租户反骚扰保护

问题

并不是每个失去住所的租户都是经法院驱逐的。许多人只是被赶走了。一个想让房屋空出来的房东——为了翻新转卖、为了给下一任租户涨租、为了报复投诉过的人——很少需要提交任何文件。他们手里有更快、更隐蔽、更容易推脱责任的手段，而 Denver 的租户会遇到所有这些手段。

这就是房东骚扰，它是一个不同于驱逐和涨租的独立问题。租金稳定管的是房东可以收多少钱。驱逐改革管的是房东如何利用法院。两者都触及不到那些根本不上法院的房东——他们转而让住所变得无法居住，直到租户”自愿”离开。

骚扰手段

这种模式在全国各地的租户倡导和法律援助案件中都有充分记录，Denver 的法律援助律师也描述了本地的同类行为：

• **切断公用设施。**切断暖气、水或电，迫使租户搬走。在 Denver 的冬天，这不是不便——而是对健康和安全的威胁。
• **非法锁门。**换锁、拆门，或以其他方式在不经法院程序的情况下阻止租户进入住所。
• **借口性或滥用性的”滋扰”检查。**以检查为名、反复进行、不事先通知或带有骚扰性质的入户，其目的是监视和恐吓，而不是维护物业。
• **威胁和恐吓。**威胁叫移民局、威胁向其他房东告发租户、“让你日子不好过”，或威胁人身伤害——专门针对最无力反击的租户。
• **以扣留维修和服务作为筹码。**故意任由宜居问题恶化，或削减承诺的服务，让住所糟糕到租户不得不离开。这就是推定驱逐（constructive eviction）：通过让住所无法居住来迫使租户搬走。
• **强迫买断。**针对长期居住、租金低于市场水平的租户，反复纠缠提出”给钱交钥匙”（cash for keys）的要求并施加压力。

现行法律为何不足

科罗拉多州对最恶劣的行为并非没有规定。CRS § 38-12-510 已规定房东不经法院程序迁出或排斥租户属违法，并将非法迁出定义为包括”故意切断公用设施或故意拆除门、窗或锁”。被锁在门外或被切断公用设施的租户有权获得实际损害赔偿，外加三个月租金或 $5,000 中的较高者，以及诉讼费用和合理的律师费（Colorado Revised Statutes § 38-12-510，2024）。

这部法律真实存在，而且纸面上很有力。问题在于执行。它完全依靠自力救济：举证和诉讼的负担落在租户身上——正是刚刚失去暖气或被锁在门外的人——要自己找律师、提起民事诉讼，并与掌控自己住所的一方打官司。它只涵盖锁门和切断公用设施，不涵盖威胁、滥用检查和扣留服务等更广泛的、累积起来构成推定驱逐的行为模式。而且，Denver 的租户在骚扰发生时，没有任何市政办公室可以打电话举报。权利是存在的，但行使权利的现实途径并不存在。

我们的解决方案

一部独立的 Denver 租户反骚扰条例

Denver 应通过一部专门的反骚扰条例——独立于租金稳定政策和租户权利法案——明确列出禁止的行为、规定实质性处罚、为租户提供清晰的起诉途径，并设立一个市政办公室负责执行。这遵循了纽约市、Oakland 和 Seattle 已证明可行的模式。

1. 明确界定禁止行为

条例列举具体行为，当房东（或代表房东行事的任何人）出于恶意、为促使租户搬离或放弃某项权利而实施这些行为时，即构成骚扰：

• 中断、切断或威胁切断公用设施——暖气、水、燃气、电力或基本服务。
• 在法院程序之外拆除门、窗或锁，或以其他方式阻止进入。
• 威胁或恐吓租户，包括以移民或公民身份相威胁，或因租户主张权利而威胁向任何机构举报以作报复。
• 滥用入户权——反复、不事先通知或带有骚扰性质、且并非维修、保养或正当目的所合理必需的”检查”。
• 出于恶意不进行维修或不提供规定的服务，或撤除服务或设施，以诱使租户搬走。
• 未经同意或法院程序搬走租户的个人财物。
• 在租户已要求房东停止后，仍反复提出带有强迫性质的买断要求。

2. 民事罚款

市政府可按每次违规处以民事罚款，每一骚扰行为视为一次独立违规，并对在规定回溯期内再犯者加重处罚。这与纽约市的做法类似，在那里法院可以对实施骚扰的房东每次处以 $1,000 至 $10,000 的罚款（New York City Administrative Code；New York State Attorney General，2023）；也与 Seattle 类似，其市政法规授权对禁止行为处以最高 $2,500 的民事罚款（City of Seattle，Seattle Department of Construction and Inspections）。

