Ban Corporate Landlords
Denver is for humans. Ban institutional investors from buying residential property. Homes are for living, not for hedge fund portfolios.
- Drafted
- Organizing
- Introduced
- Committee
- Enacted
ችግሩ
ከ2020 ጀምሮ፣ የፋይናንስ ተቋማት ባለሀብቶች - የግል ፍትሃዊ ድርጅቶች፣ የገንዘብ ድጋፍ ፈንዶች እና የድርጅት አከራዮች - በ Denver ውስጥ ያሉ ነጠላ ቤተሰብ ቤቶችን እና የአፓርታማ ህንፃዎችን በፍጥነት እየገዙ ነው። እነዚህ አካላት ፦
- የግለሰብ ቤተሰቦች ሊወዳደሩባቸው የማይችሉትን ቤቶች በገንዘብ ይገዛሉ
- በባለቤቶች የሚኖሩባቸውን ቤቶች ወደ ኪራይ ቤቶች በመቀየር የቤት ባለቤትነትን ይቀንሳሉ
- በአልጎሪዝም የዋጋ ሶፍትዌር (እንደ RealPage በአሁኑ ጊዜ የፌዴራል የፀረ-እምነት ክሶችን እየተጋፈጠ ነው) በመጠቀም የኪራይ ገቢን ከፍ ያደርጋሉ
- ለባለ አክሲዮኖች የሚሰጠውን ትርፍ ከፍ ለማድረግ ጥገናን ይቀንሳሉ
- ከግል አከራዮች በ2-3 እጥፍ የሚበልጥ በሆነ መጠን ከቤት ያስወጣሉ
- ተጠያቂነታቸው ለ Wall Street እንጂ ለ Denver አይደለም
Blackstone፣ Invitation Homes ወይም Progress Residential በአካባቢዎ ቤት ከገዙ፣ ያ ቤት ዳግም ለቤተሰብ ለመግዛት ተመጣጣኝ አይሆንም። ዘላቂ የገቢ ማግኛ ማሽን ይሆናል።
Denver በአሁኑ ጊዜ ምን ያደርጋል
Denver የመኖሪያ ንብረትን ተቋማዊ ባለቤትነት ላይ ምንም ገደብ የለውም። በአገር አቀፍ ደረጃ፣ ባለሀብቶች በ2023 ከዝቅተኛ ዋጋ ያላቸው ነጠላ ቤተሰብ ቤቶች 26% የሚሆነውን እና በግምት 18.5% የሚሆነውን ቤቶች ገዝተዋል (የ Redfin መረጃ)። በተለይም በ Denver፣ Invitation Homes (በ Blackstone ባለቤትነት የተያዘ) በሜትሮ አካባቢ በመቶዎች የሚቆጠሩ ንብረቶች ያሉት ትልቁ ነጠላ ቤተሰብ አከራዮች አንዱ ነው። Progress Residential እና American Homes 4 Rent እንዲሁ ጉልህ የሆኑ የ Denver ፖርትፎሊዮዎችን ይዘዋል።
በነሐሴ 2024፣ የዩናይትድ ስቴትስ የፍትህ ዲፓርትመንት RealPage በአልጎሪዝም የዋጋ ሶፍትዌር አማካኝነት አከራዮች ከገበያ በላይ የኪራይ ጭማሪዎችን እንዲያስተባብሩ አስችሏል - ይህም የዋጋ ማስተካከል ነው በሚል የፍትሐ ብሔር ፀረ-እምነት ክስ አቀረበ። (የግል የክፍል-ድርጊት ክሶች በ2022 መጨረሻ ላይ ቀርበው ነበር።) በርካታ የ Denver አካባቢ የንብረት አስተዳደር ኩባንያዎች የ RealPage ደንበኞች እንደሆኑ ተለይተዋል።
