禁止公司房东
Denver 是为人类而存在的。禁止机构投资者购买住宅物业。房屋是用来居住的，而不是对冲基金的投资组合。
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问题
自2020年以来，机构投资者 - - 私募股权公司、对冲基金和企业房东公司 - - 一直在以越来越快的速度收购丹佛的独栋住宅和公寓楼。这些实体：
- 以个人家庭无法匹敌的全现金报价购买房屋
- 将自住房屋转为出租房，降低房屋拥有率
- 通过算法定价软件（如RealPage，目前正面临联邦反垄断诉讼）实现租金最大化
- 尽量减少维护，以最大限度地提高股东回报
- 提起驱逐诉讼的比率比个人房东高2-3倍
- 对华尔街负责，而不是对丹佛负责
当Blackstone、Invitation Homes或Progress Residential在您的社区购买房屋时，该房屋将永远无法再让家庭购买。它变成了一台永久的榨取机器。
丹佛目前的做法
丹佛对住宅物业的机构所有权没有任何限制。在全国范围内，投资者购买了2023年售出的约26%的低价独栋住宅，以及约18.5%的所有售出房屋（Redfin数据）。具体在丹佛，Invitation Homes（由Blackstone拥有）是最大的独栋住宅房东之一，在都会区拥有数百处房产。Progress Residential和American Homes 4 Rent也在丹佛保持着大量的投资组合。
2024年8月，美国司法部对RealPage提起了一项民事反垄断诉讼，指控其算法定价软件使房东能够协调高于市场水平的租金上涨 - - 实际上构成了价格操纵。（私人集体诉讼于2022年末开始提起。）多家丹佛地区的物业管理公司已被确定为RealPage的客户。
我们的解决方案
《丹佛人居住房法案》(The Denver Homes for Humans Act)
1. 收购禁令 拥有全国50套以上住宅的实体被禁止在丹佛市范围内收购额外的住宅物业（1-4套）。这包括：
- 直接购买
- 通过子公司、有限责任公司 (LLC) 或空壳公司购买
- 导致公司所有权产生的“先租后买”计划
- 止赎收购
2. 资产剥离要求 现有持有50套以上住宅的企业，必须在条例通过后的5年内剥离丹佛市范围内的住宅物业（1-4套）。资产剥离必须：
- 面向个人自住业主、社区土地信托或社会住房管理局
- 以独立评估的公平市场价值（无虚高定价）
- 现有租户拥有优先购买权
3. 实际受益所有权透明化 在丹佛拥有住宅物业的所有LLC和企业实体必须披露其完整的实际受益所有权链 - - 拥有和从中获利的实际人员。不得隐藏在空壳公司背后。
- 需要年度披露
- 由市政府维护公共登记册
- 未能披露：按标准税率的3倍评估房产税
4. 算法定价禁令 禁止房产所有者和管理公司使用算法定价软件（RealPage、Yardi等），此类软件会协调竞争房东之间的定价。这属于价格操纵，无论是人类在房间里进行，还是服务器中的算法进行。
5. 处罚结构
- 首次违规：每处房产罚款$50,000
- 后续违规：每处房产罚款$100,000 + 强制资产剥离
- 对模式性违规行为进行刑事移送
国际证据：住房不是金融工具
| 国家 | 模式 | 结果 |
|---|---|---|
| 丹麦 | 非居民和非丹麦公司未经许可不得购买住宅物业。许多住房类型都有自住要求。 | 住房主要供居民使用，而不是投资者。价格更稳定。房屋所有权为家庭服务，而不是为投资组合服务。 |
| 新西兰 | 禁止外国买家购买现有住宅物业（2018年）。 | 消除了投机需求。房价增长放缓。国内买家面临的国际资本竞争减少。 |
| 德国 | 强有力的租户保护和租金法规使住宅物业成为低回报投资，自然会抑制投机性收购。Wohnungsgemeinnützigkeit（住房公益）法律历来限制住房利润。 | 企业房东存在，但在严格的监管下运营。住房不是像在美国那样的投机性资产类别。 |
| 德国柏林 | 2021年公投：59%的人投票赞成从大型企业房东（Deutsche Wohnen、Vonovia）手中没收24万套公寓。实施正在进行中。 | 民主授权从企业房东手中收回住房。这场运动是全球性的。 |
| 西班牙 | 加泰罗尼亚的新住房法（2023年）迫使大型房东出租高需求地区的空置房产，否则将面临没收。 | 直接解决企业空置和投机问题。 |
美国与少数其他英语国家一起，将住宅住房独特地金融化 - - 主要将其视为一种投资工具，而不是住所（OECD住房政策仪表板，2024年）。大多数国家/地区都会规范谁可以购买住房以及如何使用住房，因为他们认识到住所是人类的需求，而不是一种资产类别。
资金来源
