Anti-Displacement Zones
Protect communities around transit stations and development areas. No more building light rail to gentrify neighborhoods.
- Drafted
- Organizing
- Introduced
- Committee
- Enacted
Vấn Đề
Mỗi khi Denver xây dựng một trạm giao thông công cộng mới, giá thuê nhà gần đó tăng đột biến, cư dân lâu năm bị di dời và những người mà hệ thống giao thông công cộng đó hướng đến thì không còn khả năng chi trả để sống gần đó nữa. Mô hình này - xây dựng hệ thống giao thông công cộng, đô thị hóa khu phố, di dời cư dân - là một lựa chọn chính sách, chứ không phải là điều không thể tránh khỏi.
Điều tương tự cũng xảy ra với các dự án phát triển lớn, việc tái phân vùng và các nỗ lực “tái sinh”. Lợi ích chảy vào túi các nhà phát triển và những người mới đến. Chi phí đổ lên đầu cư dân hiện tại.
Những Gì Denver Đang Làm Hiện Tại
Denver có các công cụ chống di dời hạn chế. Sắc lệnh Mở Rộng Khả Năng Chi Trả Nhà Ở (Expanding Housing Affordability - EHA) yêu cầu 8-15% căn hộ giá rẻ (tùy thuộc vào khu vực) trong các dự án phát triển mới - thấp hơn nhiều so với mức 30% mà đề xuất của chúng tôi quy định. Các hướng dẫn phát triển định hướng giao thông công cộng (transit-oriented development - TOD) của RTD là tự nguyện, không bắt buộc. Các khu phố như RiNo, hành lang đường 38th và Blake, và các khu vực gần các trạm của tuyến A thuộc Đại học Colorado đã chứng kiến giá thuê nhà tăng mạnh và cư dân bị di dời sau khi đầu tư vào giao thông công cộng.
Một nghiên cứu năm 2019 của Ngân hàng Dự trữ Liên bang Philadelphia cho thấy việc mở rộng hệ thống đường sắt nhẹ của Denver có liên quan đến việc tăng giá thuê đáng kể trong vòng nửa dặm quanh các trạm mới, với việc di dời tập trung ở những cư dân có thu nhập thấp hơn và các cộng đồng da màu. Mô hình này rõ ràng và được ghi nhận: Denver xây dựng hệ thống giao thông công cộng, và những người mà nó hướng đến thì không còn khả năng chi trả để sống gần đó nữa.
Có những mô hình về việc phát triển nên như thế nào trong các hành lang này. Vào tháng 1 năm 2026, Tổ chức Bảo tồn Đất đai Đô thị (Urban Land Conservancy) đã khai trương The Irving at Mile High Vista, một cộng đồng nhà ở hoàn toàn bằng điện, giá cả phải chăng vĩnh viễn với 102 căn hộ tại 3270 W. Colfax Ave. - ngay tại khu phố West Colfax, một trong những khu vực đô thị hóa nhanh nhất của Denver. Với khả năng chi trả được đảm bảo trong 99 năm thông qua một quỹ đất cộng đồng, The Irving chứng minh rằng việc phát triển mới dọc theo các hành lang giao thông công cộng có thể phục vụ cư dân hiện tại thay vì di dời họ (Colorado Politics, ngày 22 tháng 1 năm 2026). Nhưng nếu không có các biện pháp bảo vệ chống di dời bắt buộc, các dự án như The Irving vẫn là ngoại lệ chứ không phải là quy tắc.
Giải Pháp Của Chúng Tôi
Sắc Lệnh Khu Vực Chống Di Dời
Các khu vực được chỉ định: Bán kính 1 dặm xung quanh tất cả các trạm đường sắt nhẹ và xe buýt nhanh RTD hiện tại và đã lên kế hoạch, cộng với các khu vực được nhắm mục tiêu để tái phân vùng hoặc phát triển lớn.
Các biện pháp bảo vệ trong khu vực:
-
Quy hoạch bao gồm bắt buộc (Mandatory Inclusionary Zoning): Tất cả các công trình xây dựng nhà ở mới từ 10 căn trở lên phải bao gồm 30% căn hộ giá rẻ (ở mức 50% AMI) - tại chỗ, không phải trả phí thay thế.
-
Không Mất Ròng (No Net Loss): Bất kỳ việc phá dỡ hoặc chuyển đổi nhà ở giá rẻ hiện có nào phải được thay thế theo tỷ lệ 1:1 trong cùng một khu vực trước hoặc đồng thời với dự án phát triển mới.
