Vacancy Tax on Empty Units
Progressive tax on vacant residential properties. You don't get to sit on empty homes while people sleep on the street.
- Drafted
- Organizing
- Introduced
- Committee
- Enacted
The Problem
Thousands of housing units in Denver sit vacant - held by speculators waiting for prices to rise, by investors treating housing as a financial asset, or simply abandoned by negligent owners. Meanwhile, 7,500 people are homeless and thousands more are one rent increase away from displacement.
Empty homes in occupied neighborhoods attract crime, reduce property values for neighbors, and represent a moral obscenity in a city with a housing crisis.
What Denver Currently Does
Denver currently has no vacancy tax or penalty for empty residential properties. The rental market is tight - the U.S. Census Bureau’s American Community Survey put the Denver-Aurora-Lakewood rental vacancy rate at roughly 4.7% in 2024, down from the prior year - yet thousands of housing units still sit empty. The 2022 ACS estimated Denver’s overall residential vacancy at approximately 5-7% (on the order of 5,000-8,000 units). Some of these are in the normal “for sale” or “for rent” pipeline, but a significant number are held vacant for speculation or are simply abandoned. In a market this short on housing, every unit warehoused for speculation is one denied to a family that needs it.
Critical legal note: TABOR. Colorado’s Taxpayer Bill of Rights (Article X, Section 20 of the Colorado Constitution) requires voter approval for any new tax. A vacancy tax in Denver would need to go to voters as a ballot measure. This is not a barrier - it is a democratic process. Denver voters have repeatedly approved ballot measures for progressive causes (municipal broadband in 2018, Proposition 123 for housing in 2022). A vacancy tax with revenue dedicated to affordable housing is a strong ballot proposition.
Our Solution
Progressive Vacancy Tax
A tax on residential properties that remain vacant for more than 6 months in a calendar year, escalating over time:
| Year Vacant | Tax Rate (% of assessed value) |
|---|---|
| Year 1 | 1% |
| Year 2 | 2% |
| Year 3 | 3% |
| Year 4 | 4% |
| Year 5+ | 5% |
On a home assessed at $500,000:
- Year 1 vacant: $5,000 tax
- Year 3 vacant: $15,000 tax
- Year 5+ vacant: $25,000/year
This makes speculation increasingly expensive while giving owners reasonable time to renovate or sell.
Exemptions (narrow and specific):
- Active renovation with valid permits (12-month maximum)
- Owner in medical care or military deployment (documented)
- Property actively listed for sale at fair market value (6-month maximum)
- Estate in probate (12-month maximum)
No exemptions for:
- “Planning to renovate” without permits
- Holding for future development without timeline
- Corporate portfolio management
- Seasonal/vacation homes (if owner has no Denver primary residence)
Enforcement: Annual vacancy registration required. City inspectors verify vacancy via utility usage data (water, electric), physical inspection, and neighbor reports. Failure to register: automatic 5% rate.
Revenue: All vacancy tax revenue is dedicated to the Denver Affordable Housing Trust Fund, specifically for social housing acquisition and community land trusts.
Estimated revenue: $50-80M/year (based on estimated 5,000-8,000 vacant units and escalating rates)
International Evidence: Vacancy Taxes Work
| City/Country | Model | Result |
|---|---|---|
| Vancouver, Canada | 1% Empty Homes Tax (2017), increased to 3% (2021). | Vacancy rate dropped 25% in first year. Generated $170M+ CAD in cumulative revenue (2017-2023). Thousands of units returned to rental market. |
| Melbourne, Australia | 1% Vacant Residential Land Tax on properties vacant 6+ months. | Revenue dedicated to affordable housing. Vacant properties decreased measurably. |
| Paris, France | Taxe sur les logements vacants - progressive tax on homes vacant 1+ years. | Vacancies in Paris decreased. Revenue funds social housing construction. |
| UK (various councils) | Council tax surcharge of up to 300% on long-term empty properties. | Thousands of empty homes brought back into use. |
| Washington, DC | Vacant property tax at 5x the standard rate. | One of the highest vacancy tax rates in the US. Discourages speculation and land banking. |
Wherever it has been tried, it works: cities that tax vacant properties consistently see vacancies fall and units return to the market. A vacancy tax is one of the simplest, best-proven housing tools available.