3. 私人诉权

这是条例的核心。受到骚扰的租户可以直接向法院起诉房东——无需等待市政府采取行动——并获得法定损害赔偿（设定有意义的最低额，使案件值得提起）、包括精神损害在内的实际损害赔偿、制止该行为并恢复服务的禁令救济，以及合理的律师费和诉讼费。律师费条款正是让这项权利能够被实际使用的关键：它让租户能聘请原本负担不起的律师，也让法律援助组织有能力接手这些案件。Oakland 的条例允许胜诉租户获得三倍损害赔偿或 $1,000 中的较高者（对年长、残障或重病租户设更高的最低额），可作为范本（Oakland Municipal Code § 8.22.640，2014）。

4. 反报复

因租户举报骚扰、联系执法办公室、参与组织，或以其他方式主张本条例规定的权利，而对其进行骚扰、涨租、削减服务或启动驱逐，均属违规。与 Denver 租户权利法案框架一样，在受保护活动后的规定期限内采取不利行动，即构成可反驳的报复推定，举证责任转移给房东。

5. 执法机构

设立——或在现有住房机构内指定——一个租户骚扰执法办公室，有权受理投诉、开展调查、进行调解，并以行政方式处以民事罚款，同时设立多语种受理热线。Seattle 的模式由建设与检查局（Department of Construction and Inspections）执行禁止行为规定，租户可拨打专线投诉，这表明拥有一个在骚扰仍在进行时就能拨打的电话号码是多么有价值，而不必等到几个月后在法庭上解决。

证据

反骚扰条例并非实验性的。多个美国大城市已经颁布了此类条例，使其行之有效的设计选择如今也已广为人知。

这些司法管辖区的经验突出表明三点：

• **明确列出行为很重要。**当条例列出具体的骚扰行为——中断公用设施、滥用入户、扣留服务——租户和法院就不必再争论恐吓是否”算数”。纽约的列举清单和 Oakland 的具体骚扰条款都是这样运作的（New York State Attorney General，2023；Oakland Municipal Code § 8.22.640，2014）。
• **附带律师费的私人诉权才是让法律有威慑力的关键。**市政府”可以”施加的处罚取决于市政府的能力和优先事项；而租户可追回律师费的起诉权则不受此限。Oakland 的架构——以及纽约市反骚扰法下可追回的律师费——正是让普通租户及其代理律师能够真正执行这些保护的原因（New York State Attorney General，2023）。
• **市政办公室让租户能即时求助。**Seattle 的投诉热线和机构执法意味着，刚被切断暖气的租户立即就有一个无需诉讼的选择（City of Seattle，Seattle Department of Construction and Inspections）。

我们并不声称这些条例有一个单一、清晰的前后对比迁离统计数据；已公开的记录主要是法律和行政性质的，而非对照结果研究，我们也不会编造数据。记录所显示的是：这些法律经久不衰、得到了法院支持，并且在实际使用。

本地背景

Denver 的迁离危机通常用驱逐立案数来衡量——2025 年为 15,953 起，远高于疫情前水平（Denver County Court；Eviction Lab，Princeton University，2025）。但正式驱逐只是看得见的冰山一角。每一个因冬季被切断公用设施、被非法锁在门外，或因一连串的忽视和恐吓而被赶走的租户，都是一次从未出现在这些数字中的迁离，因为它从未进入法庭。

科罗拉多州法律为 Denver 提供了坚实的基础。CRS § 38-12-510 已禁止锁门和切断公用设施，并规定了高额法定赔偿；2026 年州议会继续加强租户保护——HB26-1047（住宅租户保护）已签署成为法律，HB26-1106（租户驱逐保护）等其他措施正在审议中（Colorado General Assembly，2026）。Denver 反骚扰条例是对这一州级框架的补充：它将保护从锁门和切断公用设施扩展到完整的骚扰行为模式，而且——至关重要的是——它建立了州法所预设却并未提供的本地执法基础设施。

最容易遭受骚扰的租户，恰恰是最无力独自抗争的人：易受身份威胁的移民家庭、居住在维修长期拖欠的老旧楼宇中的低收入租户，以及士绅化街区中的长期租户——他们低于市场水平的租金使其住所成为想赶走他们的房东的目标。设有多语种受理渠道的执法办公室和可转移律师费的私人诉权，正是为这些租户而设计的。

