động sản trống ở các khu vực có nhu cầu cao hoặc phải đối mặt với việc trưng thu. | Trực tiếp giải quyết tình trạng bỏ trống và đầu cơ của công ty. |
Hoa Kỳ, cùng với một số quốc gia thuộc khối Anglosphere khác, đã tài chính hóa nhà ở một cách độc đáo - coi nó chủ yếu là một phương tiện đầu tư hơn là nơi ở (OECD Housing Policy Dashboard, 2024). Hầu hết các quốc gia quy định ai có thể mua nhà ở và cách sử dụng nhà ở vì họ nhận ra rằng nơi ở là một nhu cầu của con người, không phải là một loại tài sản.
Nguồn Tài Chính
Đây là một quy định, không phải là một chương trình chi tiêu. Chi phí thực thi (1-2 triệu đô la/năm) được chi trả bởi tiền phạt vi phạm và phí đăng ký minh bạch ($500/tổ chức/năm).
Các Câu Hỏi Thường Gặp
“Điều này có hợp pháp không?” Các thành phố quy định ai có thể điều hành doanh nghiệp trong phạm vi ranh giới của họ mọi lúc. Điều này không khác gì luật quy hoạch khu vực hạn chế hoạt động thương mại trong khu dân cư. Quyền sở hữu tài sản đã phải tuân theo các quy định rộng rãi.
“Điều này sẽ không làm giảm số lượng nhà cho thuê có sẵn sao?” Các chủ nhà là công ty không xây nhà - họ mua nhà hiện có và thu tiền thuê cao hơn. Mỗi căn hộ mà họ buộc phải bán sẽ có sẵn cho một người mua cá nhân, một hợp tác xã hoặc một quỹ đất cộng đồng. Nhà ở không biến mất.
“Còn những chủ nhà nhỏ có nhiều bất động sản thì sao?” Ngưỡng 50 căn hộ nhắm mục tiêu cụ thể vào các nhà đầu tư tổ chức, không phải người sở hữu một căn song lập hoặc một vài bất động sản cho thuê. Các chủ nhà nhỏ không phải là vấn đề.
“Còn các khu chung cư thì sao?” Các tòa nhà chung cư lớn (50+ căn) bị loại trừ khỏi lệnh cấm mua lại vì chúng luôn thuộc sở hữu của nhà đầu tư. Trọng tâm là vào các bất động sản nhà ở 1-4 căn - những ngôi nhà mà các gia đình có thể mua được.
“Việc thoái vốn bắt buộc sẽ không gây ra một cuộc bán tháo làm giảm giá trị tài sản sao?” Thời hạn thoái vốn 5 năm cố ý đủ dài để ngăn chặn một cuộc bán tháo. Với tốc độ bán nhà hiện tại của Denver (~30.000 giao dịch mỗi năm trong khu vực đô thị), khối lượng thoái vốn của tổ chức sẽ chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng hoạt động thị trường. Các chủ nhà là công ty ở Denver nắm giữ hàng nghìn căn hộ, không phải hàng trăm nghìn. Yêu cầu bán theo giá trị thị trường hợp lý được thẩm định độc lập - không phải theo giá khó khăn - ngăn chặn việc bán phá giá. Và quyền ưu tiên từ chối đầu tiên cho những người thuê nhà hiện tại, quỹ đất cộng đồng và Cơ Quan Quản Lý Nhà Ở Xã Hội đảm bảo các căn hộ sẽ đến tay những người mua có cùng mục tiêu, không phải đến tay chủ nhà là công ty tiếp theo trong danh sách. Quá trình trưng thu của Berlin, được 59% cư dân bỏ phiếu vào năm 2021, đang tiến hành theo một thời gian biểu nhiều năm tương tự mà không gây ra sự gián đoạn thị trường.