Zonificación para Todos: Poner Fin a la Zonificación Excluyente en Denver
Legalizar viviendas en cada cuadra. Eliminar la zonificación exclusiva para viviendas unifamiliares, permitir unidades de vivienda adicionales en toda la ciudad y eliminar los mínimos de estacionamiento cerca del transporte público.
El Problema
Durante la mayor parte del siglo XX, las ciudades estadounidenses utilizaron la zonificación como herramienta de exclusión. Denver no fue una excepción. La zonificación exclusiva para viviendas unifamiliares, que prohíbe los apartamentos, dúplex y viviendas multifamiliares en la gran mayoría de los terrenos residenciales, no fue diseñada para gestionar el crecimiento, sino para mantener a ciertas personas fuera de ciertos vecindarios. Funcionó. Y todavía funciona hoy.
El resultado es una ciudad donde la tierra es escasa, los costos de la vivienda son altos y las familias son expulsadas de vecindarios enteros. Cuando la mayor parte del suelo de una ciudad sólo puede contener legalmente una vivienda por lote, la vivienda es artificialmente escasa. La escasez artificial hace subir los precios. Los precios altos desplazan a los residentes de toda la vida, en particular a las comunidades negras y mestizas que fueron dirigidas a ciertos vecindarios y luego expulsadas de ellos.
Esto no es un accidente del mercado. Es una consecuencia de la política. Y la política puede cambiarlo.
Lo Que Hace Actualmente el Código de Zonificación de Denver
El código de zonificación de Denver (adoptado en 2010, actualizado periódicamente) ha sufrido reformas significativas, pero no suficientes. Blueprint Denver (2019) trazó una visión para vecindarios más completos y de uso mixto, y algunas reclasificaciones han seguido ese camino. La ley estatal de unidades de vivienda adicionales de 2023 (HB23-1255) y el proyecto de ley de comunidades orientadas al tránsito de 2024 (HB24-1313) obligaron a Denver a actualizar aún más su código.
Pero Denver no ha implementado completamente el espíritu de estas reformas:
- Las ADU están técnicamente permitidas en toda la ciudad, pero enfrentan una serie de regulaciones locales: requisitos de residencia del propietario, estándares de diseño, requisitos de estacionamiento en los lotes y altas tarifas de desarrollo que hacen económicamente inviables las unidades en patios traseros o sótanos para la mayoría de los propietarios.
- Los requisitos mínimos de estacionamiento todavía se aplican en muchas áreas, añadiendo miles de dólares por unidad a los costos de construcción.
- Gran parte de la ciudad sigue siendo de baja densidad sin una vía realista para la construcción de viviendas adicionales sin una reclasificación, un proceso lento y costoso que puede ser fácilmente capturado por la oposición de los propietarios existentes.
Nuestra Solución
1. Legalizar la Vivienda Multifamiliar en Todas Partes
Modificar el código de zonificación de Denver para permitir un mínimo de cuatro unidades por lote residencial en toda la ciudad, en cada vecindario y en cada cuadra. Esto no obliga a nadie a vender ni a desarrollar. Le da a los propietarios el derecho de construir viviendas adicionales en su tierra si así lo deciden.
Cerca de los corredores de transporte público, el mínimo aumenta a ocho unidades por lote, de acuerdo con la HB24-1313.
2. Eliminar los Requisitos Mínimos de Estacionamiento Cerca del Transporte Público
Eliminar los requisitos mínimos de estacionamiento obligatorios para todos los nuevos desarrollos de vivienda a menos de media milla de las estaciones de ferrocarril ligero y las rutas de autobús frecuentes. Los mandatos de estacionamiento encarecen la construcción, reducen el número de unidades por lote y subsidian la propiedad de automóviles a expensas de la vivienda asequible.
3. Simplificar los Permisos de ADU - Sin Requisito de Residencia del Propietario
- Eliminar los requisitos de residencia del propietario para las ADU.
- Permitir las ADU por derecho con solo revisión administrativa.
- Exenciones de tarifas para ADU asequibles restringidas escrituralmente al 80% del AMI o menos.
- Ampliar el programa de financiamiento de ADU con préstamos de bajo interés para propietarios de ingresos bajos y moderados.
4. Reformar el Proceso de Reclasificación
Reformar el proceso para que los proyectos que cumplan con los planes adoptados por la ciudad reciban aprobación administrativa, no votos del Concejo Municipal sujetos a presión política. Invertir la carga de la prueba: una supermayoría debe votar para denegar una solicitud conforme, no para aprobarla.