የእኛ መፍትሔ
የ Denver የሰዎች ቤቶች ሕግ
1. የግዢ እገዳ በአገር አቀፍ ደረጃ ከ50 በላይ የመኖሪያ ክፍሎች ባለቤት የሆኑ አካላት በ Denver ከተማ ወሰን ውስጥ ተጨማሪ የመኖሪያ ንብረት (1-4 ክፍሎች) እንዳያገኙ የተከለከሉ ናቸው። ይህ የሚከተሉትን ያጠቃልላል ፦
- ቀጥታ ግዢዎች
- በንዑስ ድርጅቶች፣ በ LLCs ወይም በሼል ኩባንያዎች በኩል የሚደረጉ ግዢዎች
- የድርጅት ባለቤትነትን የሚያስከትሉ የኪራይ-ባለቤትነት ዘዴዎች
- የብድር ማስፈጸሚያ ግዢዎች
2. የንብረት ማስወገድ መስፈርት ነባር የ50+ ክፍሎች የድርጅት ባለቤቶች ድንጋጌው ከፀደቀበት ቀን ጀምሮ በ5 ዓመታት ውስጥ የመኖሪያ ንብረቶችን (1-4 ክፍሎች) ማስወገድ አለባቸው። ንብረት ማስወገድ የሚከተሉትን ማሟላት አለበት ፦
- ለግል ባለቤት-ነዋሪዎች፣ ለማህበረሰብ የመሬት እምነት (Community Land Trusts) ወይም ለማህበራዊ መኖሪያ ቤት ባለስልጣን መሆን አለበት
- በተናጥል በተገመገመው ትክክለኛ የገበያ ዋጋ (ያለ የዋጋ ግሽበት) መሆን አለበት
- ለአሁኑ ተከራዮች የመጀመርያ ግዢ መብት ሊሰጥ ይገባል
3. የተጠቃሚ ባለቤትነት ግልጽነት በ Denver ውስጥ የመኖሪያ ንብረት ባለቤት የሆኑ ሁሉም LLCs እና የድርጅት አካላት ሙሉ የተጠቃሚ ባለቤትነታቸውን - ንብረቱን የያዙትን እና ትርፍ የሚያገኙትን ትክክለኛ ሰዎች መግለጽ አለባቸው። ከሼል ኩባንያዎች ጀርባ መደበቅ አይቻልም።
- ዓመታዊ መግለጫ ያስፈልጋል
- በከተማው የሚዘጋጅ የሕዝብ መዝገብ ይኖራል
- መግለጽ ካልተቻለ ፦ የንብረት ግብር በመደበኛው መጠን 3 እጥፍ ይጣልባቸዋል
4. የአልጎሪዝም የዋጋ እገዳ የንብረት ባለቤቶች እና የአስተዳደር ኩባንያዎች ተፎካካሪ አከራዮች መካከል ዋጋዎችን የሚያስተባብር የአልጎሪዝም የዋጋ ሶፍትዌር (RealPage፣ Yardi፣ ወዘተ) መጠቀም አይፈቀድላቸውም። ይህ በክፍል ውስጥ ባሉ ሰዎች ወይም በአገልጋይ ውስጥ ባለው ስልተ-ቀመር ቢደረግም የዋጋ ማስተካከል ነው።
5. የቅጣት መዋቅር
- የመጀመሪያ ጥሰት ፦ በንብረት $50,000
- ተከታይ ጥሰቶች ፦ በንብረት $100,000 + አስገዳጅ የንብረት ማስወገድ
- የስርዓተ-ጥለት ጥሰቶች የወንጀል ሪፈራል
ዓለም አቀፍ ማስረጃ ፦ መኖሪያ ቤት የፋይናንስ መሣሪያ አይደለም