这是一项法规，而不是一项支出计划。执法成本（每年$100万-$200万美元）由违规罚款和透明度登记费（每个实体每年$500美元）支付。
常见问题解答
“这合法吗？” 城市一直在规范谁可以在其边界内经营企业。这与限制住宅区商业活动的 zoning laws 毫无二致。 财产所有权已经受到广泛的监管。
“这不会减少可用的出租房吗？” 企业房东不建造房屋 - - 他们购买现有房屋并提取更高的租金。他们被迫出售的每一套房屋都将可供个人买家、合作社或社区土地信托使用。住房不会消失。
“拥有多处房产的小房东怎么办？” 50套的门槛专门针对机构投资者，而不是拥有复式公寓或几处出租房的人。小房东不是问题。
“公寓楼怎么办？” 大型多户住宅楼（50套以上）不包括在收购禁令中，因为它们一直由投资者所有。重点是1-4套住宅物业 - - 家庭应该能够购买的房屋。
“强制资产剥离不会导致贱卖，从而导致房产价值暴跌吗？” 5年的资产剥离时间表有意设置得足够长，以防止贱卖。按照丹佛目前房屋销售的速度（大都会区每年约30,000笔交易），机构资产剥离的量仅占市场总活动的一小部分。丹佛的企业房东持有数千套房屋，而不是数十万套。以独立评估的公平市场价值（而不是以不良价格）出售的要求可防止低价竞争。当前租户、社区土地信托和社会住房管理局的优先购买权确保房屋出售给与使命一致的买家，而不是出售给下一个企业房东。柏林居民在2021年以59%的投票率通过的征用程序，也正在以类似多年的时间表进行，而没有造成市场混乱。
参考文献
- Deutsche Welle. (2021, September 27). Berlin referendum: Majority votes to expropriate large landlords. https://www.dw.com
- Organisation for Economic Co-operation and Development. (2024). OECD Affordable Housing Database. https://www.oecd.org/housing/data/affordable-housing-database/
- Redfin. (2024). Investor home purchases in 2023 [Data analysis]. https://www.redfin.com/news/investor-home-purchases-q4-2023/
- U.S. Department of Justice. (2024, August 23). Justice Department sues RealPage for algorithmic pricing scheme that harms millions of American renters [Press release]. https://www.justice.gov
我们如何衡量成效
以下每项目标都符合 SMART 原则：具体明确、可对照注明年份的基准进行衡量、可以实现（其他城市已经做到）、与本提案密切相关，并设有明确期限。请用这些数字监督我们和市政府。目标最近一次审核于2026年9月。
阻止大型企业房东在Denver购买更多住房
期限：2028指标： 在全国拥有50套以上住房的实体购买的1-4户住宅数量
基准无限制；全国约26%的低价独栋住宅被投资者买走（2023）目标条例生效后新增收购为零- 负责机构
- Denver市议会
- 其他地方的成功先例
- 新西兰于2018年禁止大多数外国人购买现有住宅；柏林选民于2021年支持将大型房东的住房社会化
基准来源： Redfin investor purchase data, 2023
公开Denver出租房屋的真正所有者
期限：2028年12月指标： 有限责任公司持有的住宅地块中，实际受益人已在公共登记册中披露的比例
基准0%（无实际受益人登记册，2026）目标95%已披露- 负责机构
- Denver估价办公室与财政局
- 其他地方的成功先例
- 纽约市要求每栋出租楼宇的业主每年登记，写明业主、管理人员和管理代理人
基准来源： Denver Assessor's Office, 2026
将企业持有的住房归还给自住者和非营利组织
期限：2033指标： 受规管实体出售给自住者、租户、社区土地信托或社会住房机构的住房数量
基准出售为0（2026）目标100%受规管的1-4户住宅完成出售- 负责机构
- Denver财政局与HOST
- 其他地方的成功先例
- 自1980年以来，华盛顿特区的《租户优先购买法》已通过租户和非营利组织购买保留了数千套住房
基准来源： Denver Assessor's Office parcel data, 2026