Evidencia
La Reforma de Zonificación Funciona
| Ciudad / Estudio | Política | Resultado |
|---|---|---|
| Minneapolis, MN | Eliminó la zonificación exclusiva para viviendas unifamiliares (2019) | Los alquileres cayeron un 11% en relación con ciudades comparables en 2019-2023 (Universidad de Minnesota, 2024) |
| Auckland, Nueva Zelanda | Reclasificó el 75% del suelo residencial (2016) | La construcción casi se triplicó; el crecimiento de los alquileres estuvo significativamente por debajo del promedio nacional (Greenaway-McGrevy y Phillips, 2023) |
| Tokio, Japón | El marco nacional de uso del suelo permite el uso mixto y la densidad en todas partes | Los alquileres se han mantenido aproximadamente estables en términos reales durante 30 años a pesar del enorme crecimiento de la población (Harding, 2022) |
Contexto Local
La crisis de vivienda de Denver es fundamentalmente una crisis de oferta. La ciudad creció en más de 100,000 personas en la década de 2010, mientras que la producción de vivienda se quedó significativamente rezagada. La región tiene un déficit documentado de más de 100,000 viviendas (División de Vivienda de Colorado, 2023).
Este déficit perjudica más a los inquilinos. Los inquilinos representan aproximadamente el 46% de los hogares de Denver (ACS de la Oficina del Censo de EE. UU., 2023) y no tienen protección contra la inflación del costo del suelo que crea la zonificación excluyente.
Las comunidades de color de Denver soportan la mayor carga. Los hogares negros y latinos tienen más probabilidades de ser inquilinos, de tener dificultades para pagar el alquiler y de ser desplazados por el aumento de los alquileres. La reforma de la zonificación que aumenta la oferta de vivienda en los vecindarios de mayores ingresos y menor densidad - las áreas históricamente protegidas por la zonificación unifamiliar - es una intervención de justicia racial.
Preguntas Frecuentes
“¿No destruirá esto el carácter del vecindario?” El carácter del vecindario está determinado por las personas que viven allí: su cultura, sus negocios, sus relaciones. No está determinado por el número de unidades en un edificio. Minneapolis eliminó la zonificación unifamiliar hace cinco años. Sus vecindarios siguen siendo reconociblemente ellos mismos. Lo que cambia la reforma de la zonificación es quién puede permitirse vivir en un vecindario.
“¿No construirán los promotores solo viviendas de lujo?” La vivienda nueva, incluso la de lujo, mejora la asequibilidad al reducir la competencia por el parque de viviendas más antiguo y económico. Cuando los residentes de altos ingresos se mudan a nuevas unidades, desocupan las unidades ligeramente más antiguas y económicas que ocupaban anteriormente. Este efecto de “filtrado” está bien documentado en la literatura de economía de la vivienda.
“¿Esto aumentará mis impuestos sobre la propiedad?” No. La reforma de la zonificación no cambia las tasaciones del impuesto sobre la propiedad. De hecho, facilitar la construcción de una ADU aumenta el valor de la propiedad de los propietarios existentes y proporciona ingresos por alquiler que pueden compensar los costos del impuesto sobre la propiedad.
Cómo Lo Financiamos
La reforma de la zonificación casi no cuesta nada implementarla. Es un cambio regulatorio, no un programa de gasto. Los costos principales son:
- Tiempo del personal para que Denver Community Planning and Development actualice el código (~$2-3 millones/año en capacidad adicional).
- Fondo de financiamiento de ADU: Un fondo de préstamos renovable de $25 millones para propietarios de bajos ingresos que construyen ADU asequibles.
- Exenciones de tarifas para ADU asequibles: ~$500,000/año en ingresos por permisos no cobrados.
Los ahorros son sustanciales: cada nueva unidad a precio de mercado construida sin subsidio público reduce la demanda de unidades asequibles subsidiadas.
Referencias
- Denver Community Planning and Development. Blueprint Denver. 2019.
- Asamblea General de Colorado. HB23-1255, Accessory Dwelling Units. 2023.
- Asamblea General de Colorado. HB24-1313, Transit-Oriented Communities. 2024.
- Greenaway-McGrevy, R. y Phillips, P. Housing Affordability in Auckland. Universidad de Auckland, 2023.
- Harding, R. Why Tokyo is the model for housing affordability. Financial Times, 2022.
- Mast, E. JUE Insight: The Effect of New Market-Rate Housing Construction on the Low-Income Housing Market. Journal of Urban Economics, 2021.
- Universidad de Minnesota. Minneapolis 2040 - Rent and Housing Supply Outcomes. 2024.
- Oficina del Censo de EE. UU., Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense. Denver Housing Tenure Data. 2023.