How We Pay For It
This is a revenue generator, not a cost. Administration costs ($1-2M/year) are covered many times over by revenue generated.
Frequently Asked Questions
“What about property rights?” You have the right to own property. You do not have the right to hoard housing during a crisis. Cities tax property for schools, roads, and services. This is the same principle: your vacant property imposes costs on the community, and the community is entitled to compensation.
“Won’t owners just claim the property is occupied?” Utility data doesn’t lie. A unit using zero water and minimal electricity for 6 months is vacant. Combined with physical inspections and neighbor reporting, evasion is difficult and penalties for false reporting are severe.
“This will hurt people who are renovating.” The 12-month renovation exemption with valid permits covers legitimate renovations. If your “renovation” takes 3 years with no permits, it’s not a renovation - it’s speculation.
References
- City of Vancouver. (2023). Empty Homes Tax annual report. https://vancouver.ca/home-property-development/empty-homes-tax.aspx
- Colo. Const. art. X, § 20 (Taxpayer’s Bill of Rights).
- Colorado General Assembly. (2026). HB26-1036: Local taxes on vacant residential property. https://leg.colorado.gov/bills/hb26-1036
- U.S. Census Bureau. (2022). Selected housing characteristics [American Community Survey 1-year estimates, Denver County, CO]. https://data.census.gov
- U.S. Census Bureau. (2024). Selected housing characteristics: Rental vacancy rate [American Community Survey estimates, Denver-Aurora-Lakewood, CO metro area]. https://data.census.gov
El Problema
Miles de unidades de vivienda en Denver permanecen vacías, retenidas por especuladores que esperan que los precios suban, por inversores que tratan la vivienda como un activo financiero, o simplemente abandonadas por propietarios negligentes. Mientras tanto, 7.500 personas no tienen hogar y miles más están a un aumento de alquiler del desplazamiento.
Las casas vacías en vecindarios ocupados atraen el crimen, reducen los valores de las propiedades para los vecinos y representan una obscenidad moral en una ciudad con una crisis de vivienda.
Lo Que Denver Hace Actualmente
Denver actualmente no tiene impuesto a la vivienda vacía ni sanción por propiedades residenciales vacías. La Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense (American Community Survey) de la Oficina del Censo de los Estados Unidos (2022) estima la tasa de viviendas residenciales vacías de Denver en aproximadamente 5-7%, lo que implica entre 5.000 y 8.000 unidades vacías. Algunas de estas están en el proceso normal de “en venta” o “en alquiler”, pero un número significativo se mantiene vacante para la especulación o simplemente se abandonan.
Nota legal crítica: TABOR. La Carta de Derechos del Contribuyente de Colorado (Artículo X, Sección 20 de la Constitución de Colorado) requiere la aprobación de los votantes para cualquier nuevo impuesto. Un impuesto a la vivienda vacía en Denver tendría que someterse a votación como una medida electoral. Esto no es una barrera, es un proceso democrático. Los votantes de Denver han aprobado repetidamente medidas electorales para causas progresistas (banda ancha municipal en 2018, Proposición 123 para la vivienda en 2022). Un impuesto a la vivienda vacía con ingresos dedicados a la vivienda asequible es una propuesta electoral sólida.
Nuestra Solución
Impuesto Progresivo a la Vivienda Vacía
Un impuesto sobre las propiedades residenciales que permanecen vacías durante más de 6 meses en un año calendario, que aumenta con el tiempo:
| Año Vacante | Tasa de Impuesto (% del valor tasado) |
|---|---|
| Año 1 | 1% |
| Año 2 | 2% |
| Año 3 | 3% |
| Año 4 | 4% |
| Año 5+ | 5% |
En una casa tasada en $500,000:
- Año 1 vacante: $5,000 de impuesto
- Año 3 vacante: $15,000 de impuesto
- Año 5+ vacante: $25,000/año
Esto hace que la especulación sea cada vez más cara, al tiempo que les da a los propietarios un tiempo razonable para renovar o vender.