常见问题

这与租户权利法案有何不同？ 租户权利法案是一揽子广泛的措施，涵盖驱逐案中的律师代理权、通知期限、押金、组织权等。本条例范围窄而具体：它针对的是房东在完全不经任何法律程序的情况下赶走租户的强迫手段。两者相辅相成——权利法案在制度内保护你；本条例保护你免受试图完全绕开制度的房东侵害。

这与租金管制有何不同？ 租金稳定限制租金的涨幅。它对切断你暖气或更换你门锁的房东只字未提。被禁止涨租的房东可能转而通过骚扰逼你搬走，以便以更高价格重新出租。反骚扰保护堵住了这扇门，这也是它们与租金稳定政策天然搭配的部分原因。

科罗拉多州法律不是已经涵盖锁门和切断公用设施了吗？ 是的——CRS § 38-12-510，并且它规定了实质性的赔偿。但它只涵盖锁门和切断公用设施，不涵盖威胁、滥用检查和扣留服务等更广泛的行为模式。而且它完全依靠自力救济：没有市政办公室可以求助，全部负担都落在租户身上，要自己找律师起诉。本条例扩大了禁止行为的范围，并建立本地执法机制，使现有权利真正能够被使用。

房东会不会因为普通纠纷或诚实的维修延误而被起诉？ 不会。只有出于恶意、为赶走租户或惩罚其主张权利而实施的行为，才被界定为骚扰。一位确实在处理维修积压的房东，或者依法提前通知、为正当目的入户的房东，并没有骚扰任何人。本条例针对的是强迫，而不是租赁关系中正常的摩擦。

由谁来决定什么算骚扰？ 条例列举了具体的禁止行为，因此大多数案件一目了然——公用设施被切断、门锁被更换、提出了移民威胁。有争议的案件交由执法办公室处理，或通过私人诉权交由法院审理，由法院判断该行为是否出于恶意、意在促使租户离开。这与纽约和 Oakland 成功采用的方法相同。

资金来源

与大多数租户保护措施一样，这主要是一项监管变革而非支出计划，并且设计为基本自给自足。

• **执法办公室：**每年约 $1.5-3M，用于受理人员、调查员和行政管理。可设在现有住房机构或消费税与许可证机构内，而无需从零建立。
• **民事罚款可部分自给。**对骚扰租户的房东处以的罚款归入市政府，用以抵消执法成本。与纽约市和 Seattle 一样，对再犯者加重处罚可以从最恶劣的违规者那里追回更多款项。
• **私人诉权不花市政府一分钱。**由于租户直接在法院执行条例，律师费可向败诉房东追回，大部分执法工作无需公共开支。
• **避免后续成本。**每一个通过早期干预而留在稳定住所中的租户，都是一个不必进入紧急庇护所、驱逐法庭和无家可归服务等代价高得多的系统的家庭。

参考文献

• City of Seattle, Seattle Department of Construction and Inspections. (n.d.). Prohibited acts. Retrieved June 2026, from https://www.seattle.gov/sdci/codes/codes-we-enforce-(a-z)/prohibited-acts
• City of Seattle. (n.d.). Harassment protections - Renting in Seattle. Retrieved June 2026, from https://www.seattle.gov/rentinginseattle/renters/managing-the-rental-relationship/harassment-protections
• Colo. Rev. Stat. § 38-12-510 (2024). Unlawful removal or exclusion. https://colorado.public.law/statutes/crs_38-12-510
• Colorado General Assembly. (2026). HB26-1047: Protections for residential tenants. https://leg.colorado.gov/bills/hb26-1047
• Colorado General Assembly. (2026). HB26-1106: Eviction protections for tenants. https://leg.colorado.gov/bills/hb26-1106
• Eviction Lab. (n.d.). Denver, CO eviction tracking. Princeton University. Retrieved June 2026, from https://evictionlab.org
• New York City Council. (2008). Local Law 7 of 2008 (Tenant Protection Act). https://council.nyc.gov
• New York State Attorney General. (2023). Tenant harassment protections for tenants living in New York City. https://ag.ny.gov/publications/tenant-harassment-nyc
• Oakland, Cal., Municipal Code § 8.22.640 (2014). Tenant harassment (Tenant Protection Ordinance). https://www.oaklandca.gov/Community/Housing-Programs-Support/Tenant-Rights-Protection/Tenant-Protection-Ordinance