反流离失所区

问题

每当 Denver 新建一个交通站点，附近的租金就会飙升，长期居民被迫搬迁，而原本应该受益于交通的人们再也负担不起住在站点附近。这种模式 - - 建设交通、高档化社区、居民流离失所 - - 是一种政策选择，而非不可避免的结果。

大型开发项目、重新分区和“振兴”工作也会发生同样的情况。利益流向开发商和新来者。成本则由现有居民承担。

Denver 目前的做法

Denver 拥有的反流离失所工具非常有限。“扩大住房可负担性 (Expanding Housing Affordability, EHA)” 条例要求新开发项目中包含 8-15% 的可负担住房（具体比例取决于地区），远低于我们提案要求的 30%。RTD（Regional Transportation District，地区交通区）以交通为导向的开发 (transit-oriented development, TOD) 指南是自愿性的，而非强制性的。在交通投资之后，RiNo、38th 和 Blake 走廊以及科罗拉多大学 A 线车站附近的区域的租金大幅上涨，居民流离失所。

费城联邦储备银行 2019 年的一项研究发现，Denver 轻轨的扩建与新车站方圆 0.5 英里范围内的租金大幅上涨有关，受影响最大的是低收入居民和有色人种社区。模式清晰且有据可查：Denver 建设交通，但原本应该受益于交通的人们再也负担不起住在站点附近。

在这些走廊中，存在着开发应该是什么样子的模型。2026 年 1 月，Urban Land Conservancy（城市土地保护协会）开设了 The Irving at Mile High Vista，这是一个拥有 102 套住房的永久性可负担、全电动住房社区，位于 W. Colfax Ave 3270 号，就在 West Colfax 社区，这是 Denver 房价上涨最快的地区之一。通过社区土地信托保证 99 年的可负担性，The Irving 证明，交通走廊沿线的新开发项目可以为现有居民服务，而不是让他们流离失所（《Colorado Politics》，2026 年 1 月 22 日）。但是，如果没有强制性的反流离失所保护措施，像 The Irving 这样的项目仍然是例外，而不是普遍现象。

我们的解决方案

反流离失所区域条例

指定区域： 所有当前和计划中的 RTD 轻轨和快速公交车站周围 1 英里半径范围内的区域，以及主要重新分区或开发的区域。

区域内的保护措施：

1. 强制性包容性分区： 所有 10 套以上的新住宅建筑必须包括 30% 的可负担住房（按地区收入中位数的 50% 计算） - - 必须在现场建设，而不是缴纳费用代替。

2. 净零损失： 任何对现有可负担住房的拆除或改造，都必须在同一区域内以 1:1 的比例进行重建，且重建必须在新开发项目之前或同时进行。

3. 现有租户保护： 正在进行翻新、出售或拆除的建筑物中的租户享有：

   • 提前 180 天通知
   • 搬迁援助（3 个月租金）
   • 以搬迁前租金返回的权利

4. 社区利益协议 (Community Benefit Agreements, CBAs)： 在反流离失所区域内，任何超过 $1000 万美元的开发项目都需要与公认的社区组织协商达成具有约束力的 CBA。CBA 必须包括当地招聘要求、为现有小企业提供的可负担商业空间以及对社区土地信托的捐款。

5. 小企业保护： 区域内的商业租户受商业租金稳定措施的保护。不能再为了建造一家融合餐厅而让墨西哥卷饼店搬迁。

6. 社区土地信托优先权： 社区土地信托 (Community Land Trusts, CLTs) 对反流离失所区域内挂牌出售的任何住宅物业拥有优先购买权。

资金来源

主要为监管（直接成本极低）。CBA 要求由开发商作为建筑许可的条件提供资金。执法：每年从开发影响费中提取 $100 万-$200 万美元。

国际证据：没有流离失所的开发

经验很简单： 开发本身并没有危害。没有公共利益要求的开发才有危害。每个强制要求可负担性和社区利益的城市都同时获得了增长和稳定。

常见问题

“这不会阻止开发吗？” 不会。它可以确保开发使现有居民受益，而不是让他们流离失所。开发商仍然可以建造，只是必须以包容的方式建造。如果一个项目在包含 30% 的可负担住房的情况下不可行，那么它就永远不可行 - - 它只是通过流离失所来进行补贴。

“30% 的包容性是否太高了？” 蒙特利尔、巴塞罗那以及美国的几个司法管辖区已经成功实施了 20-30% 的包容性要求。关键在于它平等地适用于每个人 - - 没有竞争劣势。

参考文献

• Bardaka, E., Delgado, M. S., & Florax, R. J. G. M. (2018). Causal identification of transit-induced gentrification and spatial spillover effects: The case of the Denver light rail. Journal of Transport Geography, 71, 15-31. https://doi.org/10.1016/j.jtrangeo.2018.06.025
• City and County of Denver. (2022). Expanding Housing Affordability (EHA) ordinance. https://www.denvergov.org
• Colorado Politics. (2026, January 22). [News article on the opening of The Irving at Mile High Vista, a 102-unit permanently affordable community in West Colfax]. https://www.coloradopolitics.com