-
Bảo Vệ Người Thuê Hiện Tại (Existing Tenant Protection): Người thuê nhà trong các tòa nhà đang được cải tạo, bán hoặc phá dỡ có:
- Thông báo trước 180 ngày
- Hỗ trợ di dời (3 tháng tiền thuê nhà)
- Quyền được trở lại với mức tiền thuê nhà trước khi bị di dời
-
Thỏa thuận lợi ích cộng đồng (Community Benefit Agreements - CBAs): Bất kỳ dự án phát triển nào trị giá trên 10 triệu đô la trong một khu vực chống di dời đều yêu cầu một CBA ràng buộc được đàm phán với một tổ chức cộng đồng được công nhận. CBA phải bao gồm các yêu cầu tuyển dụng địa phương, không gian thương mại giá cả phải chăng cho các doanh nghiệp nhỏ hiện có và đóng góp cho quỹ đất cộng đồng.
-
Bảo Vệ Doanh Nghiệp Nhỏ (Small Business Protection): Người thuê thương mại trong các khu vực được bảo vệ bởi biện pháp ổn định giá thuê thương mại. Không còn việc di dời quán taqueria để xây dựng một nhà hàng kết hợp nữa.
-
Ưu Tiên Quỹ Đất Cộng Đồng (Community Land Trust Priority): Các quỹ đất cộng đồng (Community Land Trusts - CLTs) có quyền ưu tiên mua bất kỳ bất động sản nhà ở nào được niêm yết để bán trong các khu vực chống di dời.
Nguồn Tài Chính
Chủ yếu là quy định (chi phí trực tiếp tối thiểu). Các yêu cầu CBA được tài trợ bởi các nhà phát triển như một điều kiện của giấy phép xây dựng. Thực thi: 1-2 triệu đô la/năm từ phí tác động phát triển.
Bằng Chứng Quốc Tế: Phát Triển Không Gây Di Dời
| Thành Phố/Quốc Gia | Mô Hình | Kết Quả |
|---|---|---|
| Vienna, Áo | Tất cả các dự án phát triển nhà ở mới phải bao gồm các căn hộ giá cả phải chăng. Thành phố là chủ sở hữu đất lớn nhất và kiểm soát sự phát triển thông qua chính sách đất đai. | Sự phát triển tiếp tục ở quy mô lớn; không có khủng hoảng di dời. Nhà ở công cộng và các quy định giá cả phải chăng là mặc định, không phải là ngoại lệ. |
| Barcelona, Tây Ban Nha | Yêu cầu 30% nhà ở giá cả phải chăng cho tất cả các dự án phát triển mới trên 600 mét vuông. Các quy định chống lại căn hộ du lịch để bảo vệ cư dân. | Cách tiếp cận tích cực đối với nhà ở như một quyền. Sự phát triển tiếp tục trong khi bảo vệ các cộng đồng hiện có. |
| Montreal, Canada | Quy hoạch bao gồm yêu cầu 20-30% căn hộ giá cả phải chăng trong các dự án phát triển mới. Thành phố mua lại các tòa nhà để ngăn chặn đầu cơ. | Một trong những thành phố lớn có giá cả phải chăng nhất ở Bắc Mỹ mặc dù rất được ưa chuộng. |
| Singapore | Chính phủ kiểm soát hơn 80% đất đai. Tất cả sự phát triển diễn ra theo các điều khoản phục vụ công chúng, không phải những nhà đầu cơ. | Tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất trên thế giới. Sự phát triển phục vụ cư dân vì công chúng kiểm soát đất đai. |
| Portland, OR | Các khu vực chống di dời xung quanh giao thông công cộng. Hỗ trợ di dời bắt buộc. Thỏa thuận lợi ích cộng đồng. | Một trong những khuôn khổ chống di dời mạnh nhất ở Hoa Kỳ. Mô hình liên kết đầu tư giao thông công cộng với bảo vệ cộng đồng. |
Bài học rất đơn giản: sự phát triển không vốn dĩ gây hại. Sự phát triển mà không có các yêu cầu về lợi ích công cộng thì có. Mọi thành phố quy định giá cả phải chăng và lợi ích cộng đồng song song với sự phát triển đều có được cả tăng trưởng và sự ổn định.
Câu Hỏi Thường Gặp
“Điều này sẽ không ngăn chặn sự phát triển sao?” Không. Nó đảm bảo sự phát triển mang lại lợi ích cho cư dân hiện tại thay vì di dời họ. Các nhà phát triển vẫn có thể xây dựng - họ chỉ cần xây dựng một cách toàn diện hơn. Nếu một dự án không khả thi với 30% căn hộ giá cả phải chăng, thì nó chưa bao giờ khả thi - nó chỉ được trợ cấp bởi việc di dời.
“Không phải 30% bao gồm là quá cao sao?” Các thành phố như Montreal, Barcelona và một số khu vực pháp lý ở Hoa Kỳ đã thực hiện thành công các yêu cầu bao gồm 20-30%. Điều quan trọng là nó áp dụng cho tất cả mọi người một cách bình đẳng - không có bất lợi cạnh tranh.