Exenciones (estrechas y específicas):
- Renovación activa con permisos válidos (máximo de 12 meses)
- Propietario en atención médica o despliegue militar (documentado)
- Propiedad activamente listada para la venta a valor justo de mercado (máximo de 6 meses)
- Patrimonio en proceso de sucesión (máximo de 12 meses)
Sin exenciones para:
- “Planificación para renovar” sin permisos
- Retención para desarrollo futuro sin cronograma
- Gestión de cartera corporativa
- Casas de temporada/vacaciones (si el propietario no tiene residencia principal en Denver)
Cumplimiento: Se requiere registro anual de vivienda vacía. Los inspectores de la ciudad verifican la vivienda vacía a través de datos de uso de servicios públicos (agua, electricidad), inspección física e informes de vecinos. Falta de registro: tasa automática del 5%.
Ingresos: Todos los ingresos del impuesto a la vivienda vacía se dedican al Fondo Fiduciario de Vivienda Asequible de Denver, específicamente para la adquisición de vivienda social y los fideicomisos de tierras comunitarias.
Ingresos estimados: $50-80 millones/año (basado en un estimado de 5,000-8,000 unidades vacías y tasas crecientes)
Evidencia Internacional: Los Impuestos a la Vivienda Vacía Funcionan
| Ciudad/País | Modelo | Resultado |
|---|---|---|
| Vancouver, Canadá | Impuesto a la Vivienda Vacía del 1% (2017), aumentado al 3% (2021). | La tasa de vivienda vacía se redujo un 25% en el primer año. Generó más de $170 millones CAD en ingresos acumulados (2017-2023). Miles de unidades regresaron al mercado de alquiler. |
| Melbourne, Australia | Impuesto sobre Terrenos Residenciales Vacantes del 1% en propiedades vacantes durante más de 6 meses. | Ingresos dedicados a la vivienda asequible. Las propiedades vacantes disminuyeron de manera medible. |
| París, Francia | Taxe sur les logements vacants - impuesto progresivo sobre viviendas vacantes durante más de 1 año. | Las viviendas vacías en París disminuyeron. Los ingresos financian la construcción de vivienda social. |
| Reino Unido (varios concejos) | Recargo del impuesto municipal de hasta el 300% en propiedades vacías a largo plazo. | Miles de casas vacías se volvieron a utilizar. |
| Washington, DC | Impuesto a la propiedad vacante a 5 veces la tasa estándar. | Una de las tasas de impuesto a la vivienda vacía más altas de los EE. UU. Desalienta la especulación y la acumulación de tierras. |
El patrón es claro: las ciudades que gravan las propiedades vacantes constantemente ven disminuir las viviendas vacías y aumentar la oferta de vivienda. Es una de las herramientas de política de vivienda más simples y probadas disponibles.
Cómo Lo Financiamos
Esto es un generador de ingresos, no un costo. Los costos de administración ($1-2 millones/año) se cubren muchas veces con los ingresos generados.
Preguntas Frecuentes
“¿Qué pasa con los derechos de propiedad?” Usted tiene derecho a poseer una propiedad. No tiene derecho a acumular vivienda durante una crisis. Las ciudades gravan la propiedad para escuelas, carreteras y servicios. Este es el mismo principio: su propiedad vacante impone costos a la comunidad, y la comunidad tiene derecho a una compensación.
“¿No afirmarán los propietarios que la propiedad está ocupada?” Los datos de los servicios públicos no mienten. Una unidad que usa cero agua y una electricidad mínima durante 6 meses está vacante. Combinado con inspecciones físicas e informes de vecinos, la evasión es difícil y las sanciones por informes falsos son severas.
“Esto perjudicará a las personas que están renovando.” La exención de renovación de 12 meses con permisos válidos cubre las renovaciones legítimas. Si su “renovación” toma 3 años sin permisos, no es una renovación, es especulación.