| ሀገር | ሞዴል | ውጤት |
|---|---|---|
| ዴንማርክ | ነዋሪ ያልሆኑ እና ዴንማርካዊ ያልሆኑ ኩባንያዎች ያለፈቃድ የመኖሪያ ንብረት መግዛት አይችሉም። ለብዙ የመኖሪያ ቤት ዓይነቶች የባለቤት-ነዋሪነት መስፈርቶች አሉ። | መኖሪያ ቤቶች በዋነኝነት ለነዋሪዎች እንጂ ለባለሀብቶች አይሆኑም። ዋጋዎች የበለጠ የተረጋጉ ናቸው። የቤት ባለቤትነት ቤተሰቦችን ያገለግላል፣ ፖርትፎሊዮዎችን አይደለም። |
| ኒው ዚላንድ | የነባር መኖሪያ ቤቶች የውጭ ገዢዎችን ከልክሏል (2018)። | ግምታዊ ፍላጎትን አስወግዷል። የቤቶች ዋጋ እድገት ቀንሷል። የሀገር ውስጥ ገዢዎች ከአለም አቀፍ ካፒታል ያነሰ ፉክክር ይገጥማቸዋል። |
| ጀርመን | ጠንካራ የተከራይ ጥበቃዎች እና የኪራይ ደንቦች የመኖሪያ ንብረትን አነስተኛ ገቢ ያለው ኢንቨስትመንት ያደርጉታል፣ ይህም ግምታዊ ግዢን በተፈጥሮው ያበረታታል። Wohnungsgemeinnützigkeit (የመኖሪያ ቤት የህዝብ ጥቅም) ሕጎች በታሪካዊ ትርፍ ላይ ገደብ ጥለዋል። | የድርጅት አከራዮች አሉ ነገር ግን በከባድ ቁጥጥር ስር ይሰራሉ። መኖሪያ ቤት በዩናይትድ ስቴትስ ውስጥ ያለው ግምታዊ የንብረት ምድብ አይደለም። |
| በርሊን, ጀርመን | የ2021 ህዝበ ውሳኔ ፦ 59% የሚሆኑት ከትላልቅ የድርጅት አከራዮች (Deutsche Wohnen, Vonovia) 240,000 አፓርታማዎችን ለመውረስ ድምጽ ሰጥተዋል። ትግበራው በመካሄድ ላይ ነው። | መኖሪያ ቤትን ከድርጅት አከራዮች ለመመለስ ዴሞክራሲያዊ ትእዛዝ ተሰጥቷል። እንቅስቃሴው ዓለም አቀፋዊ ነው። |
| ስፔን | የካታሎኒያ አዲሱ የቤቶች ሕግ (2023) ትላልቅ አከራዮች ከፍተኛ ፍላጎት ባላቸው አካባቢዎች ውስጥ ክፍት ንብረቶችን እንዲያከራዩ ወይም ንብረታቸው እንዲወረስ ያስገድዳል። | የድርጅት ክፍት ቦታን እና ግምትን በቀጥታ ይመለከታል። |
ዩናይትድ ስቴትስ፣ ከሌሎች ጥቂት የአንግሎስፌር አገሮች ጋር፣ የመኖሪያ ቤትን በገንዘብ በመደገፍ ልዩ ነች - በዋነኝነት እንደ ኢንቨስትመንት መሣሪያ እንጂ እንደ መጠለያ አይደለም የምትመለከተው (OECD የመኖሪያ ቤት ፖሊሲ ዳሽቦርድ፣ 2024)። አብዛኛዎቹ አገሮች መኖሪያ ቤትን ማን መግዛት እንደሚችል እና እንዴት ጥቅም ላይ ሊውል እንደሚችል ይቆጣጠራሉ፣ ምክንያቱም መጠለያ የሰው ልጅ ፍላጎት እንጂ የንብረት ምድብ እንዳልሆነ ስለሚገነዘቡ ነው።
እንዴት እንከፍላለን
ይህ ደንብ ነው እንጂ የገንዘብ ድጋፍ ፕሮግራም አይደለም። የአፈጻጸም ወጪዎች ($1-2M/ዓመት) የሚሸፈኑት ጥሰቶችን በመቅጣት እና ግልጽነት ያለው መዝገብ ክፍያ ($500/ድርጅት/ዓመት) ነው።
በተደጋጋሚ የሚጠየቁ ጥያቄዎች
“ይህ ህጋዊ ነው?” ከተሞች በወሰኖቻቸው ውስጥ ማን የንግድ ሥራዎችን ማካሄድ እንደሚችል ሁልጊዜ ይቆጣጠራሉ። ይህ ከመኖሪያ አካባቢዎች የንግድ እንቅስቃሴን ከሚገድቡ የዞን ክፍፍል ሕጎች የተለየ አይደለም። የንብረት ባለቤትነት አስቀድሞ ሰፊ ቁጥጥር ይደረግበታል።
“ይህ የሚገኘውን የኪራይ ቤቶች ቁጥር አይቀንስም?” የድርጅት አከራዮች ቤቶችን አይገነቡም - ነባር ቤቶችን ገዝተው ከፍተኛ ኪራይ ያስወጣሉ። እንዲሸጡ የተገደዱት እያንዳንዱ ክፍል ለግለሰብ ገዢ፣ ለኅብረት ሥራ ማህበር ወይም ለማህበረሰብ የመሬት እምነት ይገኛል። ቤቱ አይጠፋም።
“በርካታ ንብረቶች ስላሉት አነስተኛ አከራዮችስ?” የ50 ዩኒት ገደብ በተለይ የፋይናንስ ተቋማትን ዒላማ ያደረገ ነው እንጂ ባለ ሁለት ፎቅ ቤት ወይም ጥቂት የኪራይ ንብረቶች ያለውን ሰው አይደለም። አነስተኛ አከራዮች ችግሩ አይደሉም።
“ስለ አፓርትመንት ሕንጻዎችስ?” ትላልቅ ባለ ብዙ ፎቅ ሕንፃዎች (50+ ክፍሎች) ከግዢው እገዳ የተገለሉ ናቸው ምክንያቱም ሁልጊዜ በባለሀብቶች የተያዙ ናቸው። ትኩረቱ በ1-4 ዩኒት የመኖሪያ ንብረቶች ላይ ነው - ቤተሰቦች መግዛት በሚችሉት ቤቶች ላይ።
“የተገደደ የንብረት ማስወገድ የንብረት ዋጋን የሚያወርድ የእሳት ሽያጭ አያስከትልም?” የ5-ዓመት የንብረት ማስወገጃ የጊዜ መስመር የእሳት ሽያጭን ለመከላከል ሆን ተብሎ በቂ ጊዜ ተሰጥቶታል። በ Denver አሁን ባለው የቤት ሽያጭ ፍጥነት (በሜትሮ አካባቢ በዓመት ~30,000 ግብይቶች)፣ የተቋማዊ ንብረት ማስወገድ መጠን አነስተኛውን የጠቅላላ የገበያ እንቅስቃሴን ይወክላል። በ Denver ያሉ የድርጅት አከራዮች በመቶ ሺዎች የሚቆጠሩ ሳይሆን በሺዎች የሚቆጠሩ ክፍሎችን ይይዛሉ። በተናጥል በተገመገመ ትክክለኛ የገበያ ዋጋ ለመሸጥ የሚያስፈልገው መስፈርት - በተጨነቀ ዋጋ ሳይሆን - ዋጋን ከመቀነስ ይከላከላል። ለአሁኑ ተከራዮች፣ ለማህበረሰብ የመሬት እምነት እና ለማህበራዊ መኖሪያ ቤት ባለስልጣን የመጀመርያ ግዢ መብት ክፍሎቹ ወደ ተልዕኮ-ተኮር ገዢዎች እንዲሄዱ ያረጋግጣል እንጂ በመስመር ላይ ወዳለው ቀጣዩ የድርጅት አከራይ አይደለም። በ2021 በ59% ነዋሪዎች ድምጽ የተሰጠበት የበርሊን የንብረት ወረራ ሂደት ያለገበያ መስተጓጎል በተመሳሳይ የብዙ ዓመታት የጊዜ መስመር ላይ በመካሄድ ላይ ነው።